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Gli abusi edilizi ed i permessi per costruire: cosa sono e come sanarli.

Quando si sta per intraprendere un lavoro, è importante sapere per bene cosa si può fare e come lo si può fare non solo dal punto di vista strettamente edilizio, ma pure da un punto di vista legislativo. Qui di seguito daremo una veloce carrellata ed esemplificazione dei principali permessi costruttivi necessari ad intraprendere l'attività costruttiva, dando così la definizione di abuso edilizio e delle mosse per non incapparvi.

Si commette un abuso edilizio quando si realizzano interventi edilizi in assenza di Permesso di Costruire o Denuncia di inizio attività.

Esistono dei lavori edili per i quali non è richiesta alcuna richiesta antecedente l'inizio dei lavori: essi sono regolamentati dall’articolo 6, comma 1 del Testo Unico, modificato dall’articolo 5 della legge 73/2010 (di conversione del Dl 40/2010), dal DL Sviluppo (articolo 13 bis Dl 83/2012) e dal DL Fare (Dl 69/2013).

I lavori per i quali non è richiesta la concessione di alcun permesso edilizio sono i seguenti:
  • Manutenzione ordinaria: opere volte a riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
  • Eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
  • Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.
  • Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari.
  • Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
Al di fuori della elencazione di cui sopra, ogni lavoro per i quale non è stato previamente richiesta la concessione di una concessione edilizia è da ritenersi quale costruito in abuso.

Opportuna è una ulteriore distinzione, tra la dichiarazione di inizio lavori e il permesso di costruire: entrambi tali tipi di opere rientrano nella categoria dei lavori per i quali è richiesto un permesso o una autorizzazione alla costruzione, ma le conseguenze giuridiche legate all'inadempienza di tale obbligo sono diverse.

I lavori per i quali è necessaria una semplice comunicazione di inizio lavori sono indicati nei commi 2 e 4 dell'art 6 del testo unico sull'edilizia. La comunicazione di inizio lavori deve essere inoltrata, anche in via telematica, al SUE del Comune di competenza.

Per quali lavori è richiesto un avviso di inizio dei lavori?
  • Manutenzione straordinaria, quali l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici (gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti dall’articolo 1, comma 3, lettera b del Dpr 380/2001 e riguardano opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino volumi e superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso). Per questi interventi bisogna trasmettere anche i dati dell’impresa a cui vengono affidati i lavori e una relazione tecnica di un professionista abilitato per la conformità a norme e regolamenti vigenti.
  • Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.
  • Opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
  • Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 1444/1968.
  • Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
  • Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, e modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa: anche per questi interventi oltre alla comunicazione di inizio lavori ci vogliono i dati identificativi dell’impresa che effettua le opere e la relazione tecnica di conformità.
La mancata comunicazione di inizio lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano una sanzione di 258 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

I lavori che richiedono il permesso di costruzione sono invece elencati nell'art 10 del Dpr 380\2001.
  • di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica.
  • di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A, mutamento di destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.
Per il rilascio del permesso bisogna tener conto che esso è trasferibile insieme all'immobile o all'area a cui si riferisce. Il permesso è rilasciato dal dirigente o responsabile del SUE (l’eventuale diniego deve essere motivato) ed ha la seguente validità: l'inizio dei lavori deve essere intrapreso entro un anno dal rilascio, il termine di ultimazione entro tre anni dal rilascio ed entrambi i termini sono prorogabili di due anni (subordinatamente a una serie di condizioni). Tale permesso è calcolato in una quota fissa commisurata all’indicenza delle spese di urbanizzazione più una quota proporzionata al costo di costruzione. Sono previste riduzioni o esenzioni in casi specifici.

Le modifiche degli ultimi anni hanno sostituito la precedente DIA (Denuncia Inizio Attività) con la SCIA, lasciando invece la cosiddetta super-DIA, come alternativa al permesso di costruire per gli interventi di cui all’articolo 22, comma 3, del Testo Unico o per quelli previsti da leggi regionali.

Si richiede la SCIA per:
  • Interventi di ristrutturazione maggiore, cioè quegli interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, oppure che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.
  • Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati (compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo), che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti.
  • Interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

La superDIA va presentata allo sportello unico 30 giorni prima dell’inizio lavori, adeguatamente corredata da documentazione. Vale tre anni, dopo i quali bisogna presentare nuova SuperDIA.

Una importante novità si è avuta nel 2011, quando la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) ha sostituito la precedente DIA per gli interventi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2 del apr 380/2001. Questa l'elencazione completa:
  • interventi non riconducibili all’elenco di cui all‘art. 10 del Testo Unico (ristrutturazione maggiore).
  • interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 6 del Dpr 380/2001 (attività libera).
  • interventi conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
  • interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modificazioni della sagoma, sempre ché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli.
  • demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti.
  • varianti a permessi di costruire anche se incidenti sulla sagoma dell’edificio, qualora riguardino immobili non soggetti ai vincoli.
Nei casi in cui gli interventi edilizi abusivi siano stati realizzati in assenza o in difformità del permesso di costruire, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire in sanatoria, a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del medesimo, sia alla data di presentazione della domanda.

Il permesso di costruire in sanatoria può essere richiesto fino alla scadenza:
  • del termine per il ripristino dello stato dei luoghi di novanta giorni dall’ingiunzione (art. 31, comma 3, del Testo unico dell’edilizia).
  • del termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza (art. 33, comma 1, del Testo unico dell’edilizia).
  • del termine fissato nella relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio (art. 34, comma 1, del Testo unico dell’edilizia).
  • comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.
  • Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione.
  • in misura doppia a quella prevista dall’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia.
  • ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia.
La mancata presentazione della SCIA comporta sanzione pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dei lavori.
Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Le opere che non sono sanabili saranno demolite.

In tutti i casi in cui la demolizione deve avvenire a cura del comune, essa è disposta dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale su valutazione tecnico-economica approvata dalla giunta comunale.

Nel caso di impossibilità di affidamento dei lavori a delle imprese edili private, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale ne dà notizia all’ufficio territoriale del Governo, il quale provvede alla demolizione.

Autore Marco Sarto





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