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Lavori da eseguire? quali permessi servono?

Per molti lavori edili bisogna richiedere un permesso all'Ufficio Tecnico Comunale. Scopriamo quali interventi sono soggetti a richiesta di permesso e che documentazione bisogna presentare.

Capire a quale categoria appartenga un intervento edilizio è davvero importante perché a seconda del tipo di lavoro da eseguire possono cambiare:
- La necessità o meno di chiedere un permesso;
- Le modalità con cui il permesso viene accordato;
- La necessità o meno di rivolgersi a un professionista abilitato per la redazione di un progetto;
- Le possibilità di ottenere agevolazioni fiscali sull’importo dei lavori;
- L’obbligo di pagare contributi al comune;
- La possibilità o meno di effettuare i lavori qualora il contratto di locazione (se si è inquilini) o il regolamento contrattuale di condominio preveda disposizioni al riguardo;
- La necessità di accatastare l’immobile, con il conseguente aumento del valore fiscale.
dia pdc cila cil
(Fonte: leristrutturazioni.it)
Le leggi e le normative nazionali a cui bisogna fare riferimento sono molteplici che sono state recepite dalle Regioni e dal Testo Unico per l’edilizia. Di fatto ogni Regione ha adeguato nel tempo le norme di indirizzo contenute nel Testo Unico con una certa autonomia. In sostanza gli interventi previsti dal Testo Unico sono sei:
- Manutenzione ordinaria
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Nuova costruzione
- Ristrutturazione urbanistica

C’è un modo per capire a quale categoria appartiene un intervento?

Con un po’ di approssimazione si può dire che le opere di manutenzione ordinaria lasciano completamente intatta la pianta dell’immobile sul quale si interviene; la manutenzione straordinaria interviene sulla struttura dell’edificio (impianti, disposizione degli ambienti) ma non comporta un aumento della cubatura abitabile. La ristrutturazione invece consiste nell’aumento della cubatura a disposizione di chi vive nell’immobile o vi lavora e senza modificare la sagoma dell’edificio, con opere come la chiusura di balconi con verande o la trasformazione di sottotetti in mansarde. Di norma l’aumento non deve essere superiore al 20% rispetto al volume preesistente altrimenti ci troviamo in presenza di una nuova edificazione.
Dal punto di vista pratico però non c’è nessuna differenza tra manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo, o meglio la differenza era rilevante solo ai fini dei condoni edilizi, perché erano previste diverse entità di contributi e oblazioni mentre la ristrutturazione urbanistica, che richiede addirittura la variante del piano regolatore, è un intervento che il cittadino comune certo non può compiere.

Quali autorizzazioni mi servono e per fare cosa? Tipologie di intervento

Al di là delle definizioni tecniche, gli interventi che necessitano di autorizzazioni si possono dividere in diverse categorie:
- Interventi di edilizia libera senza comunicazione: opere che si possono eseguire liberamente, senza alcun bisogno di permesso comunale, e si tratta di tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e le opere di abbattimento delle barriere architettoniche (esclusa la realizzazione di ascensori). Il Comune al più può richiedere una Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) ma senza potervi sindacare, purchè venga rispettato il regolamento edilizio. Una precisazione è però importante: la manutenzione ordinaria è possibile all’ovvia condizione che la casa su cui si interviene non presenti vincoli artistici o ambientali.
- Interventi di edilizia libera con Comunicazione di inizio dei lavori (Cil): sono opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.
- Interventi di edilizia libera con comunicazione e relazione tecnica asseverata (Cila): Sono soggetti a Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) tutti gli interventi edilizi che non sono compresi nell'attività edilizia libera senza comunicazione, nel permesso di costruire e nella Segnalazione certificata di inizio attività come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo che non riguardano parti strutturali (“leggeri”) o eliminazione di barriere architettoniche "pesanti" con la realizzazione di rampe o ascensori esterni o di manufatti che alterano la sagoma dell'edificio.
- Opere che necessitano almeno della cosiddetta Dia (Denuncia di Inizio Attività), oppure la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che di fatto ha sostituito in gran parte la Dia, presentata da un professionista. Si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo che non comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione perché non hanno come risultato quello di aumentare la cubatura disponibile. 
- Opere per cui bisogna richiedere un Permesso di Costruire o in alternativa la cosiddetta “super Dia”, laddove le leggi regionali ne prevedano la possibilità. Sono interventi che hanno come risultato un incremento della cubatura utile e che comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune, cioè di contributi per le spese che la collettività sostiene per l’impianto di servizi (fognature, strade, illuminazione) agli immobili.

Dia, Scia, Cila, Permesso di Costruire (PdC)..  differenze e caratteristiche

La Dia (Denuncia di Inizio Attività) è una certificazione, presentata da un professionista (sono abilitati a sottoscriverla gli iscritti agli albi degli architetti, ingegneri, geometri, periti agrari e edili) per il suo cliente. Con la Dia il professionista stesso si assume la responsabilità o “asseverazione” che l’opera in programma rispetta tutte le norme urbanistiche (regolamento edilizio comunale, piano regolatore e sue norme attuative, regolamenti vari, etc.). Una volta presentata la Dia i lavori non possono iniziare per 30 giorni, periodo di tempo in ci si forma il cosiddetto “silenzio assenso”: se il Comune richiede integrazioni della documentazione o modifiche del progetto perché non giudicato conforme alla normativa il computo ricomincia da zero; se il Comune non dice nulla i lavori invece possono cominciare. La Dia è molto usata perché è molto più veloce a livello burocratico e i tempi per eseguire i lavori si riducono di molto rispetto ad altri permessi però conviene sempre prima di presentare tale pratica dialogare col tecnico comunale di turno che si occuperà di tale pratica e consegnarla solo quando si è sicuri al 100% che tutto sia apposto e corretto onde evitare bocciature e dover fare tutto da zero con costi per il committente.
Si tratta comunque di una sorta di libertà condizionata, perché i tecnici comunali in qualsiasi momento potranno effettuare controlli e anche al termine delle opere potranno imporre la modifica o addirittura la demolizione di quanto edificato. Di solito l’inizio dei lavori deve avvenire non oltre un anno dopo la comunicazione e l’ultimazione deve avvenire entro tre anni, trascorsi i quali bisogna ripresentare una nuova dichiarazione.

Il Permesso di Costruire, è la vecchia Concessione Edilizia. Il Permesso di Costruire, è radicalmente diverso dalla Dia, perché senza assenso esplicito del Comune non è possibile dare il via ai lavori; in pratica il meccanismo è quello del “silenzio-rifiuto”. L’Amministrazione ha tempi abbastanza comodi per esaminare la pratica: 60 giorni dalla domanda che diventano 120 per Comuni con più di 100.000 abitanti. Se il comune richiede ulteriore documentazione il conto alla rovescia riprende da quando vengono presentati i nuovo documenti. Con il Permesso di Costruire possono quindi passare diversi mesi (anche sei o più) prima di avere il rilascio del premesso e poter eseguire i lavori ma però non c’è il pericolo che la pratica venga bocciata. 
Il Permesso di Costruire è oneroso, nel senso che occorre pagare una cifra a titolo di contributo di costruzione, più gli oneri di urbanizzazione. Sono subordinati al rilascio del Permesso di Costruire (PdC) gli interventi di ristrutturazione edilizia, cioè le opere di recupero di fabbricati esistenti con aumento della volumetria o della superficie utile, o interventi di nuova costruzione. Nella ristrutturazione sono inclusi la demolizione e la ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, i cambi d’uso e gli ampliamenti di case unifamiliari nei limiti del 20%.

La Super Dia il procedimento è uguale a quello della Dia con la differenza che bisogna comunque versare gli oneri di urbanizzazione. La Super Dia potrebbe essere adoperato nel caso di una ristrutturazione edilizia e anche in caso di nuove costruzioni. Il ricorso a questo strumento è davvero raro, perché il progetto deve essere assolutamente a prova di errore e rispettare nei minimi dettagli le previsioni del piano regolatore e del suo piano attuativo.
La Super Dia è comunque piuttosto pericolosa per chi la chiede; come abbiamo visto anche dopo che si sia formato il silenzio-assenso il Comune può chiedere la demolizione della nuova struttura e quando l’opera configuri un abuso edilizio sanzionabile penalmente . Con il Permesso di Costruire (PdC) committente e professionista, a patto di rispettare il progetto presentato, si scaricano di ogni responsabilità: se l’opera fosse in seguito giudicata irregolare e ne fosse addirittura prescritta la demolizione, chi l’ha costruita potrebbe chiedere i danni al Comune che ne aveva consentito l’edificazione.

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