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Distanze da rispettare per costruire.

Come si misura la distanza tra i fabbricati?
Che distanze bisogna rispettare? Vediamo tutti i casi.

Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà. Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.
distanza costruzioni
Distanze da rispettare per costruire
(Fonte: ediltecnico.it)

Quali distanze devo rispettare? 3, 5 o 10 metri?

Ogni architetto o geometra che progetta sa bene quanto sia importante rispettare le distanze tra fabbricati e dai confini di proprietà. In un tessuto urbano ormai saturo, è sempre più difficile, infatti, riuscire a costruire nuovi edifici o ampliare quelli esistenti dovendo tener conto dei limiti imposti in tema di distanze.
Le distanze da rispettare per costruire edifici sono disciplinate dagli artt. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge , ma non diminuirle. Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.
Chi edifica per primo, quindi, impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare. Quest’ultimo potrà, pertanto, decidere se costruire in aderenza o in appoggio, oppure arretrare fino a mantenere la distanza minima stabilita. La maggior parte degli strumenti urbanistici locali, inoltre, stabilisce che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di 5 metri. Per quanto riguarda, invece, le distanze tra edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 prescrive una distanza minima assoluta di 10 metri.
distanza edifici
(Fonte: biblus.acca.it)

Cosa significa “costruzione”?

Il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.
La Cassazione, nel corso degli anni, attraverso alcune sentenze ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Distanza minima dei fabbricati dalle strade e dalle ferrovie

Per distanza dei fabbricati dalle strade si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente la proiezione al suolo della parete più sporgente, esclusi gli aggetti inferiori a 2 metri delle coperture, dei balconi e degli elementi decorativi ed il confine stradale.
Nelle zone territoriali omogenee A, B, C, D e F, qualora non vi siano particolari vincoli a protezione dei nastri stradali previsti nelle tavole di cui all'art. 2 paragrafo B o particolari distanze indicate nelle specifiche norme di zona, le distanze minime dei fabbricati dal ciglio stradale sono quelle previste dall'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 e che corrispondono a:
- m. 5,00 per lato per le strade di larghezza inferiore a m. 7,00;
- m. 7,50 per le strade di larghezza compresa tra m. 7,00 e m. 15,00;
- m. 10,00 per lato per le strade di larghezza superiore a m. 15,00.
Qualora la distanza del fabbricato da costruire rispetto all'asse stradale risulti inferiore ad 1/2 dell'altezza del fabbricato, la distanza stessa deve essere maggiorata fino a raggiungere 1/2 dell'altezza prevista. Qualora un edificio prospetti su un'area pubblica o di uso pubblico, aperta alla circolazione dei pedoni e/o dei veicoli, la distanza minima tra il fronte dell'edificio ed il limite opposto dell'area inedificata, non può essere inferiore all'altezza massima dell'edificio. Negli interventi sul patrimonio esistente e nelle zone di completamento è ammesso mantenere gli allineamenti esistenti.
Lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di trenta metri dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia, fatte salve eventuali deroghe concesse dall'ente competente. Nella costruzione, nella ricostruzione e nell'ampliamento di edifici o di manufatti di qualsiasi specie, deve essere osservata una distanza minima di trenta metri nei confronti delle officine di qualsiasi tipo dell'azienda delle ferrovie.
Distanze tra edifici
(Fonte: geometri.cc)

Distanza minima tra i fabbricati

Per distanza tra fabbricati si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più sporgente del fabbricato, esclusi gli aggetti non superiori a 2 metri dei balconi, delle coperture e degli elementi decorativi, e l'edificio prospiciente.
La distanza tra fabbricati si applica tra pareti di edifici antistanti. Essa non deve mai essere, in tutte le zone, inferiore a m. 10,00. Nelle zone territoriali omogenee C è altresì prescritta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto. È consentita la costruzione in unione o in aderenza salvo diverse disposizioni contenute nelle presenti norme.
Nelle zone territoriali omogenee A, B, C, D e F, qualora non vi siano particolari vincoli a protezione dei nastri stradali previsti nelle tavole di cui all'art. 2 paragrafo B o particolari distanze indicate nelle specifiche norme di zona, le distanze minime tra fabbricati fra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli, con l'esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio dei singoli edifici o di insediamenti, debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- m. 5,00 per lato, per le strade di larghezza inferiore a m. 7,00;
- m. 7,50 per lato, per le strade di larghezza compresa fra i m. 7,00 e m. 15,00;
- m. 10,00 per lato, per le strade di larghezza superiore a m. 15,00;
oppure della diversa distanza dai confini indicata eventualmente nelle specifiche norme di ciascuna zona.
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Corretta distanza tra fabbricati di nuova costruzione
(Fonte: casapratica.it)

Conclusioni

Sono un bel po’ di criteri da rispettare, se si pensa, come detto in precedenza, che nella maggior parte delle città il territorio urbano è completamente edificato e le nuove costruzioni derivano soprattutto dalla demolizione e ristrutturazione di vecchi edifici che, spesso, insorgono su lotti che pur avendo un residuo di capacità edificatoria, si vedono precludere la possibilità di ampliamento, non essendo possibile riuscire a mantenere le distanze minime imposte dai regolamenti rispetto ai fabbricati che li circondano.

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