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Come comprare casa all'asta

Come comprare casa all’asta: cosa fare

Comprare una casa all’asta è ormai alla portata di tutti, grazie alle nuove leggi e alla presenza di Internet. I risparmi possono arrivare al 20% dell’intero valore dell’immobile, possono evitarsi le spese notarili e la percentuale dovute alle agenzie immobiliari; si possono accendere mutui ed avere tutti i vantaggi della prima casa. Purtroppo però la casa all’asta è un acquisto che può nascondere più di altri brutte sorprese. Occorre essere informati e stare allerta, oltre che mettere un po’ di impegno nella ricerca.

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(Fonte: investireoggi.it)


Cosa si intende per case all’asta?

Le aste sono convenienti perché in genere aggiudicano un immobile ad un prezzo minore rispetto a quanto potrebbe essere venduto generalmente o da un’agenzia. Le case messe all’asta provengono da fallimenti, mutui non rispettati, prestiti non saldati, per cui il creditore, che di solito è una banca, chiede una pubblica vendita per recuperare almeno in parte le somme spese. Esistono poi le aste immobiliari chiamate cartolarizzazioni: in questo caso gli immobili sono messi in vendita dallo Stato o da altri Enti Pubblici.
Si tratta quindi di immobili che possono essere in buono come in cattivo stato; il fatto che siano stati messi all’asta non comporta affatto che siano scadenti.

Operazioni da fare in caso di acquisto di una casa all’asta

Prima di comprare una casa all’asta è importantissimo leggere attentamente la perizia, che è stata redatta da un esperto, incaricato dal Tribunale. Questa perizia solitamente è molto accurata e valuta l’immobile nel suo insieme, dalla zona in cui si trova, allo stato di conservazione esterna, dallo stato di impianti e rifiniture, alla luminosità ed esposizione dei locali. Uno dei punti deboli dell’acquisto di immobili tramite aste giudiziarie, è che spesso le case non si possono visitare; a volte nemmeno il perito riesce ad entrarvi. In casi simili, il rischio di ciò che potete trovare dentro un appartamento è grande: bisogna aspettarsi di tutto.

Nelle Ordinanze è indicato il nome del cosiddetto Custode: fate richiesta presso di lui di poter visitare l’immobile, in modo da rendervi conto personalmente dello stato delle cose, anche perché spesso le perizie sono state redatte molti anni prima e le condizioni della casa possono essere notevolmente cambiate nel frattempo.

A cosa bisogna stare attenti quando si compra una casa all’asta

Quando si compra una casa all’asta bisogna stare molto attenti quando i prezzi di partenza sono straordinariamente bassi. Innanzitutto è possibile che il prezzo base sia così basso perché all’interno dell’abitazione ci sono inquilini che pur non avendo diritto di stare lì, occupano di fatto l’appartamento e che saranno difficili da mandar via, anche cercando di applicare la legge; oppure gli inquilini ci sono, ma in affitto: in questo caso è anche indicata la rendita annuale dell’immobile e gli inquilini non possono essere mandati via, salvo scadenza del contratto d’affitto.

In secondo luogo è possibile che le perizie vengano fatte molto tempo prima rispetto all’asta vera e propria e che quindi le basi d’asta siano assurdamente basse. In questo caso, le aste con prezzi bassi saranno le più affollate: è quindi possibile che in fase di rialzo, durante l’asta stessa, i prezzi salgano vertiginosamente, superando di gran lunga la base d’asta.

Come comprare casa all’asta

Innanzi tutto, per comprare casa all'asta, bisogna visionare nella cancelleria del tribunale o presso il professionista incaricato o su internet, i relativi documenti: l'avviso di vendita, che contiene le condizioni e i termini della vendita, una breve descrizione dell'immobile ed il prezzo base; la perizia di stima, redatta da un tecnico nominato dal giudice, che contiene una dettagliata descrizione dell'immobile: i dati catastali, la planimetria, lo stato di fatto, le eventuali irregolarità e la loro  sanabilità, i vincoli, le servitù, i debiti e se l'immobile è libero od occupato.  

L'immobile si può visitare previo accordo con il custode giudiziario nominato dal Tribunale. Per presentare la domanda di partecipazione all’asta bisogna presentare, nel giorno e nel luogo indicati nell'avviso di vendita, un'offerta in busta chiusa, senza segni di riconoscimento, contenente l'indicazione del prezzo offerto ed una cauzione pari al 10% più gli altri documenti richiesti dall'avviso; se, invece, è prevista l'offerta con incanto, ogni partecipante deve presentare, nel giorno e nel luogo indicati nell'avviso di vendita, la domanda, la cauzione richiesta ed i documenti indicati nell'avviso stesso. Ogni partecipante si deve presentare nel luogo indicato. Se è stata presentata una sola offerta superiore di 1/5 al prezzo base, si procede subito all'aggiudicazione. Se invece l'unica offerta è pari al prezzo base senza l'aumento, l'aggiudicazione immediata può essere rifiutata dal creditore procedente. Se vi sono più offerte, si tiene una gara, partendo dal prezzo più alto tra quelli offerti, con rilanci minimi nella misura indicata nell'avviso d'asta. Nel caso della gara con incanto: ogni partecipante si deve presentare nel luogo indicato per l'asta e proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base, con rilanci dell'ammontare specificato nell'avviso di vendita. 

Se chi ha presentato la domanda non si presenta all'asta, non gli verrà restituita l'intera caparra, ma solo i 9/10 (questo come deterrente per evitare azioni di disturbo). Tra un'offerta e l'altra non devono passare più di tre minuti: se sono passati tre minuti dall'ultima offerta senza che ne sia seguita un'altra, la gara termina e si identifica così l'aggiudicatario. L'aggiudicazione è definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo. Nel caso della vendita con incanto, l'aggiudicazione è provvisoria e soggetta all'aumento di 1/5. Entro 10 giorni dall'incanto, può essere presentata un'offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione. Si riapre quindi un'altra gara, questa volta solo tra l'aggiudicatario, chi ha presentato l'offerta in aumento di 1/5 e i partecipanti alla prima gara se interessati, che abbiano versato il doppio della cauzione. L'aggiudicatario definitivo deve versare il saldo del prezzo di aggiudicazione (detratta la cauzione già versata) entro il termine fissato nell'avviso di vendita. Per questo è possibile richiedere anche un mutuo (esiste una convenzione ABI), il cui contratto, con relativa iscrizione d'ipoteca, verrà stipulato dal notaio contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento.

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