Come si calcolano i millesimi di un appartamento

Come si calcolano i millesimi di un appartamento: cosa sono e a cosa servono

I millesimi di un appartamento vengono calcolati con le tabelle millesimali e permettono di definire la quota parte di proprietà della singola unità immobiliare rispetto a tutto il condominio per ripartire le spese condominiali.

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Come si calcolano i millesimi di un appartamento (foto di cocoparisienne - Fonte: https://pixabay.com)

Cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono

I millesimi di un appartamento sono calcolati tramite le tabelle millesimali e sono in funzione del valore dell'immobile che dipende da vari fattori come la grandezza dell'appartamento, l'esposizione, la zona, etc. Per calcolare i millesimi di un singolo appartamento esiste una tabella millesimale con dei coefficienti correttivi da applicare alla  superficie in base al fattore, il tutto in relazione con il condominio. Il totale di tutte le proprietà e unità immobiliari del condominio, comprese le aree esterne e le zone comuni (scale, ascensori, atri, etc.), deve dare la somma di 1000.
Le tabelle millesimali servono per calcolare i millesimi di un appartamento e quindi servono per ripartire tutte le spese condominiali (manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria) in base ai millesimi che si hanno; chi ha più millesimi pagherà di più e chi ne ha di meno pagherà di meno.

Tutte le spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni del condominio, cioè quelle usufruite da tutti, deliberate tramite assemblea condominiale vengono ripartite fra i condomini in ragione dei millesimi calcolati da un professionista abilitato alla firma con la tabella millesimale. In genere viene fatta una tabella millesimale condominiale generale e delle tabelle millesimali per ogni singolo appartamento.


Come si calcolano le tabelle millesimali?

La tabella millesimale per calcolare i millesimi di un appartamento deve essere fatta e firmata da un professionista come un geometra o un architetto ed è un'operazione tutt'altro che facile. Per calcolare i millesimi di un appartamento bisogna fare riferimento al Codice Civile e  alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/03/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/07/1926) e la Legge n. 392 del 27/07/1978 sull’equo canone.

Per calcolare i millesimi di un appartamento si inizia calcolando il volume convenzionale di ciascun appartamento. Una volta trovato il volume convenzionale di ogni vano bisogna moltiplicare questo volume per il coefficiente di vano. Sommando tutti i volumi convenzionali (moltiplicati per il coefficiente di vano) si trova il Volume ragguagliato dell'unità immobiliare. Questo volume va moltiplicato per il coefficiente di unità.

Il valore millesimale si ottiene attraverso la seguente formula:

Mi = 1000 * Vci / ∑

dove:
  • Mi è il valore millesimale di ogni unità immobiliare
  • Vci è il volume convenzionale di ogni unità immobiliare
  • ∑ è la sommatoria di tutti i volumi convenzionali.


Quali sono i coefficienti correttivi

I principali fattori correttivi per calcolare i millesimi di un appartamento sono i coefficienti di vano e il coefficiente di unità.

I coefficienti di vano comprendono:
  • coefficiente di orientamento: viene dato un coefficiente ai singoli vani in base al loro orientamento rispetto ai punti cardinali. Ad esempio, i vani che si trovano a sud-est e sud-ovest hanno un coefficiente maggiore rispetto a quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre;
  • coefficiente di prospetto: questo coefficiente tiene conto dell'affaccio delle finestre dell'appartamento, se si affacciano su un giardino, su una strada, su viste panoramiche, oppure su un muro cieco;
  • coefficiente di luminosità: da un valore numerico al singolo vano in relazione alla quantità di luce che entra nella stanza.

I coefficienti di unità comprendono:
  • coefficiente di destinazione: viene dato un coefficiente (per esempio 0,80 o 1,00) in base alla destinazione dei vani all'interno dell'appartamento; il soggiorno per esempio ha un valore più alto rispetto al corridoio o al bagno, e così via;
  • coefficiente di piano: viene dato un coefficiente in base all'altezza del piano (piano terra, primo, secondo, etc.). In genere chi vive al terzo piano ha un coefficiente maggiore di uno che vive al piano terra. In questo caso subentrano altri fattori con altri coefficienti che eventualmente si possono aggiungere come la comodità di accesso, onerosità delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di masserizie;
  • coefficiente di funzionalità: viene dato un coefficiente numerico in base alla funzione.

Oltre a questi due fattori correttivi, il professionista che redige la tabella millesimale per calcolare i millesimi di un appartamento, può aggiungere altri a sua scelta per affinare ulteriormente il calcolo. Tenendo conto della complessità a volte di alcuni condomini e dei molteplici fattori che possono influire sul calcolo dei millesimi, è un'operazione molto difficile e complicata perchè poi sarà il mezzo ufficiale a cui fare fede per ripartire le spese e come chi vive in condominio sa molto bene, è sempre tema fonte di discussioni e litigi.

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