Come si calcolano i millesimi di un appartamento

Come si calcolano i millesimi di un appartamento: cosa sono e a cosa servono

Le tabelle millesimali sono un prospetto comprendente tutte le unità immobiliari facenti parte di un condominio, grazie al quale si può definire il valore della singola quota di proprietà in relazione a quello di tutto il fabbricato. Vediamo come si calcolano i millesimi di un appartamento.

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Come si calcolano i millesimi di un appartamento (Fonte: www.ilcondominionuovo.it/)

Cosa sono le tabelle millesimali e con quali criteri vengono calcolati

Spesso si crede, per errore, che i millesimi di un appartamento dipendano solo dalla grandezza dell’immobile. In realtà, come dice il codice civile, i millesimi sono determinati sulla base del valore della casa e non sulla grandezza. E sul valore incidono altri elementi come l’abitabilità (un sottotetto è certamente meno abitabile di un appartamento al terzo piano), l’esposizione alla luce (un appartamento con due terrazze ha più valore di uno in cui sono presenti solo finestre), il panorama (chi si affaccia sulla corte interna è certamente svantaggiato rispetto a chi ha davanti a sé un panorama più esteso), ecc.

Per quantificare e ripartire tra i condomini le spese di gestione, conservazione e manutenzione del palazzo vengono costituite le tabelle millesimali. A tal fine, proprio come avviene con le società, alla cui costituzione vengono create le azioni, l’edificio è suddiviso idealmente in 1.000 quote, che vengono poi attribuite in quantità variabile a ciascun appartamento, a seconda delle caratteristiche (ad esempio l’unità immobiliare “uno” vale 65/1000, l’unità “due” vale 128,45/1000, e via di seguito). Il condominio normalmente si dota di più tabelle a seconda del tipo di spesa che deve essere ripartita.

A cosa servono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali si utilizzano pertanto per ripartire le quote di spesa relative alla manutenzione e al funzionamento delle parti comuni del condominio. Le parti comuni sono quella porzione di condominio di proprietà di tutti, come ad esempio scale, ascensore, lastrico solare, riscaldamento, ecc.

Grazie ai millesimi di proprietà, quando è necessario effettuare spese relative a queste parti comuni, è possibile ripartirle in maniera proporzionale alla quota di proprietà di ciascun condomino. Tra le parti comuni, alcune sono destinate a servire i condomini in misura diversa.

Per questo motivo, si distinguono due differenti tipologie di tabelle:

  • tabelle millesimali relative alla singola unità immobiliare
  • tabelle millesimali relative alle parti comuni del fabbricato.

Come si calcolano le tabelle millesimali?

Compilare le tabelle millesimali non è un’operazione facile ed è necessario che vi proceda un tecnico specializzato come un ingegnere, un geometra o un architetto.
Per il calcolo dei millesimi si prende a rifermento, oltre al Codice Civile, la circolare ministeriale n. 12480 del 26/03/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/07/1926) e la Legge n. 392 del 27/07/1978 sull’equo canone.

Il calcolo dei millesimi di un appartamento parte dalla determinazione del Volume Convenzionale di ciascuna unità immobiliare. Il Volume Convenzionale si calcola così:

  1. si definisce il volume ragguagliato di ogni vano, moltiplicando il volume utile di ciascuno per particolari Coefficienti di Vano
  2. sommando i volumi ragguagliati di tutti i vani si ottiene il volume ragguagliato dell’unità immobiliare
  3. il volume ragguagliato dell’unità immobiliare si moltiplica per i Coefficienti di Unità.


Il valore millesimale si ottiene attraverso la seguente formula:
Mi = 1000 * Vci / ∑
dove:

  • Mi è il valore millesimale di ogni unità immobiliare
  • Vci è il volume convenzionale di ogni unità immobiliare
  • ∑ è la sommatoria di tutti i volumi convenzionali.


Come abbiamo visto, per il calcolo delle tabelle sono fondamentali alcuni coefficienti correttivi. Oltre quelli di base, di vano e di unità, il progettista può aggiungere altri a sua scelta per affinare ulteriormente il calcolo.

I coefficienti di vano comprendono:

  • coefficiente di orientamento
  • coefficiente di utilizzo
  • coefficiente di luminosità.


I coefficienti di unità comprendono:

  • coefficiente di destinazione
  • coefficiente di piano
  • coefficiente di funzionalità.


Quali sono i coefficienti che incidono sulla valutazione del valore della casa?

Vediamo ora quali sono i singoli coefficienti che possono incidere sulla valutazione dei millesimi di ogni appartamento. Questi sono:

  1. Coefficiente di destinazione: Gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via.
  2. Coefficiente di orientamento: Si valuta la posizione di ogni vano in relazione ai punti cardinali. Ad esempio, i vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre.
  3. Coefficiente di prospetto: Questo coefficiente valuta la superficie su cui si affaccia l’appartamento, se: su giardini, vedute panoramiche, strade, zone di rispetto, cortili, locali senza finestre e cantinati.
  4. Coefficiente di luminosità: Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.
  5. Coefficiente di piano: Nell’assegnare il coefficiente di piano è necessario tenere conto dei vantaggi e degli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore, ad esempio: comodità di accesso, onerosità delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di masserizie. Di solito chi vive dal terzo piano in su ha più millesimi di chi vive al primo piano.

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