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Come si calcola il valore di un terreno edificabile?

Come si calcola il valore di un terreno edificabile: esempi, metodi e parametri da considerare

Quasi tutti, chi prima e chi dopo, nel corso della vita, si sono trovati nella situazione di dover calcolare il valore di un terreno edificabile. I motivi possono essere molti, costruirsi una casa, completare una successione, fare un testamento, chiedere un prestito... oppure semplicemente vendere un terreno.
Molto spesso accade che, a causa della fretta, non ci si informi adeguatamente su come si possa fare oppure semplicemente ci si convinca che sia una cosa troppo complicata e solo alla portata di pochi eletti!
In questo articolo ti daremo tutte le nozioni necessarie affinchè tu possa calcolare da solo il valore di un terreno edificabile in modo così da risparmiare durante l'acquisto oppure, nel caso di vendita, di guadagnare più soldi.

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Foto di Free-Photos,   fonte: Pixabay.com

Quando è necessario calcolare il valore di un terreno edificabile?

Molto spesso ci chiedete come si faccia a calcolare il valore di un terreno edificabile. Innanzitutto bisogna dire che non c'è un vero e proprio metodo matematico per calcolarlo, infatti più che di calcolo si parla di stima del valore. Il prezzo finale, risultante dalla stima sarà diverso a seconda si tratti di:
  • Successione
  • Acquisto
  • Vendita
Per ogniuno di questi casi infatti ci sono dei prezzi da sommare al valore del terreno, come per esempio le imposte e i documenti necessari per la compravendita o la successione, nonchè le spese delle figure coinvolte (es. notaio, geometra, agenzia immobiliare...).

Come calcolare il valore di un terreno edificabile: metodi e parametri da considerare

Per effettuare la stima del valore vengono comunemente usati due metodi operativi:

  • Metodo diretto o sintetico
  • Metodo indiretto o analitico

In questo articolo andremo ad illustrare il metodo diretto o sintetico che oltre che essere più intuitivo, è anche molto spesso usato nella pratica professionale.

Prima di procedere al calcolo con il metodo diretto sarà necessario però recuperare alcuni parametri indispensabili, ovvero:

  • VL: Prezzo del lotto a mq
  • If:  l’indice fondiario o indice di fabbricabilità che ci dice quanti metri cubi o metri quadrati possiamo edificare su un lotto vuoto per ogni metro quadrato del lotto stesso
  • VE mq: ovvero il valore di mercato dell’edificato a metro quadrato
  • VEtot: ovvero il valore dell’intero edificato
  • SL: ovvero la superficie del lotto
  • Ia: ovvero incidenza in percentuale del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato

Per prima cosa bisogna capire qual'è l'indice IF per quel lotto, il valore varia da Comune a Comune e anche da zona a zona all'interno dello stesso Comune. Per questo vi consigliamo di andare presso l'ufficio ediliza privata del Comune in cui è ubicato il lotto e chiedere qual'è l'indice IF. In caso siate più esperti potrete reperirlo voi stessi consultando il PRG del Comune interessato.

Si procederà poi misurando la superficie del lotto (SL) e si stabilisce quale è il prezzo al metro quadrato dell'edificio che costruiremo in quel lotto (VE mq), se non siamo sicuri del prezzo al mq che volete applicare vi consigliamo di chiedere conferma ad una agenzia immobiliare di zona.

Moltiplicando questi tre valori,  IF x SL x VE mq  otterremo il VE tot  ovvero il valore dell'intero fabbricato.

Il valore del terreno edificabile altro non è che una percentuale del VE tot. La percentuale (Ia) solitamente è un numero compreso tra il 10 e il 30%, variabile a seconda dell'accessibilità del lotto, dalla grandezza dello stesso e dalla posizione più o meno privilegiata. Ecco che terreni più facilmente accessibili avranno un valore vicino al 30% del VE tot, mentre terreni meno privilegiati un valore vicino al 10%.

Per avere poi il prezzo a mq del lotto basterà dividere il numero ottenuto per la superficie (SL).
La formula è:

VL =  (IF x SL x VE mq x  Ia)  / SL

Come si calcola il valore di un terreno edificabile: esempio pratico

Vediamo ora un esempio dimostrativo così da comprendere bene come si fa a calcolare il valore di un terreno edificabile.

Il caso è il seguente:
  • Superficie del lotto SL = 1000 mq
  • Indice urbanistico If = 0.4
  • Prezzo finito a metro quadro dell’edificato stimato VE mq = 1.700,00 €/mq
  • Ia = 12%
Abbiamo quindi un valore totale dell’immobile pari a: 

VEtot=0,4 x 1.000 x 1.700 x 0,12 = 81.600 €

Otterremo in definitiva che il valore del lotto a metro quadrato sarà:

VL= 81.600 / 1.000 = 81.60 €/mq


Altri metodi di calcolo utilizzati per calcolare il valore di un terreno edificabile

Esistono poi altri metodi utilizzati per calcolare il valore di un terreno  uno dei più diffusi è quello della comparazione dei prezzi.
  1. Comparazione dei prezzi: Anche se è uno dei metodi più utilizzati non è per forza quello giusto. Ma in cosa consiste? Si prendono dei terreni edificabili in zona venduti fino a qualche anno prima e si rivalutano allo stato attuale tenendo conto delle plusvalenze dei terreni ovvero della variazione del prezzo.
     
  2. Valore di trasformazione: Questo parametro è indispensabile per procedere alla stima del valore del terreno edificabile tramite il metodo analitico.



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