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Come si calcola il valore di un terreno edificabile?

Come si calcola il valore di un terreno edificabile: esempi, metodi e parametri da considerare

Un pilastro fondamentale dell’economia del nostro paese è senza dubbio il settore delle costruzioni. In generale, per noi Italiani la casa riveste un ruolo particolare. Molto più incisivo e carico di significati di altre culture europee ed extra-europee. Vediamo quindi in questo articolo come calcolare il valore di un terreno edificabile. In questo modo sapremo se stiamo proponendo un prezzo credibile e appetibile per un terreno che vogliamo vendere o se lo stiamo svalutando. Allo stesso modo potremo sapere se la cifra che stanno chiedendoci per un lotto di nostro interesse è consona o eccessiva.

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Come si calcola il valore di un terreno edificabile (Fonte: www.salviamoilpaesaggio.it)

Quando è necessario calcolare il valore di un terreno edificabile?

Spesse volte viene da chiederci come si fa a calcolare il valore del terreno edificabile. Dobbiamo dire prima di tutto che un metodo empirico non esiste, ma il costo viene calcolato tenendo conto di diversi fattori, vediamo quali. La determinazione del valore di un terreno edificabile serve in varie circostanze. Volendo riassumere esse sono:

  • In caso di successione
  • In caso di acquisto
  • In caso di vendita

È importante realizzare che non solo il costo di un terreno ha un’incidenza al momento della compravendita, ma anche per questioni di tasse che dovremo sostenere per la sua proprietà. Il valore di un immobile di questo genere è espresso in euro per metro quadrato. Quindi a seconda delle condizioni al contorno questa cifra sarà maggiore o minore e, semplicemente moltiplicando per il totale dei metri quadrati avremo l’ammontare totale della nostra spesa o guadagno.

Come calcolare il valore di un terreno edificabile: metodi e parametri da considerare

Esistono da bibliografia due metodi operativi:

  • Metodo diretto o sintetico
  • Metodo indiretto o analitico

In questo articolo andremo ad illustrare il metodo diretto o sintetico che oltre che essere più intuitivo, è anche molto spesso usato nella pratica professionale.
Il metodo diretto si articola in due percorsi che definiamo paralleli, nel senso che procediamo con l’uno e con l’altro separatamente, ma è conveniente applicare entrambi. Vediamo quali sono:

  • Calcolo del prezzo a metro quadrato
  • Determinazione per comparazione del prezzo a metro quadrato

In primo luogo conosciamo alcuni parametri di riferimento. Essi sono:

  • VL ovvero il valore del lotto a metro quadrato
  • If ovvero l’indice fondiario o indice di fabbricabilità che ci dice quanti metri cubi o metri quadrati possiamo edificare su un lotto vuoto per ogni metro quadrato del lotto stesso
  • VEmq ovvero il valore di mercato dell’edificato a metro quadrato
  • VEtot ovvero il valore dell’intero edificato
  • SL ovvero la superficie del lotto
  • Ia ovvero incidenza in percentuale del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato

Di fatto, la prassi sta nello stabilire i metri quadrati edificabili per un determinato lotto in funzione degli indici If forniti dagli strumenti urbanistici del comune di riferimento. In seguito stabiliamo il prezzo di mercato a metro quadrato VEmq dell’edificio che verrà ad esistere su quel lotto.

Moltiplicando i valori otteniamo il prezzo globale dell’immobile VEtot. Il valore complessivo del terreno in euro sarà un’aliquota di tale numero. Questa percentuale è data da Ia e può variare dal 10 al 30%. Per ottenere il prezzo a metro quadrato divideremo per la superficie del lotto SL.

Il valore di Ia è funzione di più fattori:

  • L’indice con cui possiamo costruire
  • La grandezza del lotto che incide in proporzione
  • La posizione più o meno favorevole e di pregio del lotto

Oltre a questo, normalmente si fa sempre riferimento all’andamento del mercato nella zona d'interesse e nel determinato periodo. Fatta la stima, necessariamente ci confronteremo con i prezzi propri del luogo.

Come si calcola il valore di un terreno edificabile: esempi

Ora concludiamo con un esempio per comprendere bene come calcolare il valore di un terreno edificabile. Abbiamo le seguenti condizioni:
  • Superficie del lotto SL=400 mq
  • Indice urbanistico If=0.4 mq/mq
  • Prezzo finito a metro quadro dell’edificato stimato Vemq=1900.00 €/mq
  • Ia = 13%
Abbiamo quindi un valore totale dell’immobile pari a: 

VEtot=400x0.4x1900=304000.00 €

Otterremo in definitiva che il valore del lotto a metro quadrato sarà:

VL=(0.13x304000)/400=98.80 €/mq


Altri metodi di calcolo per calcolare il valore di un terreno edificabile

Per calcolare il valore di un terreno ci sono diversi metodi ma i più usati sono sicuramente quello in base all’indice di fabbricabilità fondiaria e quello di comparazione dei prezzi.
  1. Indice di fabbricabilità: Tutte le zone di un determinato comune a livello urbanistico, sono regolati da un Piano Regolatore Generale (PRG). In questo piano sono raccolte tutte le destinazioni urbanistiche di tutte le zone del comune. Nell’indicare le destinazioni vengono anche indicati gli indici di fabbricabilità fondiari dei vari lotti di terreni. In poche parole questo indice ci dice quanti metri quadri di fabbricato possiamo costruire. Ecco quindi il primo valore di cui tener conto. Questo è un valore che incide moltissimo sui prezzi dei terreni. Se per esempio abbiamo un terreno dove è possibile costruire 5 appartamenti di 100 metriquadri e abbiamo calcolato che gli appartamenti ci vengono a costare per costruirli circa 500 mila euro, il costo del terreno non dovrà incidere più del 25/30% del valore di costruzione quindi 125/150 mila massimo.
  2. Comparazione dei prezzi: Quello della comparazione dei prezzi in genere è il metodo più usato ma non è detto che sia il più giusto. In poche parole si prendono dei terreni edificabili in zona venduti fino a qualche anno prima e si rivalutano allo stato attuale tenendo conto delle plusvalenze dei terreni. La soluzione migliore potrebbe essere quella di miscelare i due sistemi. Prendiamo il prezzo comparativo di un terreno limitrofo e calcoliamo se ci conviene acquistarlo in base alla volumetria che ho disponibile.



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