Vani catastali in mq

Vani catastali in mq, quali sono le regole?

Gli immobili presenti sul territorio italiano sono tutti censiti all’interno di un’unica banca dati, l’archivio del Catasto, che in gergo tecnico viene chiamato Catasto Fabbricati. Vediamo cosa prevede la nuova riforma del catasto: un nuovo strumento per misurare i vani catastali in metri quadri e quali sono le regole.

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Riforma del catasto: conversione dei vani catastali in metri quadri (Fonte: smartfocus.visureitalia.com)

Premessa

Per ogni unità immobiliare si può richiedere presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, la visura catastale, un vero e proprio documento d’identità contenente tutte le caratteristiche dell’immobile, partendo dai dati identificativi e quindi dalla zona di appartenenza, che comprende la sezione urbana, il foglio di mappa, la particella, il subalterno e il Comune, fino ai dati di classamento, come la zona censuaria ed eventualmente la microzona, la categoria catastale, la classe, la consistenza edilizia e la rendita catastale.

Un parametro molto importante all’interno di questa scheda è la consistenza catastale. Negli immobili di tipo residenziale fino ad oggi è sempre stata calcolata utilizzando come unità di misura il vano catastale, che per definizione è quello spazio compreso tra soffitto e pavimento, delimitato da mura e che presenta una illuminazione di tipo diretto. Il vano catastale però è una unità di misura imprecisa per determinare la consistenza. Ora i vani catastali vengono conteggiati in metri quadri.


Cosa sono i vani catastali e come vengono conteggiati?


I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.). In linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq;

I vani principali vengono contati un vano mentre la cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie. Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un terzo di vano catastale. Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di vano catastale.

Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista, va conteggiato come accessorio diretto. Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l’eccedenza.

Le dipendenze vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%. La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che ad esempio:

  • se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a 5;
  • se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a 4,5;
  • così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a 7


Suddivisione della tipologia dei vani catastali

Nel calcolo dei vani catastali per arrivare a determinare il valore della consistenza catastale, ogni ambiente della casa assume un suo valore in virtù della configurazione e della funzione. I vani catastali si dividono in principali, accessori e pertinenze.

1) I vani principali: sono quei vani catastali con utilizzo principale nel contesto dell’ unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria. In caso di destinazione abitativa sono considerati come tali: saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine.

2) I vani accessori: sono beni o parti di esso intimamente collegati con il bene principale e formanti con questo parte integrante, in modo che la separazione è generalmente impossibile senza alterare la sostanza del bene medesimo. Si dividono a loro volta in:

  • diretti: Locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano; come ad esempio corridoi, bagni, W.C., ripostigli, locali bui, locali con superficie inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato 1/3 di vano.
  • Indiretti: Locali che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani catastali principali ne integrano la funzione, ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano

3) Pertinenze: sono beni che, rispetto al bene principale, conserva la sua individualità e che risulta posto permanentemente al suo servizio in un rapporto di complementarità, pur potendo non esservi una continuità fisica, come cortili, giardini, terrazze e quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari come portici e tettoie aperte. Dal punto di vista prettamente catastale la pertinenza può anche produrre reddito proprio e, generalmente, deve essere censita autonomamente.

Riforma del catasto: conversione da vani a mq

Dal 09/11/2015, nelle visure catastali sono presenti due nuovi dati importanti, che prima erano visibili solo nelle applicazioni degli uffici competenti dell‘Agenzia delle Entrate: si tratta della superficie complessiva e la superficie catastale dell’immobile che si misurano in metri quadri. L’aggiunta di questi due valori di superficie complessiva e superficie catastale nelle visure catastali degli immobili rappresenta una modifica importante, soprattutto in vista di quella che sarà la riforma del Catasto dopo la sua approvazione. Questa vedrà il superamento dello strumento dei vani catastali come unità di misura della consistenza catastale e della rendita catastale, sostituito appunto dai metri quadri.

La bozza del decreto che prevede la riforma del catasto è ormai pronta e sta per arrivare al Consiglio dei Ministri. Il decreto prevede il passaggio obbligatorio dal sistema dei vani, attualmente utilizzato, a quello dei metri quadrati. La procedura tuttavia non è semplice perché sono circa 3-4 milioni le unità immobiliari ancora senza planimetria. Considerata l'impossibilità di costringere tutti i proprietari a mettersi in regola, il legislatore ha pensato di introdurre un sistema per raccordare i vani catastali ai metri quadrati: ad esempio, se un appartamento di categoria A/2 ha una consistenza di 6,5 vani, si troverà ad avere poi una metratura catastale di 136,5 metri quadrati (il nuovo valore in metri quadri del vano per la categoria A/2 è 21). Le misure saranno uniche a livello nazionale, eliminando così le differenze tra province e comuni, in cui i vani sono di misura assai diversa.

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