Vani catastali in mq

Vani catastali in mq: quali sono le regole?

Il catasto è un archivio del territorio italiano, dove vengono riportate tutte le planimetrie catastali delle proprietà catalogate attraverso un codice identificativo di Foglio, Particella, Mappale. Il catasto (gestito dall'Agenzia del Territorio facente parte dell'Agenzia delle Entrate con lo scopo di censire e catalogare tutte le proprietà immobiliari e terriere presenti sul territorio nazionale) si suddivide in due categorie: catasto urbano e catasto terreni. Questi archivi, catasto terreni e fabbricati, sono in continuo aggiornamento in base alle modifiche che vengono costantemente portate al territorio. Recentemente è stata approvata una nuova riforma del catasto che permette di misurare le unità immobiliari non più in vani catastali ma in mq. Vediamo quali sono queste nuove regole.

Riforma del catasto: conversione dei vani catastali in metri quadri (foto di 3844328 - Fonte: https://pixabay.com)

Premessa

Il Nuovo catasto edilizio urbano (NCEU) nato nel 1962 cataloga nei suoi archivi tutti i dati relativi agli immobili (civili, industriali e commerciali) pubblici e privati individuando l'immobile o l'unità immobiliare attraverso una planimetria catastale (in scala 1:200) con indicata la pianta dell'unità immobiliare in questione.

I dati catastali che si ricavano da un visura catastale sono:

• l'esatta collocazione geografica attraverso l'estratto mappa;
• l'orientamento dell'edificio, l'indirizzo;
• la destinazione d'uso dei vari locali;
• le coordinate per l'identificazione catastale dell'immobile (foglio, particella, subalterno e numero di mappa); 
• la redditività;
• la rendita catastale calcolata in base ai vani catastali;
• il codice identificativo dei proprietari. 

In questo modo di quell'immobile o unità immobiliare si sa tutto e nel caso di lavori di ristrutturazione o comunque ogni volta che si fa una modifica, sarà compito del geometra o dell'architetto che segue i lavori e le varie pratiche, aggiornare la planimetria catastale attraverso un programma chiamato DOCFA.

Questa catalogazione permette di risalire alle varie proprietà ma anche di stabilire la rendita economica di quell'immobile che permetterà anche di stabilire quali sono le tasse comunali da pagare. Fino ad oggi la grandezza dell'immobile e quindi la sua rendita era determinata attraverso il vano catastale, un numero assolutamente impreciso e on adeguato che non tiene conto della reale grandezza di quell'immobile. Ora, con la riforma del catasto, i vani catastali vengono conteggiati in metri quadrati: in caso di nuovi lavori e di nuove planimetrie catastali bisogna indicare i mq delle stanze e non più i vani, mentre le vecchie planimetrie vengono aggiornate in automatico dall'Agenzia del Territorio.

Cosa sono i vani catastali e come vengono conteggiati?

Il vano catastale è una unità di misura per identificare la grandezza dell'unità immobiliare e per valutarne la sua rendita immobiliare. Ad ogni locale dell'abitazione veniva assegnato un numero in base alla categoria e se superava una determinata superficie si aggiungeva 1/24 del vano e così via.
I locali erano divisi in vani principali (ed esempio Soggiorno o Camere) venivano conteggiati 1 vano, poi c'erano gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) che venivano conteggiati un terzo di vano catastale, e poi gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) che venivano conteggiati un quarto di vano catastale. Le dipendenze vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%. Alla fine usciva per esempio 5,3 vani o 5,8 e allora si arrotondava per difetto o per eccesso a 5 o a 6 vani oppure al mezzo vano ma il tutto era molto arbitrario come sistema.

Classificazione dei vani catastali

Per determinare la grandezza dell'unità immobiliare e definire la rendita catastale nella compilazione del DOCFA venivano assegnati per ogni locale un valore numerico ottenendo alla fine un numero risultante dalla somma dei vari vani catastali, arrotondato per difetto o per eccesso al numero intero o al mezzo vano. I vani catastali si suddividono come segue:

1) I vani principali: sono quei vani catastali con utilizzo principale nel contesto dell’unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e massimo di ciascuna categoria. In caso di destinazione abitativa sono considerati come tali: saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine.

2) I vani accessori: sono beni o parti di esso intimamente collegati con il bene principale e formanti con questo parte integrante, in modo che la separazione è generalmente impossibile senza alterare la sostanza del bene medesimo. Si dividono a loro volta in:

• diretti: Locali necessari al servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano; come ad esempio corridoi, bagni, W.C., ripostigli, locali bui, locali con superficie inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato 1/3 di vano.
• Indiretti: Locali che pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani catastali principali ne integrano la funzione, ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano

3) Pertinenze: sono beni che, rispetto al bene principale, conserva la sua individualità e che risulta posto permanentemente al suo servizio in un rapporto di complementarità, pur potendo non esservi una continuità fisica, come cortili, giardini, terrazze e quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari come portici e tettoie aperte. Dal punto di vista prettamente catastale la pertinenza può anche produrre reddito proprio e, generalmente, deve essere censita autonomamente.

Riforma del catasto: conversione da vani a mq

Dal 09/11/2015 con la riforma del catasto, nelle visure catastali sono presenti due nuovi dati importanti: la superficie complessiva e la superficie catastale dell’immobile che si misurano in metri quadrati. In questo modo con questa riforma è previsto il superamento dei vani catastali (utilizzati come unità di misura della consistenza catastale e della rendita catastale) sostituito dai metri quadrati. La riforma non è ancora stata approvata anche se la bozza è pronta per essere visionata e approvata dal Consiglio dei Ministri. In questo modo per valutare la rendita immobiliare non si utilizzeranno più i vani catastali ma gli effettivi metri quadrati uniformando il sistema di calcolo in tutte le Regioni e soprattutto utilizzando un sistema più preciso.