Nuda proprietà: Cos'è e perché conviene acquistarla?

La nuda proprietà è un diritto reale che da molti vantaggi sia per ci compra che per chi vende e raffigura il valore di un immobile decurtato dell'usufrutto, ossia del diritto di altro soggetto di usare il dato bene. In pratica per chi vende la nuda proprietà vuol dire alienare il proprio immobile riservandosi il diritto di viverci; per chi compra, invece, vuol dire acquistare la proprietà pur non potendola utilizzare.

Cos’è la nuda proprietà, perché conviene acquistarla 
(foto di andibreit - Fonte: https://pixabay.com)

 

Indice

1. Cos'è la nuda proprietà
   
2. Chi sono i due soggetti coinvolti: il venditore e l'acquirente
   
3. Quali sono le spese da sostenere
   
4. Considerazioni finali
   

Cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà, regolamentata dal Codice Civile all’art. 832, è una cosa particolare, leggermente diversa dalla proprietà. Quando uno è proprietario di un bene infatti gode della sua proprietà e può usufruire il bene vivendoci dentro (ad esempio un appartamento). Con la nuda proprietà invece il diritto di usare il bene di cui siamo proprietari è scorporato per cui potrebbe essere che chi acquista la nuda proprietà potrebbe non utilizzare il bene, chi vende invece conserva ancora il diritto di vivere ancora nell'immobile pur non essendo più di sua proprietà.

Chi è titolare del diritto do proprietà gode in maniera esclusiva del pieno diritto di godere del bene e di farci quello che vuole essendo suo, ma se per esempio decide di ricavarci un credito derivante dal valore di scambio, alienarlo o costituirci su questo, dei diritti reali minori a favore di altri soggetti, egli perde la piena proprietà e conserva solamente la nuda proprietà fino a quando questi diritti reali minori non si estinguono, il che significa che per quel periodo di durata non può utilizzare il bene.

Chi sono i due soggetti coinvolti: il venditore e l’acquirente

I due soggetti coinvolti con la nuda proprietà sono il venditore e l'acquirente. Oggi l'operazione di cedere la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto sul proprio immobile è molto utilizzata grazie ai vantaggi che tale operazione comporta sia per il venditore che per l'acquirente.

In pratica con questo sistema, il venditore (di regola, un soggetto anziano) che vende la nuda proprietà della casa di abitazione, ottiene una liquidità immediata mantenendo la possibilità di conservare per il resto della vita l'usufrutto sull'immobile, mentre l'acquirente, oltre al vantaggio di acquistare l'immobile a un prezzo inferiore (in quanto il valore della proprietà piena è decurtato del valore dell'usufrutto) anche se non può acquisirne la proprietà piena, che sarà sua con l'estinzione dell'usufrutto. 

Praticamente chi vende e mantiene l’usufrutto del bene immobile, potrà decidere di continuare ad abitarci oppure potrà affittarlo, tenendo conto dei limiti previsti dal contratto di vendita della proprietà. Chi invece ha acquistato la nuda proprietà non può avanzare diritti relativi all’uso però, può rivendere a sua volta al nuda proprietà realizzando un guadagno che potrebbe essere derivante da una rivalutazione del bene immobile.

Quali sono le spese da sostenere

La nuda proprietà è sostanzialmente il diritto di usufrutto del bene, quindi se vendiamo un immobile e manteniamo la nuda proprietà vuol dire che manteniamo il diritto di viverci e di abitarci dentro fino a un tempo stabilito dal contratto o fino alla morte. 

In molti casi è usata da anziani o over 60 come valida alternativa al prestito ipotecario vitalizio, ovvero il finanziamento con ipoteca sulla casa. Tale operazione deve avvenire tramite mediazione di un agente immobiliare che in genere ha una parcella che si aggira attorno al 2-3% del valore dell'immobile, e di un notaio per stipulare l'accordo. 

Per quanto riguarda le spese invece ricordiamo che di solito le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell'acquirente, sempre che non ci siano accordi diversi tra le parti.

Considerazioni finali

Come abbiamo potuto vedere, la nuda proprietà porta con se notevoli vantaggi: se una volta era una formula poco utilizzata oggi molti preferiscono utilizzarla perchè permette di acquistare un immobile a prezzi decisamente inferiori che diverrà nostro una volta che decade l'usufrutto. 

Se non abbiamo fretta di abitare nell'immobile potrebbe essere una valida forma di investimento del nostro denaro e con l'ottica futura di avere un giorno un immobile che pienamente di nostra proprietà. 

Al contrario chi vende (di solito un anziano) riesce ad ottenere una cospicua somma di denaro pur continuando a vivere in quella casa fino a che muore. La nuda proprietà è una formula un po particolare di acquisto ma è comunque valida e per certi aspetti molto vantaggiosa per entrambi i soggetti protagonisti: l'acquirente e il venditore.