Le categorie degli immobili (A,B,C,...)

Le categorie degli immobili: quali e quante sono

Le categorie degli immobili sono un indice di riferimento fissato dall’Agenzia del Territorio e dall’Agenzia delle Entrate, sulla base di elementi identificativi standardizzati attribuiti agli immobili, i quali vengono così classificati per determinarne il valore e la rendita catastale. Vediamo quali sono le categorie degli immobili. 


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Le categorie degli immobili (Fonte: www.italiaoggi.it)

Quali sono i fattori che determinano la definizione delle categorie degli immobili

La qualificazione delle unità immobiliari urbane e quindi la formazione dei suddetti gruppi derivano dalla presenza di unità immobiliari aventi analoghe destinazioni e caratteristiche intrinseche. I fattori che permettono la definizione della categoria catastale degli immobili sono:

  1. caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali dell'immobile;
  2. contesto in cui l’immobile è inserito; 
  3. qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata; 
  4. caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende.


Le principali caratteristiche intrinseche sono:

  • il grado di finimento e stato di conservazione nonché di manutenzione;
  • le caratteristiche estetiche ed igieniche;
  • l'esposizione prevalente; 
  • le dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti normali; 
  • importanza e sviluppo dei servizi interni; 
  • l'esistenza di servizi comuni. 


Per quanto riguarda invece le caratteristiche estrinseche, esse sono:

  • genere della località;
  • ubicazione;
  • collegamento con i servizi pubblici di trasporto;
  • esposizione prevalente;
  • epoca della costruzione; 
  • qualità delle strutture; 
  • stato di conservazione e manutenzione; 
  • grado di finimento;
  • ampiezza media dei vani; 
  • richiesta sul mercato dei fitti; 
  • impianti;
  • consistenza catastale.


Cos’è il catasto

Il Catasto Italiano è un inventario dove vengono registrati tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale, ed è costituito da due sistemi distinti:

  1. il Catasto Terreni, comprendente l'elenco di tutti i terreni di natura agricola, ovviamente non edificati; è di tipo geometrico particellare, in quanto fornisce informazioni sia sulla natura geometrica (topografia, forma e consistenza) che di natura tecnico-economica (caratteristiche tecnico-fisiche e redditi) dell'elemento minimo rappresentato in mappa, detto particella catastale.
  2. il Catasto Edilizio Urbano nel quale si registrano le costruzioni civili, di natura industriale e commerciale presenti sul territorio italiano. Questo ente pubblico si occupa di tutte le costruzioni relative alla sezione urbana e a quella rurale.


Per conoscere i dati relativi al proprio immobile, l'Agenzia del Territorio fornisce il servizio di visura catastale attraverso i dati identificativi (numero di foglio e numero di particella) per stabilire la corretta ubicazione dell'immobile in questione sul territorio nazionale, oltre che numerose altre informazioni legate alla sua storia.

Chi fa la richiesta di accatastamento

Tutti gli immobili presenti sul territorio italiano sono soggetti a una classificazione in base a degli indici denominati classi catastali, che definiscono il livello di redditività di un immobile, ossia la sua capacità di reddito. La categoria degli immobili viene stabilita dall'Agenzia del Territorio previa la domanda di accatastamento oppure a seguito della dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. La richiesta di accatastamento deve essere presentata dal proprietario dell'immobile sia per quanto riguarda una nuova costruzione, sia nel caso di costruzioni già esistenti ma che hanno subìto modifiche e di conseguenza si richiede una nuova valutazione dei dati del catasto.

Quali sono le categorie degli immobili

Come abbiamo visto le categorie degli immobili servono per la determinazione della rendita, che può produrre un immobile secondo l'Agenzia delle Entrate, sulla base della quale verranno quantificate le tasse. Ognuna di queste categorie sarà soggetta ad aliquote (percentuali) diverse. Con la categoria catastale degli immobili, si identifica l’appartenenza di un immobile ad uno dei 6 gruppi catastali previsti dalla legge (A,B,C,D,E,F) che distinguono gli immobili sulla base della destinazione d’uso.

Per questo motivo è importante sapere quali sono le categorie degli immobili. Le categorie catastali degli immobili si dividono in:

  1. Immobili a destinazione ordinaria: gruppi A,B,C
  2. Immobili a destinazione speciale: gruppo D
  3. Immobili a destinazione particolare: gruppo E
  4. Entità urbane: gruppo F


In base alla destinazione d'uso, sono stati definiti i gruppi catastali. Le categorie catastali degli immobili a loro volta si suddividono in sottocategorie:

Gruppo A:

  • A/1 = Abitazioni di tipo signorile
  • A/2 = Abitazioni di tipo civile
  • A/3 = Abitazioni di tipo economico
  • A/4 = Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 = Abitazioni di tipo ultra popolare
  • A/6 = Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 = Abitazioni in villini
  • A/8 = Abitazioni in ville
  • A/9 = Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 =  Uffici e studi privati
  • A/11 = Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi


Gruppo B:

  • B/1 = Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi;seminari; caserme
  • B/2 = Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
  • B/3 = Prigioni e riformatori
  • B/4 = Uffici pubblici
  • B/5 = Scuole e laboratori scientifici
  • B/6= Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
  • B/7 = Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
  • B/8 = Magazzini sotterranei per depositi di derrate.


Gruppo C:

  • C/1 = Negozi e botteghe
  • C/2 = Magazzini e locali di deposito
  • C/3 = Laboratori per arti e mestieri
  • C/4 = Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
  • C/5 = Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) 
  • C/6 = Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
  • C/7 = Tettoie chiuse od aperte


Gruppo D:

  • D/1 = Opifici
  • D/2 = Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
  • D/3 = Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
  • D/4 = Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
  • D/5 = Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
  • D/6 = Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
  • D/7 = Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
  • D/8 = Fabbricati  costruiti  o  adattati  per  le  speciali  esigenze  di  un’attività commerciale  e  non  suscettibili  di  destinazione  diversa  senza  radicali trasformazioni.
  • D/9 = Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
  • D/10 =Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.


Gruppo E

  • E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
  • E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
  • E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
  • E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
  • E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
  • E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
  • E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.


Gruppo F

  • F/1 Area urbana
  • F/2 Unità collabenti
  • F/3 Unità in corso di costruzione
  • F/4 Unità in corso di definizione
  • F/5 Lastrico solare
  • F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione


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