Indice di edificabilità dei terreni: cos'è e come si calcola

L'indice di edificabilità è stato introdotto nell'ordinamento italiano negli anni '60 per regolamentare l'espansione urbana che avveniva in quegli anni in seguito al benessere e al boom economico. E' in quegli anni infatti che molti centri abitati da piccoli paesi si trasformano in vere e proprie città. 

L'indice di edificabilità serve appunto per regolare quella che viene chiamata "densità edilizia", un valore datto dal rapporto dato dall'entità dell'impatto dell'essere umano sul territorio. Vediamo quindi cos'è l'indice di edificabilità e come si calcola.

(foto di TheDigitalArtist - Fonte: pixaby.com)

Indice

1. Che cos'è l'indice di edificabilità
• Indice di edificabilità fondiario e territoriale: differenze
  
2. Definizione delle Zone Territoriali Omogenee
   
• Cosa sono gli standard urbanistici ed edilizi
3. Come si calcola l'indice di edificabilità
4. Conclusioni 

 

Che cos'è l'indice di edificabilità

Qualsiasi tipo di manufatto ed edificio realizzato dall'uomo ha inevitabilemnte un impatto negativo sul territorio consumando di fatto del suolo vergine. Questo impatto si traduce in alterazione dello stato dei luoghi e sottrazione di risorse naturali. 

Negli anni del boom economico nel nostro paese si era cominciato a costruire in maniera indiscriminata senza consumando e distruggendo il terreno. Anche oggi purtroppo in alcune zone accade questo ma per fortuna gli episodi sono molto limitati. E' in quegli anni che fu introdotto l'indice di edificabilità dei terreni per dare una regola e limitare l'urbanizzazione selvaggia e la densità edilizia. 

Indice di edificabilità fondiario e territoriale: differenze

Il nostro ordinamento costituzionale prevede due tipi di indice di edificabilità:

• Indice territoriale: riguarda l'urbanizzazione delle grandi aree e della costruzione delle infrastrutture negli spazi pubblici.
  
• Indice fondiario: riguarda i singoli lotti e si occupa della possibilità o meno di costruire all'interno di un singolo lotto di terreno.

Porre un limite e una regola è stato fondamentale per avere oggi delle città vivibili e avere il giusto rapporto tra costruito e ambiente naturale. 

 

Definizione delle Zone Territoriali Omogenee

Nel 1967 viene emanata la Legge n.765 detta "legge ponte" che introduce, tra le altre cose, l'introduzione degli standard urbanistici e standard edilizi e l'introduzione del D.M. n. 1444 del 1968 che stabilisce le regole della pianificazione urbanistica.

Ai fini della verifica del rispetto degli standard urbanistici sono state individuate 6 zone omogenee:

• Zona A (edilizia storica) agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di pregio ambientale;
• Zona B (edilizia residenziale consolidata) zone parzialmente edificate. E quindi aree nelle quali la superficie coperta da edifici esistenti è superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona, e la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq;
• Zona C (ediliza residenziale di espansione) zone inedificate, ma destinate alla realizzazione di nuovi edifici. Rientrano qui anche le aree edificate, ma nelle quali non si raggiungono i valori citati nel punto precedente;
• Zona D (per insediamenti produttivi) aree dedicate alla realizzazione di nuovi impianti industriali o simili;
• Zona E (zona agricola) zone destinate ad uso agricolo;
• Zona F (per impianti e attrezzature collettive) aree destinate ad impianti e attrezzature di interesse generale.

L'indice di edificabilità ovviamente varia a seconda della zona omogenea: ad esempio nella zona A è praticamente impossibile costruire edifici e l'indice si attesta a 5 mc/mq. Nelle zone B e C l'indice di edificabilità varia tra i 5 e i 7 mc/mq ma dipende dalla densità di popolazione presente sul territorio. La zona omogenea E prevede un indice pari a 0,03 mc/mq. 

Cosa sono gl istandard urbanistici ed edilizi

La normativa ha introdotto anche degli stardard, ovvero dei parametri che devono essere rispettati. Tali parametri sono:

• Standard urbanistici: rapporti fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi
  
• Standard edilizi: densità edilizia, altezza massima, distanza fra i fabbricati
  

Come si calcola l'indice di edificabilità

Ma ora veniamo al punto e cerchiamo di capire come si clacola l'indice di edificabilità. Cominciamo col dire che l'indice è un parametro, una grandezza ed esprime un rapporto: in questo caso è un rapporto tra il volume edificabile e la superficie del terreno. Nello specifico l'indice di edificabilità dei terreni si calcola in questo modo:

n*mc/mq

dove:

(n) sta per indice di edificabilità consentito per quella determinata zona

(mc) rappresenta il volume edificabile

(mq) rappresenta la superficie del terreno.

 

Conclusioni

Nonostante ci sia una normativa nazionale che stabilisce l'indice di edificablità consentito, in realtà Regioni e Comuni modificano con regolamenti interni tali valori quindi per essere sicuri di fare un calcolo corretto bisogna rivolgersi agli uffici comunali e chiedere i valori aggiornati.

Ad ogni modo i fattori principali che permettono di trovare il potenziale volume edificabile di un edificio da costruire in una determinata zona sono:

• Il numero degli abitanti del Comune;
• L’altezza massima stabilita in base all’area;
• La distanza tra l’immobile da costruire e i fabbricati o infrastrutture già esistenti;
• La percentuale di copertura edificabile in base alla specifica zona.