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Difformità costruttive e tolleranze di cantiere

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Il Governo dall’anno scorso ha introdotto il superbonus 110% per le
ristrutturazioni e migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Questa
misura, che permette al cittadino di ristrutturare casa spendendo molto poco,
necessita della verifica da parte del professionista delle difformità e la
determinazione delle tolleranze costruttive che non devono superare il
2%. Vediamo meglio di cosa si tratta.

tolleranze costruttive-bonus 110
Tolleranze costruttive 2% e Bonus 110 (foto di whitesession – Fonte:
pixabay.com)

Cos’è il super bonus 110

Nel Luglio del 2020 il Governo ha introdotto con il
Decreto Rilancio il Bonus 110% detto anche Super Bonus. Esistono
infatti moltissimi altri bonus che permettono di eseguire determinati lavori
edilizi migliorativi e usufruire delle detrazioni fiscali. In base al
tipo di Bonus utilizzato finora (rispettando ovviamente i requisiti richiesti
e inviando l’opportuna documentazione all’ENEA) era possibile usufruire della
detrazione del 50%, del 65% e del 90% ad esempio per il
Bonus facciate.

Tutti questi bonus che sono di fatto degli incentivi per la popolazione di
fare dei lavori e mettere in moto così l’economia (l’edilizia da sempre è un
settore trainante) rimangono ma appunto per far fronte alle esigenze dettate
dall’Europa e per superare in parte la crisi economica data anche dalla
pandemia covid-19 il Governo ha messo in atto il Bonus 110%. 

Questo Bonus è orientato all’efficientamento energetico degli edifici
permettendo di eseguire lavori come:
cappotto termico, sostituzione di serramenti e caldaie, installazione di
pannelli fotovoltaici, etc. di riqualificare l’edificio migliorando l’efficienza energetica
appunto senza spendere soldi, oppure spendendo una piccolissima cifra rispetto
all’ammontare dei lavori.

Come funziona il Bonus 110

Grazie a questo Bonus è possibile far eseguire
lavori di ristrutturazione
che migliorino l’efficienza energetica dell’edificio o che riducano il
rischio sismico. La stragrande maggioranza degli edifici residenziali nel
nostro paese infatti è stato costruito tra la fine degli anni ’60 e gli anni
’70 con le tecnologie di allora: involucri edilizi inadeguati, impianti poco
efficienti con moltissime dispersioni sia in estate che in inverno. Inoltre il
nostro paese è un paese ad alto
rischio sismico

e quasi tutti gli edifici non rispondono in maniera adeguata a questo
problema.

LEGGI ANCHE: Adeguamento sismico dell’esistente

In pratica con questo Superbonus i privati possono eseguire lavori di
ristrutturazione ottenendo una detrazione del 110% tramite sconto in fattura o
cessione del credito. Di fatto sarà l’impresa esecutrice dei lavori che si
accorderà con la banca e il privato non dovrà tirare fuori soldi. Le uniche
spese saranno dovute alla parcella del professionista (geometra o architetto),
dei lavori che non rientrano nel bonus, e di eventuali spese per
sanare le difformità edilizie.

Requisiti per ottenere il Bonus 110

Il Bonus 110 si applica solamente su edifici residenziali, sia di singole
unità immobiliari che di condomini. Attualmente il Bonus è valido fino al 30
Giugno 2022 ma probabilmente verrà prolungato fino al 2023.

Come è possibile intuire uno dei requisiti per ottenere il Bonus 110 è quello
di avere tutte le cose in regola, ovvero che non siano presenti abusi edilizi.
Per fare questo il tecnico professionista deve fare un accesso agli atti e
vedere l’ultimo stato autorizzato presente in comune, fare un sopralluogo e un
rilievo, e verificare le differenze tra lo stato dei luoghi e lo stato
autorizzato con le famose tolleranze costruttive del 2%.

Se queste difformità sono lievi tali da rientrare nel tolleranza del 2% non
costituiscono un abuso e pertanto vengono “sanate” senza far nulla, se invece
ci sono differenze sostanziali allora bisognerà procedere con una pratica
edilizia di Sanatoria (pagando una sanzione di 516,00 euro allo Stato) andando
appunto a sanare lo stato esistente. Una volta fatto questo passo sarà
possibile procedere con la pratica Bonus 110. In poche parole lo Stato chiude
un occhio e permette così di risolvere molte situazioni che altrimenti
sarebbero impossibili da effettuare normalmente.

Cosa sono le tolleranze costruttive 2%

L’art. 34bis del DPR 380/2001 (TU Edilizia) prevede appunto la tolleranza
costruttiva e dice questo:
“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della
superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari
non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per
cento delle misure previste nel titolo abilitativo”. 

Con questo articolo introdotto recentemente, per gli edifici non sottoposti a
tutela, rientrano anche le tolleranze esecutive o “di cantiere” dove si
afferma che:
“costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le
modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa
collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per
l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino
violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino
l’agibilità dell’immobile”.

Con questo articolo non solo si legittimano le difformità rispetto al titolo
abitativa, ma anche piccole e lievi difformità dei parametri e della
disciplina urbanistica senza costituire abuso e con asseverazione del
tecnico. 

PER APPROFONDIRE:

TESTO completo del Decreto Semplificazioni (DL 76/2020)

TESTO COORDINATO del D.P.R. 380/2001

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