Difformità costruttive e tolleranze di cantiere

Il Governo dall'anno scorso ha introdotto il superbonus 110% per le ristrutturazioni e migliorare l'efficienza energetica degli edifici. Questa misura, che permette al cittadino di ristrutturare casa spendendo molto poco, necessita della verifica da parte del professionista dellle difformità e la determinazione delle tolleranze costruttive che non devono superare il 2%. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Tolleranze costruttive 2% e Bonus 110 (foto di whitesession - Fonte: pixabay.com)

Indice

1. Cos'è il super bonus 110
   
2. Come funziona il bonus 110
   
3. Requisiti per ottenere il Bonus 110
   
4. Cosa sono le tolleranze costruttive 2%
   

 

Cos'è il super bonus 110

Nel Luglio del 2020 il Governo ha introdotto con il Decreto Rilancio il Bonus 110% detto anche Super Bonus. Esistono infatti moltissimi altri bonus che permettono di eseguire determinati lavori edilizi migliorativi e usufruire delle detrazioni fiscali. In base al tipo di Bonus utilizzato fin'ora (rispettando ovviamente i requisiti richiesti e inviando l'opportuna documentazione all'ENEA) era possibile usufruire della detrazione del 50%, del 65% e del 90% ad esempio per il Bonus facciate. 

Tutti questi bonus che sono di fatto degli incentivi per la popolazione di fare dei lavori e mettere in moto così l'economia (l'edilizia da sempre è un settore trainante) rimangono ma appunto per far fronte alle esigenze dettate dall'Europa e per superare in parte la crisi economica data anche dalla pandemia covid-19 il Governo ha messo in atto il Bonus 110%. 

Questo Bonus è orientato all'efficientamento energetico degli edifici permetttendo di eseguire lavori come: cappotto termico, sostituzione di serramenti e caldaie, installazione di pannelli fotovoltaici, etc. di riqualificare l'edificio migliorando l'efficienza energetica appunto senza spendere soldi, oppure spendendo una piccolissima cifra rispetto all'ammontare dei lavori.

Come funziona il Bonus 110

Grazie a questo Bonus è possibile far eseguire lavori di ristrutturazione che migliorino l'efficienza energetica dell'edificio o che riducano il rischio sismico. La stragrande maggioranza degli edifici resisdenziali nel nostro paese infatti è stato costruito tra la fine degli anni '60 e gli anni '70 con le tecnologie di allora: involucri edilizi inadeguati, impianti poco efficienti con moltissime dispersioni sia in estate che in inverno. Inoltre il nostro paese è un paese ad alto rischio sismico e quasi tutti gli edifici non rispondono in maniera adeguata a questo problema.  

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In pratica con questo Superbonus i privati possono eseguire lavori di ristrutturazione ottenendo una detrazione del 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito. Di fatto sarà l'impresa esecutrice dei lavori che si acorderà con la banca e il privato non dovrà tirare fuori soldi. Le uniche spese saranno dovute alla parcella del professionista (geometra o architetto), dei lavori che non rientrano nel bonus, e di eventuali spese per sanare le difformità edilizie.

Requisiti per ottenere il Bonus 110

Il Bonus 110 si applica solamente su edifici residenziali, sia di singole unità immobiliari che di condomini. Attualmente il Bonus è valido fino al 30 Giugno 2022 ma probabilemente verrà prolungato fino al 2023. 

Come è possibile intuire uno dei requisiti per ottenere il Bonus 110 è quello di avere tutte le cose in regola, ovvero che non siano presenti abusi edilizi. Per fare questo il tecnico professionista deve fare un accesso agli atti e vedere l'ultimo stato autorizzato presente in comune, fare un sopralluogo e un rilievo, e verificare le differenze tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato con le famose tolleranze costruttive del 2%.

Se queste difformità sono lievi tali da rientrare nel tolleranza del 2% non costituiscono un abuso e pertanto vengono "sanate" senza far nulla, se invece ci sono differenze sostanziali allora bisognerà procedere con una pratica edilizia di Sanatoria (pagando una sanzione di 516,00 euro allo Stato) andando appunto a sanare lo stato esistente. Una volta fatto questo passo sarà possibile procedere con la pratica Bonus 110. In poche parole lo Stato chiude un occhio e permette così di risolvere molte situazioni che altrimenti sarebbero impossibili da effettuare normalmente.

Cosa sono le tolleranze costruttive 2%

L'art. 34bis del DPR 380/2001 (TU Edilizia) prevede appunto la tolleranza costruttiva e dice questo: "Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo". 

Con questo articolo introdotto recentemente, per gli edifici non sottoposti a tutela, rientrano anche le tolleranze esecutive o "di cantiere" dove si afferma che: "costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile".

Con questo articolo non solo si legittimano le difformità rispetto al titolo abitativa, ma anche piccole e lievi difformità dei parametri e della disciplina urbanistica senza costituire abuso e con asseverazione del tecnico. 

PER APPROFONDIRE:

TESTO completo del Decreto Semplificazioni (DL 76/2020)

TESTO COORDINATO del D.P.R. 380/2001