Contratto Rent to Buy: cos'è, vantaggi e svantaggi

Il contratto rent to buy (detto anche affitto con riscatto) è una modalità contrattuale nuova che unisce sostanzialmente il contratto d'affitto e la compravendita di un immobile. Vediamo di fare un pò di chiarezza e cercare di capire meglio cos'è, come funziona e quali sono i vantaggi e gli svantaggi.

Rent to buy (foto di PhotoMIX-Company - Fonte: pixabay.com)

Indice

1. Cos'è il contratto Rent to Buy
   
2. Rent to Buy come funziona
   
3. Quali sono i vantaggi
• Vantaggi per il conduttore
• Vantaggi per il proprietario
4. In Italia il contratto Rent to Buy funziona?
5. Conclusioni
   

Cos'è il contratto Rent to Buy

Il rent to buy è una forma contrattuale che permette di stipulare un contratto d'affitto che si trasformerà poi successivamente in una compravendita secondo le modalità scritte nel contratto. In pratica il Rent to Buy consente di usufruire immediatamente dell'immobile come se lo stessimo acquistando anche se in realtà verrà acquistato definitivamente entro il periodo concordato e ad un prezzo bloccato al momento del contratto. Esso può essere stipulato per un edificio residenziale ma anche per altri tipi di immobili di tipo commerciale o industriale o a uso uffici.

Anche se a livello teorico la cosa potrebbe suscitare un certo interesse per agevolare il mercato immobiliare nella realtà ci sono alcuni dubbi sulla reale afficacia di questa forma contrattuale. La normativa contenuta all'interno del Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) ne rende di fatto complicata la sua reale applicazione mettendo in evidenza alcune complessità oggettive.

Rent to Buy come funziona

Il contratto di rent to buy è un nuovo modo per comprare casa; esso è formato da due parti: un contratto d'affitto e un contratto preliminare per l'eventuale futura vendita da effettuare entro max 5 anni ma tutalata dalla legge per dieci anni. Abbiamo usato la parola eventuale perchè con questo contratto la compravendita non è obbligatoria. 

Anche se si presenta come una cosa interessante, la cosa che salta subito all'occhio è il fatto che il potenziale acquirente deve sborsare mensilmente due quote: una relativa all'affitto e una parte che costituisce l'acconto sul costo totale dell'immbile, una sorta di caparra. Le due quote ovviamente sono formulate in modo da dare un ragionevole margine di garanzia al venditore nel caso l'immobile rimanga invenduto.

Quali sono i vantaggi

I vantaggi di questa nuova formula contrattuale in realtà anche se non sembra sono molteplici per entrambe le parti, acquirente e venditore. Il conduttore può ad esempio disporre fin da subito dell'immobile senza dover fare finanziamenti e pagandolo in maniera graduale. Il proprietario invece evita di tenere l'immobile vuoto per un tempo non definito fintanto che non riesce a venderlo. Di fatto il rent to buy è una forma contrattuale che va incontro alle due parti cercando di agevolar eentrambi. Vediamo nello specifico altri vantaggi che ci possono essere.

Vantaggi per il conduttore

I vantaggi per il conduttore sono i seguenti:

• Permette di dilatare i tempi per pagare l'immobile e non avere fretta quindi di trovare modalità di finanziamento per l'acquisto;
• Al momento dell'acquisto dell'immbile una quota parte del costo totale sarà già stata versata nella quota mensile e perciò andrà pagata solamente la parte rimanente;
• Non paga l'IMU poichè è un'imposta che per legge spetta al proprietario pagare;
• Nel caso il proprietario è un'impresa di costruzioni in via di fallimento il conduttore non perde il diritto alla casa poichè il contratto viene trascritto nei pubblici registri;
• Essendo un contratto trascritto nei pubblici registri il conduttore è assicurato dalla vendita a terzi dell'immobile.

 

Vantaggi per il proprietario

Non solo il conduttore beneficia dei vantaggi ma ovviamente anche il proprietario dell'immobile ha i suoi vantaggi. 

Nello specifico il proprietario dell'immobile:

• può ammortizzare le spese, compreso il frazionamento del mutuo, occupando fin da subito l'immobile senza lasciarlo vuoto;
• il proprietario mette nel contratto apposite clausole che lo tutelano in caso di mancato pagamento o nel caso l'inquilino scaduto il tempo prefissato cambi idea e decida di non acquistare più l'immobile;
• in caso di mancato pagamento di un numero stabilito di canoni, anche non consecutivi, il contratto si risolve.

 

In Italia il contratto Rent to Buy funziona?

Seppur in altri paesi questa formula funzioni in Italia attualmente è ancora poco utilizzata, un pò perchè come spesso accade le novità da noi arrivano sempre con qualche anno di ritardo ma anche per altri due motivi: complessità gestionale e fiscale dovuta alla regolamentazione che governa questi due tipi di contratto.

Come abbiamo visto la quota mensile che il locatario/futuro acquirente deve corrispondere è formata dall'affitto e dalla caparra. Questo in termini pratici richiede una doppia contabilità perchè ci soono pagamento di natura diversa. Inoltre il futuro acquirente deve avvalersi della consulenza di un commercialista per differenziare i regimi di applicazione delle imposte gravando ulteriormente la spesa finale. 

Nonostante l'Agenzia delle Entrate abbia pubblicato una circolare per cercare di far chiarezza sugli aspetti giuridico/fiscale rispetto a diverse casistiche la materia rimane alquanto complessa e di non semplice attuazione. Questo di fatto scoraggia i più a utilizzare il rent ti buy e utilizzare i sistemi tradizionali.

Per approfondire l'argomento leggi: Circolare 4/E del 19 Febbraio 2015 Agenzia delle Entrate

Conclusioni

Il rent to buy è un contratto che unisce l'affitto e la compravendita. Non si tratta però di una modalità di acquisto a rate di un immobile come spesso si crede, ma piuttosto il rent to buy permette di acquistare in maniera graduale un'immobile fino al momento del rogito. Fino a quel momento infatti la proprietà dell'immobile rimane del venditore che è tutelato. Il rent to buy è una delle modalità esistenti per comprare casa alternative al mutuo. In questa breve guida abbiamo cercato di dare alcune informazioni utili per gli interessati al fine di fare un pò di chiarezza su tutti gli aspetti da prendere in considerazione. 

Una cosa che l'acquirente deve sempre fare è quello di leggere attentamente il contratto e controllare che non sia indicato l'obbligo di acquisto scaduto il termine della locazione. Una volta terminato il periodo di affitto l'acquirente ha tre possibilità:

1. acquistare definitivamente l'immobile (detratta la quota già versata negli anni);
2. chiedere al proprietario di continuare il contratto di locazione;
3. abbandonare l'edificio e trovare un'altra abitazione.