Cosa si intende per bene comune non censibile

Il Bene Comune non Censibile (abbreviato in B.C.N.C.) si differenzia dal bene comune censibile, ed è una parte di fabbricato comune a tutti i condomini ma che di fatto non posiede una capacità reddituale. Catastalmente va indicato e inserito ma non conteggiato ai fini della rendita catastale.

Bene comune non censibile (foto di Crava_Emanuele - Fonte: pixabay.com)

Indice

1. Cosa sono i beni comuni non censibili: Definizione
   
2. L'accatastamento e il censimento degli immobili urbani
   
3. Unità immobiliare urbana: Definizione
   
4. L'attribuzione dei sub ai beni comuni non censibili
5. Risultanze catastali e valore probatorio
6. Beni comuni non censibili e calcolo millesimi catastali
   

 

Cosa sono i beni comuni non censibili: Definizione

Un bene comune non censibile è una porzione di un fabbricato condominiale che è di proprietà di tutti ed è usufruibile indistintamente da tutti e nessuno può appropriarsene per un uso esclusivo. Un esempio di bene comune non censibile sono gli androni delle scale, il vano ascensore, gli atrii, il giardino condominiale, etc. Non di rado i beni comuni non censibili sono anche un valido motivo di liti e malintesi fra i condomini. La peculiarità di questi porzioni di fabbricato (interne ed esterne) è il fatto che ai fini catastali devono essere indicati nelle planimetrie e conteggiati nei metri quadrati, ma non producono reddito e quindi non influiscono sulla rendita del fabbricato. 

Tutti i fabbricati, a seguito di una nuova costruzione o di lavori di ristrutturazione, devono essere accatastati, ovvero inseriti nel catasto urbano. Dalla scheda catastale ne verrà fuori poi una rendita che determina il valore del fabbricato e le relative tasse da pagare. Quindi i beni comuni non censibili sono beni comuni che non producono reddito. Vediamo ora di approfondire meglio questi concetti.

L'accatastamento e il censimento degli immobili urbani

Come vi abbiamo appena accennato ogni fabbricato, qualunque esso sia, deve essere inserito all'interno del N.C.E.U (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) o seplicemente Catasto fabbricati. Questa operazione viene fatta da un tecnico professionista (architetto o geometra) incaricato dal committnete utilizzando un programma apposito (DOCFA) e viene inserita la planimetria dell'edificio o dell'unità immobiliare e i vari dati che la identificano. 

Il risultato è l'inserimento dell'immobile in questo registro dei fabbricati per andare poi a valutare la sua capacità di produrre reddito. Viene sempre valutata la singola unità immobiliare: in tal senso è possibile avere un unico fabbricato com più unità immobiliari (abitazioni, negozi, magazzini, etc.) oppure avere un insieme di edifici che costituiscono una unità immbiliare come  ad esempio scuole, fabbriche, alberghi, etc.

Gli immobili e le proprietà immobiliare vengono quindi "censite", catalogate e inserite in questo registro. Gli obiettivi di questa operazione sono:

• verificare e accertare le proprietà immobiliari urbane ed evitare abusi edilizi;
• attribuire una rendita catastale per definire il calcolo delle imposte fondiarie;
• avere un catasto dei fabbricati su tutto il territorio nazionale. 
  

Per capire meglio quindi cos'è un bene comune non censibile è opportuno parlare di unità immobiliare.

Unità immobiliare urbana: Definizione

Secondo l'art.3 del regio decreto legge  n.653/1939 si definisce un'unità immobiliare: ”ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”.

Un appartamento quindi è una unità immobiliare con all'interno vari vani (stanze) che vengono conteggiate con un punteggio in base alle loro dimensioni e tipologia. All'interno dell'unità quindi viene identificata una classe e una categoria catastale e sono queste assieme alla dimensione dei vani a determinare poi la rendita catastale. Come possiamo intuire non tutti i vani vanno conteggiati allo stesso modo e alcuni di essi vanno inseriti ma non presi in considerazione per la produzione del reddito. La caratteristica fondamentale di un  immobile per essere definito unità immobiliare è quello di produrre reddito ed essere censito.

Quando il bene in questione non produce reddito ed è di comune utilizzo fra i condomini si parla di "bene comune non censibile". Tale bene non va censito perchè non ha nessun valore dal punto di vista catastale. 

La circolare n.2/84 chiarisce proprio questo asetto: “Tali porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni mod. 1, vanno comunque rappresentate nell’elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perché‚ non costituiscono le u.i. La possibilità, precedentemente esposta, di certificazione dell’elaborato planimetrico dà ragione della utilità connessa con la identificazione catastale anche di queste particolari porzioni”.

L'attribuzione dei sub ai beni comuni non censibili

Abbiamo visto che er definire la rendita catastale di un immobile è opportuno assegnare la classe e la categoria. Catastalemnte poi un immobile viene identificato con un foglio e un mappale, ma la singola unità immobiliare viene identificata con un sub (subalterno), ovvero un numero identificativo. Se per accatastare una unità immobiliare che produce reddito è obbligatorio assegnare un subaltenro, per i beni comuni non censibili l'assegnazione del sub non è obbligatoria e rimane a discrezione del tecnico che presenta l'accatastamento. Nel caso in cui si voglia dare lo stesso un sub. è consigliato assegnare un medesimo sub alle parti comuni non censibili che fanno capo a uno stesso insieme di unità immobiliari. Ricordiamo che non necessariamente questi beni devono essere comuni a tutte le unità, ma possono essere comuni solo ad alcune. 

Risultanze catastali e valore probatorio

L'identificazone catastale di una unità immobiliare ne determina la rendita di quell'immobile ma non è vincolante ai fini dell'accertamento della proprietà. Questo vale anche per i beni comuni non censibili, infatti il loro inserimento nel catasto fabbricati non ha nessun valore probatorio, cioè liberamente valutabile in giudizio. 

Il catasto identifica l'unità, identifica il proprietario e la rendita ma non è vincolante e non ha valore probatorio. Se prendiamo come esempio le scale di un condominio, se catastalmente sono considerate di proprietà comune a tutti i condomini, potrebbero risultare di proprietà esclusiva di uno o più condomini a seguito di un accordo fra le parti scritto e siglato dall'amministratore di condominio. In questo caso bisognerebbe andare a correggere le risultanze catastali per definire le effettive proprietà.

Beni comuni non censibili e calcolo millesimi catastali

Abbiamo visto e capito cos'è un bene comune non censibile e quali sono le sue caratteristiche. Ricapitolando possiamo dire che un bene comune non censibile è un bene comune (appartenete a tutti i condomini) di cui però in realtà nessuno è proprietario. Tutti possono beneficiare di quel bene ma nessuno può rivendirarne la proprietà esclusiva. Per questo motivo non è censibile e quindi non produce un reddito. Non solo, il bene comune non censibile è un bene indivisibile, cioè che non si può dividere come avviene per le unità immobiliari attraverso il calcolo dei millesimi catastali.

 

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