Spese notarili acquisto box di pertinenza

Avere il garage e la possibilità di mettere l'auto al coperto in un box auto oggi può essere un lusso. Vediamo quali sono i costi medi per fare un rogito dal notaio per l'acquisto di un box di pertinenza per valori che entro i 25.000 euro di valore oppure superiore. 

Box di pertinenza (foto di Bertsz - Fonte: pixabay.com)

 

Indice

1. Differenza tra garage e box auto
   
2. Cosa sono le pertinenze
   
3. Differenza tra perinenza e pertinenzialità
   
4. Il box viene sempre considerato una pertinenza?
   
5. Quando il box non è cosiderato pertinenza
6. Quanto costa fare un rogito di un box di pertinenza e non dal notaio
7. Costo delle imposte per rogito box
   

 

Differenza tra Garage e Box auto

Apparentemente sembrano o vengono scambiati per la stessa cosa, in realtà sono due cose leggeremente diverse. Entrambe generalmente vengono intesi come dei locali dove viene messa a dimora l'automobile. In generale quindi si sente parlare di garage, autorimessa, box auto, etc.La questione diventa poi rilevante quando parliamo di condomini o edifici multiproprietà dove ogni songolo proprietario ha il suo garage o box auto. 

In generale nel garage possono esserci più box auto, mentre al contrario non possono esserci più garage in un box. Questo semplicemente perchè il garage è inteso come una struttura edile in muratura (o altro materiale) e quindi un elemento fisso e a se stante. 

Il garage può essere condominiale e quindi contenere più posto auto oppure essere singolo per un solo posto auto. Il box auto invece è inteso non come un manufatto "pesante" in muratura, ma piuttosto come una struttura "leggera" che puù essere collocata all'interno del garage oppure anche all'esterno, per esempio in giardino o su un cortile. Il box può avere quindi una struttura in alluminio, in legno o plastica e per sua natura si può anche rimuovere facilmente. Quindi se da un punto di vista fisico sono due cose leggermente diverse catastalmente invece sono considerati la stessa cosa senza differenza.

 

Cosa sono le pertinenze

Lasciando da parte dfinizioni giuridiche e da Codice Civile, banalmente possiamo dire che la perinenza è un locale accessorio e complementare, generalmente esterno all'abitazione principale ma ad essa collegato, fisicamente e/o funzionalmente. Ricordiamo che il proprietario dell'abitazione principale o chi ha un diritto reale su di essa può decidere la destinazione d'uso della pertinenza. 

Secondo il N.C.E.U (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) la pertinenza viene indicata con una di queste tre categorie catastali:

• C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitte, solai;
• C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse senza fine di lucro;
• C/7: tettoie chiuse o aperte.

 

Differenza tra pertinenza e pertinenzialità

Prima di dar euna risposta al quesito principale, ovvero quali sono le spese notarili del rogito per l'acquisto di un bo di pertinenza è bene conoscere e capire alcuni concetti chiave. Il primo lo abbiamo appena visto, ovvero capire cos'è e cosa si intende per pertinenza.

Il secondo concetto chiave è quello di pertinenzialità, ovvero se il primo indica la struttura (mobile e "leggera") collegata la bene principale er pertinenzialità di intende il vincolo che tiene legati i due beni uno all'altro. Il vincolo pertinenziale dovrebbe essere sempre precisato nel contratto di compravendita, tuttavia tale vincolo sussiste sempre ed è sottointeso a meno che non venga specificata la sua assenza. Le perinenze quindi sono sempre collegate al bene principale; in questo caso si parla di bene principale e bene pertinenziale.

Il box viene considerato sempre una pertinenza?

Il box auto, può essere all'interno dello stabile (garage condominiale al piano terra o sempinterrato), in un locale adiacente al bene princpale oppure scollegato ad esso (box in giardino). In tutti i casi affinchè il box venga considerato come una pertinenza dell'abitazione vi deve essere il vincolo di pertinezialità e il box deve essere collegato e al servizio dell'abitazione principale. Secondo quanto dice la cassazione, il collegamento tra i due beni non è solamente e univocamente di tipo materiale, ma fra i due bene vi deve essere un rapporto di natura economico-funzionale. La pertinenza infatti aumenta il valore economico del bene.

Quando il box non è considerato pertinenza

Come è facile inturire, alla luce di quello che abbiamo appena detto, il box (interno o esterno, collegato o scollegato) non viene considerato una pertinenza a servizio dell'abitazione principale quando non vi è il rapporto perinenziale. Questo potrebbe verificarsi quando il box in questione non è idoneo a svolgere la sua funzione nei confronti del bene principale, oppure quando ad esempio il proprietario decide di vendere solo il box tenendosi la casa, o viceversa vendendo l'abitazione e tenendosi solo il box. In questo caso i due beni non sono più uniti ma vengono separati e quindi non può essere più considerato una pertinenza.

Quando costa fare un rogito di un box di pertinenza e non dal notaio 

Le spese notarili per fare un rogito per l'acqusito di un box possono variare in base a diversi fattori determinanti come ad esempio dalla città e zona d'Italia dove viene fatto il rogito, dal Notaio stesso che può applicare tariffe differenti, dal tipo di immobile da rogitare, etc. In linea generale è possiamo dire che le spese notarili per l'acquisto di un box non di pertinenza variano da un minimo di 1.500 euro e possono arrivare fino a 2.000 euro. Visto la variabilità dei fattori che possono influire sul costo finale il consiglio rimane sempre quello di farsi fare diversi preventivi prima di procedere con le spese per il rogito. 

Un altro fattore che incide sul costo finale è dato dal prezzo di vendita del box stesso e dal suo valore. A tal proposito vengono applicate delle percentuali in base al fatto se il manufatto supera il valore di 25.000 euro oppure se è inferiore o uguale a tale soglia. Nello specifico le percentuali applicate sono le seguenti:

• Box con valore inferiore a 25.000 euro: viene applicata la percentuale dell'8% e può arrivare fino al 16%;
• Box con valore superiore a 25.000 euro: viene applicato il coefficiente dell'1% fino ad arrivare a un massimo del 6%.

Queste percentuali e questi prezzi sono intesi per un box non di pertinenza, ovvero un box che non ha nessun legame con un altro bene e che viene acquistato singolarmente. Quando invece il box è una pertinenza allora verrà eseguito un unico rogito (abitazione + pertinenza) dove verranno applicate delle percentuali diverse che comprendono anche l'abitazione.

Costo delle imposte per rogito box

Quando si acquista un box non di pertinenza, oltre alle spese notarili per il rogito bisogna aggiungere anche le imposte che bisogna pagare, secondo quanto previsto dalla legge. Le imposte da pagare a seguito dell'acquisto di un box sono due:

1. imposta di registro agevolata al 2%: viene calcolata sul valore del bene o sul valore della rendita catastale moltiplicata per 115,5 (coefficiente di legge) per un importo non inferiore a 1000 euro;
   
2. imposta catastale e ipotecaria: tale imposta ha il valore di 50 euro all'una.
   

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