Parcheggi nuove costruzioni: tutto quello che c'è da sapere

Nel nostro territorio italiano in caso di realizzazione di nuove costruzioni la normativa urbanistica impone l'obbligo di avere anche un determinato numero di parcheggi in base alle dimensioni del lotto e dell'edificio.

Parcheggi nuove costruzioni (foto di Joenomias - Fonte: pixabay.com)

 

Indice

1. Cosa dice la normativa italiana sui parcheggi delle nuove costruzioni
   
2. I parcheggi e il vincolo pertinenziale
   
3. Cosa dice la nuova normativa?
   
4. Conclusioni

Cosa dice la normativa italiana sui parcheggi delle nuove costruzioni

Quando si acqusta una nuova abitazione sorge sempre il dubbio del posto auto, fondamentale e molto utile. A volte capita che si va a fare il rogito davanti al notaio con l'agente immobiliare pensando di avere il garage o posto auto ma in realtà abbiamo delle sorprese. Ecco che è bene conosce cosa dice la legge italiana a riguardo. 

La legge in questione è la legge n. 1150/1942 (la c.d. legge urbanistica) all’art. 41 sexies e dice questo:  “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione“.

Questo significa che chiunque vuole costruire un nuovo edificio deve assolutamente riservare dei posti auto in misura indicata dalla normativa al fine di ottenre il Permesso di Costruire da parte del Comune. Il parcheggio seppur essendo un'unità immobiliare a se stante con un proprio subalterno di fatto è legato all'abitazione in quanto vige un vincolo pertinenziale. In tal senso l’art. 9, co. 5 della L.n. 122/1989 (la c.d. Legge Tognoli) dice: “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.

I parcheggi e il vincolo pertinenziale 

Alla luce di quanto abbiamo detto finora e di quello stabilito dalla normativa i posti auto (coperti o scoperti) sono assolutamente legati e uniti all'unità immobiliare cui fanno riferimento in funzione di questo vincolo pertinenziale sancito dalla Legge Tognoli. Questo vincolo è molto simile a quello che c'è tra abitazione e box auto.

La legge n. 122/1989 impone alle imprese costruttrici il divieto assoluto di vendere uno spazio destinato a parcheggio a un acquirente diverso dal proprietario/acquirente dell'appartamento; ne consegue al contrario il diritto inalienabile dell'acquirente ad avere il posto auto al momento dell'acquisito dell'immobile. Se questo non avviene il contratto può ritenersi nullo.

Cosa dice la nuova normativa?

Il vincolo pertinenziale che unisce indissolubilmente unità immobiliare e posto auto è valido per gli immobili costruiti prima del 16 Dicembre 2005. In questa data è uscita la legge n. 246/2005 la quale all’art. 12, co. 9 che dice: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Dal 2005 quindi è avvenuta una rivoluzione per il mercato immobiliare perchè è sparito il vincolo pertinenziale che imponeva il costruttore di vendere appartamento e posto auto assieme. Questo legame tra posto auto e unità immobiliare non esiste più perciò parcheggi e abitazioni possono essere venduti separatamente. Questo significa che se acquisto una nuova abitazione non si ha il diritto di avere anche il posto auto.

Conclusioni

In questo breve articolo abbiamo visto la normativa che riguarda l'acquisto di una unità immobiliare e del parcheggio. La data che fa da spartiacque è il 16 Dicembre 2005 che di fatto toglie il vincolo pertinenziale che legava appartamento e parcheggio. Tale vincolo è ancora valido per gli immobili costruiti prima del 2005, mentre non esiste più per quelli costruiti dopo tale data. Quindi per i contratti di acqusito avvenuti dopo tale data il posto auto può essere venduto separatamente senza nessun obbligo.

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