Spese condominiali: cosa sono e chi le paga

Le spese condominiali sono tutte le spese che riguardano le parti comuni del condominio per la manutenzione ordinaria e straordinaria e sono a carico dei vari condomini in base alle quote millesimali. Vediamo meglio di cosa si tratta e cosa comprendono.

Cosa comprendono le spese condominiali
(foto di WikimediaImages - Fonte: pixabay.com)

 

Indice

1. Cosa sono le spese condominiali
   
2. Suddivisione spese condominiali
   
3. Chi paga le spese condominiali
   
4. Chi spetta la gestione delle spese condominiali?
   
5. La ripartizione delle spese condominiali con le tabelle millesimali
   

Cosa sono le spese condominiali

Le spese condominiali come è facile intuire sono tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria che interessano le parti comuni di un condominio. Nel condominio infatti, come si evince anche dal Codice Civile, oltre alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva che comprendono gli appartamenti e i garage, vi sono le parti comuni che sono di proprietà di tutti i condomini. Tali parti comuni riguardano ad esempio il cortile esterno, il vano scala e ascensore (se presente), la facciata dell'edificio, la copertura, i locali tecnici, etc. 

Per il mantenimento nel tempo del condominio occorre eseguire periodicamente dei lavori di manutenzione per mantenerlo sempre in ordine. A fronteggiare queste spese saranno quindi tutti i condomini presenti e pagheranno in base alle quote millesimali. E' il tipico caso per la riparazione dell'ascensore, secondo cui l'inquilino che abita al primo piano pagherà sicuramente meno di quello che abita all'ultimo piano. Per approfondire su cosa sono le quote millesimali e come si calcolano clicca qui.

Per averla definizione esatta di casa siano le spese condominiali basta leggere l’Articolo 1117 del Codice Civile, che esplica cosa si intende per parti comuni e relative spese condominiali. L'onere di fronteggiare le spese condominiali riguarda tutti i proprietari presenti nel condominio e nessuno può sottrarsi al pagamento di queste spese.

Suddivisione spese condominiali

Ora che abbiamo capito cosa sono le spese condominiali vediamo ora come vengono classificate e catalogate. In base alla tipologia di intervento da eseguire vengono divise in spese ordinarie e spese straordinarie al fine di rendere più semplice la gestione delle stesse. 

Le spese ordinarie sono tutte quelle spese che vengono sostenute periodicamente per mantenere lo stabile in buona salute. Fra queste spese rientrano ad esempio il taglio dell'erba del giardino, la pulizia delle scale, tutte le operazioni per mantenere in ordine lo stabile, cambiare le lampadine delle luci del vano scala, riparare il citofono, etc. Le spese ordinarie sono  quindi tutte le spese da effettuare regolarmente per riparare e mantenere in ordine e pulito gli spazi comuni. Fra le spese ordinarie rientrano anche il compenso per l'amministratore di condominio (quando presente). Ricordiamo che l'amministratore di condominio è obbligatorio quando vi sono più di nove unità immobiliari.

Le spese straordinarie invece sono quelle spese da effettuare per sistemare rotture improvvise, guasti, problemi di varia natura che si verificano al momento e non erano ne previsti ne calcolati. Ovviamente se succede il guasto non si può lasciarlo li e bisogna intervenire per sistemare il tutto e per fare questo occorre che tutti i condomini partecipino, anche se questo molto spesso è terreno fertile per discussioni e  litigi in quanto normalmente si tratta anche di spese importanti e urgenti. A parte alcuni casi in cui la manutenzione straordinaria è obbligatoria (il danneggiamento di parti fondamentali per il condominio, di tipo strutturale, impiantistico, etc.), altre spese straordinarie come ad esempio il rifacimento della facciata o altro sono soggette all'approvazione della maggioranza dei condomini in assemblea condominiale.

Chi paga le spese condominiali

Come anticipato precedentemente, le spese condominiali, siano esse ordinarie o straordinarie, devono essere pagate da tutti i condomini proprietari di un immobile indipendentemente dal suo utilizzo. Questo significa che se il proprietario vive solo pochi mesi in quell'appartamento, oppure lo tiene sfitto o al contrario lo affitta. dovrà comunque sostenere tutte le spese condominiali che gli spettano e non può sottrarsi. A sancirlo è l'Articolo 1118 del Codice Civile comma 2, dove si afferma che il proprietario non può rinunciare ai suoi diritti sulle parti comuni dell’edificio. Vi possono essere di volta in volta dei casi particolari in cui interviene l'amministratore di condominio in base al tipo di contratto che lega il proprietario all'unità immobiliare. E' il caso di un contratto di Comodato d'uso gratuito, dove il soggetto che abita l'immobile sarebbe tenuto a non pagare le spese condominiali che spettano al proprietario.

Nel caso invece di un contratto di locazione, l'inquilino che vive nell'appartamento e paga l'affitto è tenuto a pagare solamente le spese ordinarie, mentre le spese straordinarie spettano esclusivamente  al proprietario dell'immobile. Nel caso invece di un contratto di usufrutto, all'usufruttuario spettano le spese di tipo ordinario mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Se questi due soggetti non dovessero pagare la loro parte il condominio può rivalersi su entrambi per soddisfare le spese da sostenere.

Chi spetta la gestione delle spese condominiali?

La gestione e la riscossione delle spese condominiali sono a carico esclusivo dell'amministratore di condominio il quale è il solo responsabile e ne risponde anche in sede giuridica se vi sono mancanze o perdite di soldi. Se nell'anno in corso un condomino non salda le spese dell'anno precedente può essere citato in giudizio dall'amministratore. Inoltre sempre l'amministratore di condominio può mettere in mora.

Nel caso vi siano lavori urgenti e improvvisi da fare l'amministratore ha l'autorità e puà autorizzare i lavori anche senza avvertire i condomini, che però verranno delucidati alla prima assemblea utile dimostrando l'effettiva urgenza eventualmente anche con la perizia di un tecnico.

La ripartizione delle spese condominiali con le tabelle millesimali

Le spese condominiali di carattere straordinario vanno divise equamente tra tutti i condomini che vivono nell'immobile. Tale ripartizione viene sancita dagli articoli 1123 e 1126 del Codice Civile che stabilisce la suddivisione secondo la regola della proporzionalità e l'effettivo consumo del bene, e introduce il sistema delle tabelle millesimali. Con questa tabella a ogni inquilino viene assegnata la sua quota parte sia per quanto riguarda i suoi diritti ma anche i suoi doveri. Dato come valore astratto 1000 (da cui il nome millesimi) ogni proprietario in base a vari parametri verrà assegnata una quota millesimale e il totale di tutte le quote dei condomini deve dare mille. In questo modo ognuno pagherà in base alla sua quota parte e in questo modo si cerca di evitare liti e disguidi che spesso finiscono in tribunale. Tale valore è assoluto e definito al momento dell'acquisto dell'immobile perciò non si può contraddire. 

La tabella millesimale di fatto è il sistema migliore per ripartire le spese condominiali in modo chiaro e preciso evitando di generare inconvenienti. Essa viene redatta da un tecnico professionista (geometra o architetto) e approvata dall'assemblea condominiale. E' obbligatoria dai 10 condomini in su ma è consigliata anche per condomini più piccoli.

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