Cosa sono le unità collabenti?

Le unità collabenti sono edifici abbandonati in condizioni di rovina e degrado e talvolta non agibili che vengono catastalmente identificati con la categoria catastale F2. Nel nostro paese sono moltissimi gli edifici con queste caratteristiche e i proprietari che intendono ristrutturarli hanno diritto a degli incentivi fiscali.

Cosa sono le unità collabenti (foto di FrankyFromGermany - Fonte: pixabay.com)

Indice

1. Cosa si intende per unità collabenti
   
2. Cosa dice la normativa catastale
   
3. Come si accatasta una unità collabente categoria F2
   
4. Le unità collebenti sono soggette a IMU e Tasi?
   
5. Come fare per ristrutturare le unità collabenti
6. Unità collabenti e detrazioni fiscali
   

 

Cosa si intende per unità collabenti

Quando si parla di unità collabenti si intende un edificio in palese stato di degrado e abbandono, molte volte non agibile in quanto le strutture sono precarie e pericolose, e non integri. Tali edifici vengono classificati al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) o catasto fabbricati con la categoria catastale F2.

Le unità collabenti vengono anche identificate in maniera precisa dal quadro normativo che le definisce come edifici o unità immobiliari che non possono essere abitati o utilizzati, e per il catasto di fatto sono unità immobiliari che non producono reddito. Di solito questi edifici non sono integri in quanto parte della copertura o di qualche muratura esterna è parzialmente o totalmente crollata, la struttura non è più sicura e la vegetazione ha preso il sopravvento.

Spesso volentieri in alcuni casi economicamente parlando conviene più demolirli e ricostruire da capo che non ristrutturarli; in altri casi invece si possono ristrutturare ma non con una normale manutenzione straordinaria ma con una vera e propria ristrutturazione pesante.

Cosa dice la normativa catastale

Anche se come abbiamo detto le unità collabenti non producono reddito e quindi una rendita catastale per la normativa occorre comunque censirli e definirne le caratteristiche. Solo i manufatti che non è possibile perimetrare o delimitare sono esclusi. Perciò chi è proprietario di un immobile con queste caratteristiche deve contattare un tecnico abilitato che provvederà ad accatastare l'immobile con la categoria F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”.

Per citare la normativa si fa riferimento all'art. 2 del Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998 che dice: “ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado".

Nel testo della normativa si fa riferimento ai seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
c) lastrici solari;
d) aree urbane.

 

Come si accatasta una unità collabente categoria F2

Per accatastare una unità collabente non serve fare un semplice accatastamento ma occorre seguire una particolare e specifica procedura. Visto che in precedenza, prima dello stato di abbandono e degrado, erano accatastati con altre categorie, è necessario fare una doppia operazione.

Non si va quindi a declassare l'immobile, ma si procede prima con una sospensione della precedente unità e poi un successivo nuovo accatastamento. Il professionista incaricato al momento di preparare la pratica dovrà presentare una dichiarazione e un relazione tecnica formata che testimoni lo stato effettivo del fabbricato, assieme a una documentazione fotografica dello stato attuale in cui versa il fabbricato e un’autodichiarazione del proprietario rispetto la mancanza di allacciamento ai servizi primari, quali acqua, gas ed elettricità. A questo punto si procede con il nuovo accatastamento senza presentare alcuna planimetria.

Non possono essere accatastati con questa categoria F2 gli immobili che non sono individuabili e perimetrabili, ovvero nei casi ad esempio in cui manca completamente il tetto o i muri perimetrali non superano il metro di altezza.

Le unità collabenti sono soggette a IMU e Tasi?

La risposta a questa domanda è abbastanza semplice, ovvero le unità collabenti non producono reddito e quindi di conseguenza sono unità immobiliari non soggette al pagamento di tasse e imposte come Imu e Tasi. Se l'immobile si trova in un'area edificabile, allora l'area sarà sottoposta a regime impositivo mentre l'edificio in se no.

Un'altra caratteristica degli edifici in categoria F2 è che sono di fatto esonerati dall’obbligo di presentare una serie di documentazione al momento di compravendita. In caso di unità collabenti sono necessari solamente:

• l’identificazione catastale, 
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto,
• la dichiarazione di conformità di quanto depositato in catasto rispetto allo stato di fatto.

Come fare per ristrutturare le unità collabenti

Quando si vuole ristrutturare un edificio classificato come unità collabente per ridargli nuova vita occorre fare una distinzione che dipende dallo storico dell'edificio. Nello specifico se l'edificio in questione non è mai stato completato per intervenire sarà obbligatoriamente necessario un Permesso di Costruire al pari di una nuova costruzione.

Se invece l'edificio era stato precedentemente ultimato ed era fruibile ed è entrato in rovina nel corso degli anni trasformandosi in unità collabente, allora si tratta di una "ristrutturazione edilizia" ed è possibile intervenire con una SCIA che prevede anche interventi di demolizione e ricostruzione.

Unità collabenti e detrazioni fiscali

Come accennato all'inizio di questo articolo in caso si decida di ristrutturare un edificio con categoria catastale F2 è possibile usufruire delle detrazioni fiscali. Per accedere alle detrazioni per la ristrutturazione la condizione è che gli interventi rientrino ovviamente nelle opere di ristrutturazione e che riguardino un edificio che era stato precedentemente ultimato e agibile. 

Se invece all'interno dell'unità collabente vi è un impianto termico esistente, anche se non funzionante, allora è possibile accedere alle detrazioni per la riqualificazione energetica. Per impianto termico esistente si intende, secondo il D.Lgs 48/2020, un impianto fisso destinato alla climatizzazione e riscaldamento degli ambienti come ad esempio stufe a legna, i termocamini o le stufe a pellet che basta rimetterlo in funzione con opportuni accorgimenti. Non rientrano tutti gli impianti per la sola produzione di acqua calda sanitaria. 

 

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