Acquistare un terreno agricolo è gratificante, ma definirne i confini può essere problematico, spesso generando controversie tra proprietari. Le mappe catastali del catasto terreni offrono un punto di partenza, ma possono essere limitate.
Esploriamo insieme le altre opzioni a disposizione dei proprietari per risolvere questa sfida.
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Come tracciare i confini di un terreno agricolo
Demarcare i confini di un terreno agricolo può essere un processo che richiede attenzione ai dettagli e l’uso di strumenti appropriati.
Come si fa a sapere se, ad esempio, a quale distanza dal confine posizionare i pali, o addirittura, qual è il punto preciso in cui il mio terreno inizia o finisce?
Ecco una guida passo-passo su come affrontare questa operazione:
- Ricerca preliminare: questo può includere mappe catastali, registri fondiari, documentazione legale e eventuali accordi preesistenti con proprietari confinanti.
- Strumentazione: possono includere GPS professionale, stazioni totali, strumenti topografici, pali, nastri metrici, e altri strumenti di misurazione.
- Individuazione dei punti di confine: utilizzando gli strumenti di misurazione e la documentazione disponibile, individua i punti di confine del terreno. Questi possono essere angoli, segni distintivi sul terreno o punti di riferimento stabiliti nella documentazione ufficiale.
- Misurazione e marcatura: una volta individuati i punti di confine, misura con precisione le distanze e le direzioni tra di essi utilizzando gli strumenti a tua disposizione. Utilizza pali, segni fisici o altri mezzi per marcare chiaramente i confini sul terreno.
- Verifica e correzione: dopo aver demarcato i confini, verifica la precisione delle misurazioni e assicurati che siano conformi alla documentazione ufficiale e alle normative locali. Eventualmente, correggi eventuali discrepanze o errori riscontrati durante il processo.
- Segnalazione dei confini: una volta completata la demarcazione, assicurati che i confini siano segnalati in modo chiaro e visibile sul terreno. Questo può includere l’installazione di recinzioni, la posa di segnali di proprietà o altri mezzi appropriati.
- Documentazione: documenta accuratamente il processo di demarcazione, comprese tutte le misurazioni effettuate, le coordinate GPS dei punti di confine e qualsiasi altra informazione rilevante. Conserva questa documentazione per futuri riferimenti e per eventuali contestazioni legali.
- Consulenza professionale: se necessario, consulta un professionista del settore come un geometra o un agronomo per assistenza e consulenza durante il processo di demarcazione dei confini.
In questo articolo, vediamo come effettuare queste operazioni nello specifico.
Come demarcare i confini di un terreno agricolo: il Catasto
Il catasto terreni è sostanzialmente l’unica arma a disposizione, prima di ricorrere ad altre vie, che i proprietari hanno per delimitare i confini di un terreno agricolo.
Un terreno agricolo è un bene prezioso ed economico e quindi è molto importante delimitare con certezza i confini per non ricorrere a controversie legali.
Il terreno viene diviso in parti dove vengono individuati i fogli (cioè le macro aree) e il mappale (cioè il numero che identifica un terreno o una proprietà da un altro). Sostanzialmente esiste una planimetria, catalogata presso il catasto terreni all’Agenzia delle Entrate, dove ogni lotto di terreno (come le abitazioni) viene identificato attraverso un numero (un codice) con indicato il numero di foglio e il mappale e dove sono ben visibili i confini delle proprietà. Quindi bisogna ricorrere alle mappe catastali disponibili presso l’Agenzia del Territorio.
Cos’è il catasto: edilizio urbano e terreni
Il catasto è un archivio del territorio italiano, dove vengono riportate tutte le planimetrie catastali delle proprietà catalogate attraverso un codice identificativo di Foglio, Particella, Mappale. Gestito dall’Agenzia del Territorio e facente parte dell’Agenzia delle Entrate, ha lo scopo di censire e catalogare tutte le proprietà immobiliari e terriere presenti sul territorio nazionale, si suddivide in due categorie: catasto urbano e catasto terreni. Questi archivi, catasto terreni e fabbricati, sono in continuo aggiornamento in base alle modifiche che vengono costantemente portate al territorio.
Il Nuovo catasto edilizio urbano (NCEU) nato nel 1962 cataloga nei suoi archivi tutti i dati relativi agli immobili (civili, industriali e commerciali) pubblici e privati individuando l’immobile o l’unità immobiliare attraverso una planimetria catastale (in scala 1:200) con indicata la pianta dell’unità immobiliare in questione.
I dati catastali che si ricavano da un visura catastale sono l’esatta collocazione geografica attraverso l’estratto mappa, l’orientamento dell’edificio, l’indirizzo, la destinazione d’uso, le coordinate per l’identificazione catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno e numero di mappa), la redditività, la rendita catastale e il codice identificativo dei proprietari.
Così di quell’immobile si sa tutto e nel caso di lavori di ristrutturazione o comunque ogni volta che si fa una modifica, sarà compito del geometra o dell’architetto aggiornare la planimetria catastale attraverso un programma chiamato DOCFA.
Per i terreni invece è prevista una sezione dedicata chiamata appunto catasto dei terreni (NCT) nato con la Legge Speciale nel 1886, che in maniera analoga identifica attraverso planimetrie catastali in scala 1:2000 e coordinate per l’identificazione catastale un singolo terreno delimitando confini, redditività, e il proprietario di quel terreno.
L’archivio del Catasto dei Terreni riguarda tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo, e si basa su rilievi topografici dei terreni attraverso strumentazioni particolari (teodolite) e utilizzando un programma apposito che si chiama PREGEO.
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Problematiche legate alle mappe catastali del catasto terreni
Il Catasto Terreni si basa su rilievi topografici eseguiti da operatori sul campo e riguarda tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche.
Uno dei primi problemi può arrivare proprio dalle mappe catastali dei terreni agricoli in quanto sono in scala 1:2000 (dove 1 mm sulla carta equivale a 2 metri nella realtà) con un scarto di errore abbastanza elevato, l’imprecisione media può essere anche di 40-50 cm ed è difficile da colmare.
Questo può voler dire che la misurazione fatta da due tecnici potrebbe risultare diversa uno dall’altra. Inoltre le mappe catastali sono soggette a continue modifiche e riconfinamenti a causa di frazionamenti di terreni, nuovi confinamenti, etc. Infine molte mappe catastali attuali sono il risultato dell’informatizzazione delle vecchie mappe cartacee e quindi quasi sempre sono piene di errori.
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| Misurazioni di un operatore con il teodolite (foto di suwichan – Fonte: https://pixabay.com) |
Cosa dice il Codice Civile
Quando il Catasto Terreni non è sufficiente per delimitare i confini di un terreno agricolo, interviene il Codice Civile che dà la possibilità di rivedere i confini di un terreno agricolo di due proprietà. Tutti e due i proprietari hanno diritto a chiedere che siano ristabiliti i confini di un terreno agricolo e le spese del geometra dovranno essere sostenute da entrambi.
Se i due proprietari non trovano un accordo in quanto non sono ben chiari i confini, allora possono ricorrere al Giudice per vie legali attraverso un procedimento in Tribunale dove i proprietari terrieri potranno fornire, a proprio vantaggio, ogni tipo di prova utile alla individuazione del confine. Se non ci sono altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.
Strumenti gratuiti che aiutano a tracciare i confini di un terreno
Ci sono diverse applicazioni gratuite che permettono di rilevare con buona precisione i confini di un terreno agricolo. Alcune sono ben note, mentre altre sono un po’ più di nicchia.
- L’app GPS Misura l’area del campo consente di misurare le dimensioni di un terreno tramite la mappa su dispositivi Android e iOS. Dopo l’installazione, autorizza l’accesso alla posizione, effettua l’accesso (su iOS), scegli il tipo di misurazione desiderata e salva i risultati ottenuti.
- Measure Map Pro è un’app disponibile per iPhone/iPad che consente di delimitare il perimetro di un’area tramite segnaposto. La versione gratuita permette fino a sei segnaposto. Per funzionalità maggiori è necessario fare un upgrade.
