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Come si calcolano i millesimi di un appartamento

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I millesimi di un appartamento vengono calcolati con le tabelle millesimali
e permettono di definire la quota parte di proprietà della singola unità
immobiliare rispetto a tutto il condominio per ripartire le spese
condominiali.
Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

come si calcolano i millesimi di un appartamento
Come si calcolano i millesimi di un appartamento
(foto di
cocoparisienne – Fonte: pixabay.com)

Cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono

I millesimi di un appartamento sono calcolati tramite le
tabelle millesimali

e sono in funzione del valore dell’immobile che dipende da vari fattori come
la grandezza dell’appartamento, l’esposizione, la zona, etc. Per
calcolare i millesimi di un singolo appartamento esiste una
tabella millesimale con dei coefficienti correttivi da
applicare alla  superficie in base al fattore, il tutto in relazione
con il condominio. Il totale di tutte le proprietà e unità immobiliari del
condominio, comprese le aree esterne e le zone comuni (scale, ascensori,
atri, etc.), deve dare la somma di 1000.

Le tabelle millesimali servono per calcolare i millesimi di un
appartamento e quindi servono per ripartire tutte le spese condominiali
(manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria) in base ai millesimi
che si hanno; chi ha più millesimi pagherà di più e chi ne ha di meno
pagherà di meno.

Tutte le spese sostenute per la
manutenzione ordinaria e straordinaria
delle parti comuni del condominio, cioè quelle usufruite da tutti,
deliberate tramite assemblea condominiale vengono ripartite fra i condomini
in ragione dei millesimi calcolati da un professionista abilitato
alla firma con la tabella millesimale. In genere viene fatta una
tabella millesimale condominiale generale e delle tabelle millesimali per
ogni singolo appartamento.

Come si calcolano le tabelle millesimali

La tabella millesimale per calcolare i millesimi di un appartamento deve
essere fatta e firmata da un professionista come un geometra o un architetto
ed è un’operazione tutt’altro che facile. Per calcolare i millesimi di un appartamento bisogna fare riferimento al Codice Civile e  alla circolare
ministeriale n. 12480 del 26/03/1966 (che aggiorna e sostituisce la
precedente n. 9400 del 1/07/1926) e la Legge n. 392 del 27/07/1978 sull’equo
canone.

Per calcolare i millesimi di un appartamento si inizia
calcolando il volume convenzionale di ciascun appartamento. Una volta
trovato il volume convenzionale di ogni vano bisogna moltiplicare
questo volume per il coefficiente di vano. Sommando tutti i volumi
convenzionali (moltiplicati per il coefficiente di vano) si trova il Volume
ragguagliato dell’unità immobiliare. Questo volume va moltiplicato per il
coefficiente di unità.

Il valore millesimale si ottiene attraverso la seguente formula:

Mi = 1000 * Vci / ∑

dove:

  • Mi è il valore millesimale di ogni unità immobiliare
  • Vci è il volume convenzionale di ogni unità immobiliare
  • ∑ è la sommatoria di tutti i volumi convenzionali.

Quali sono i coefficienti correttivi

I principali fattori correttivi per
calcolare i millesimi di un appartamento sono i coefficienti di vano
e il coefficiente di unità.

I coefficienti di vano comprendono:

  • coefficiente di orientamento: viene dato un coefficiente ai singoli
    vani in base al loro orientamento rispetto ai punti cardinali. Ad esempio,
    i vani che si trovano a sud-est e sud-ovest hanno un coefficiente maggiore
    rispetto a quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni
    senza finestre;
  • coefficiente di prospetto: questo coefficiente tiene conto
    dell’affaccio delle finestre dell’appartamento, se si affacciano su un
    giardino, su una strada, su viste panoramiche, oppure su un muro cieco;
  • coefficiente di luminosità: da un valore numerico al singolo vano
    in relazione alla quantità di luce che entra nella stanza.


I coefficienti di unità comprendono:

  • coefficiente di destinazione: viene dato un coefficiente (per
    esempio 0,80 o 1,00) in base alla destinazione dei vani all’interno
    dell’appartamento; il soggiorno per esempio ha un valore più alto rispetto
    al corridoio o al bagno, e così via;
  • coefficiente di piano: viene dato un coefficiente in base
    all’altezza del piano (piano terra, primo, secondo, etc.). In genere chi
    vive al terzo piano ha un coefficiente maggiore di uno che vive al piano
    terra. In questo caso subentrano altri fattori con altri coefficienti che
    eventualmente si possono aggiungere come la comodità di accesso, onerosità
    delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità,
    rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di
    masserizie;
  • coefficiente di funzionalità: viene dato un coefficiente numerico
    in base alla funzione.

Oltre a questi due fattori correttivi, il professionista che redige
la tabella millesimale per
calcolare i millesimi di un appartamento, può aggiungere altri a sua
scelta per affinare ulteriormente il calcolo. Tenendo conto della
complessità a volte di alcuni condomini e dei molteplici fattori che possono
influire sul calcolo dei millesimi, è un’operazione molto difficile e
complicata perchè poi sarà il mezzo ufficiale a cui fare fede per ripartire
le spese e come chi vive in condominio sa molto bene, è sempre tema fonte di
discussioni e litigi.

Calcolo dei millesimi di proprietà generale

Calcolare i millesimi di proprietà di un condominio è un’operazione molto
importante e delicata che deve essere fatta con la massima precisione e
scrupolosità. Da essi infatti vengono stabilite la misura delle proprietà di
ogni singolo condomino e serve quindi anche ad evitare liti e casini vari in
caso di contenzioso. Le tabelle millesimali, vengono fatte da un tecnico
qualificato come il geometra o l’architetto, esprimono le quote di proprietà
dei condomini. Le tabelle sono sempre allegate al regolamento condominiale, allegate ai singoli atti di compravendita.

Vediamo ora in questo video preso su YouTube un esempio pratico di
un’esercitazione  che simula il calcolo dei millesimi di proprietà
generale.

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