Chi possiede una copertura piana o un tetto potrebbe pensare di trasformarlo
in un terrazzo praticabile per acquistare maggiore spazio all’aria aperta.
Vediamo in questo articolo se è possibile farlo secondo quanto stabilito dalla legge e quali permessi sono necessari.
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| Foto di cocoparisienne – Fonte: pixabay.com |
Trasformare un tetto in terrazza: è possibile?
Se abiti in un condominio dove è presente una copertura piana e stai leggendo questo articolo sicuramente ti sarai posto la questione se sia possibile trasformare il tetto in una terrazza ad uso esclusivo. Si tratterebbe quindi di possedere una terrazza personale e privata su un tetto condominiale che per regolamento è di proprietà di tutti i condomini.
Come parleremo di seguito, questo intervento edilizio è fattibile, cioè è possibile trasformare un tetto in terrazza praticabile ad uso esclusivo, purchè vengano rispettate tutte le condizioni previste dalla normativa di settore.
La condizione principale al fine di trasformare il tetto in terrazza è quella di avere il benestare di tutti i condomini tramite assemblea condominiale e che sia garantita “la funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti” del tetto.
In quali casi si può trasformare il tetto in terrazza
Fino a poco tempo fa questa operazione non era possibile, mentre oggi trasformare un tetto condominiale in terrazza esclusiva è fattibile.
Il condomino dell’appartamento sottostante la copertura può trasformare una porzione di tetto in terrazza se sussistono queste due condizioni:
- la trasformazione del tetto in terrazza non deve alterare la funzione tipica
del tetto che comprende la copertura delle strutture sovrastanti, la
coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio; - non deve modificare troppo l’estensione del bene.
Giusto per fare chiarezza, citiamo di seguito la sentenza della Corte di Cassazione n. 2126 del 29/01/2021 che afferma quanto segue:
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.
Quali permessi servono
Se da un lato è possibile a certe condizioni trasformare una porzione di tetto
in terrazza praticabile esclusiva dall’altro è necessario anche ottenere delle autorizzazioni da parte del Comune competente.
Trattandosi di un intervento di ristrutturazione edilizia che altera forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso rispetto al progetto iniziale è necessario richiedere e ottenere un Permesso di Costruire al Comune dove si trova l’edificio, firmato da un tecnico abilitato.
Una volta ottenuto il permesso e realizzata l’opera vi sarà un accertamento con verifica e sopralluogo da parte di un tecnico comunale per verificare la conformità del progetto e accertare la sicurezza strutturale. Si effettueranno quindi la verifica della variazione dei carichi gravitazionali e di conseguenza il carico di fondazione secondo quanto previsto dai criteri antisismici previsti dalle Norme Tecniche per le Costruzioni – NTC – del 2018. Inoltre, si effettueranno la verifica statica, dell’impermeabilizzazione e delle vie di accesso quindi scale e ascensore.
Se l’edificio si trova in area soggetta a vincoli allora assieme al Permesso di Costruire sarà necessario ottenre anche le varie autorizzazioni da parte degli enti coinvolti. Le autorità chiamate in causa valuteranno l’agibilità della terrazza tramite un collaudo.
Se invece si intende realizzare una semplice tettoia aperta su tre lati si tratta di manutenzione straordinaria e perciò è sufficiente una Scia.
Prescrizioni di tipo progettuale
Nel caso specifico di un intervento di ristrutturazione, bisognerà prestare attenzione alla progettazione del parapetto e della pavimentazione della terrazza. Cambiando di fatto la destinazione d’uso la normativa afferma che lo spazio di nuova realizzazione deve essere praticabile e sicuro con la realizzazione di una pavimentazione realizzata con materiali idonei e un parapetto fisso se già non fosse
presente.
Nello specifico la pavimentazione deve essere resistente al calpestio, agli
agenti atmosferici e con superficie anti-scivolo. In genere i materiali maggiormente utilizzati in questi casi sono piastrelle, grès porcellanato,
cotto, cemento e pietra naturale e PVC.
Il parapetto che sia in metallo o in acciaio e vetro deve avere la finzione di
protezione ed evitare una caduta accidentale di cose o persone. Esso deve
essere fisso e robusto rispettando i criteri di spinta e avere una certa altezza minima stabilita per legge che è di 100 cm. Nel caso di parapetto metallico tipo balaustra tra un elemento e l’altro non deve passare una sfera con diametro di 10 cm.
Quanto costa
Rispondere a questa domanda non è semplice perchè ci sono alcuni aspetti che
possono influenzare il costo finale dell’intervento come ad esempio le condizioni strutturali dell’edificio, la grandezza della terrazza che si vuole realizzare, la zona geografica e il Comune interessato, senza contare poi il professionista scelto e l’impresa esecutrice.
Per citare dei prezzi medi di mercato possiamo dire che per realizzare una terrazza di piccole dimensioni (circa 15/20 mq) il costo può arrivare a 5.000 € che tende a salire anche a 15-20.000 € per terrazze più grandi. Anche i materiali con cui si realizzano pavimentazione e parapetto influiscono non poco come le varie finiture e personalizzazioni.
A questo poi bisogna considerare la manodopera e le spese tecniche del professionista e i vari diritti di segreteria che il Comune richiede per rilasciare l’autorizzazione edilizia.
Il consiglio è sempre quello di rivolgersi a un tecnico di fiducia e per l’impresa farsi fare diversi preventivi e valutare l’offerta migliore.
