Il
comodato d’uso è un contratto reale in cui una parte (detta
comodante) consegna all’altra (
comodatario) un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo. Il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario (comodante) alla scadenza. E’ un rapporto di cortesia che non genera vincolo giuridico.
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| Comodato d’uso gratuito (foto di rawpixel – Fonte: https://pixabay.com) |
Cos’è il comodato d’uso gratuito
Il comodato d’uso è un contratto reale,disciplinato dal Codice Civile, Art.1803-1812, in cui una parte (detta comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile, e quindi non denaro, per un determinato periodo di tempo, scaduto il quale il comodatario ha l’obbligo di riconsegnare il bene al proprietario, a titolo gratuito. In sostanza il comodato d’uso è un prestito gratuito che una persona fa nei confronti di un’altra persona per un periodo precisato e concordato. La proprietà dell’immobile nel periodo di prestito passa al beneficiario del comodato d’uso e scaduto il temine passa al suo “vero” proprietario del bene. La cosa assolutamente interessante è che il tutto avviene in maniera gratuita; è il caso per esempio che il padre lascia in comodato d’uso un appartamento o parte della casa al figlio.
Forma del contratto
Come già accennato, anche se il comodato d’uso è a titolo gratuito, è pur sempre un contratto che viene stipulato fra due persone (possono essere anche amici, parenti, padre e figlio, etc.) e proprio per questo può avvenire anche senza particolare formalità ma essendo un contratto reale il comodato d’uso si concretizza con la consegna ufficiale del bene (possono essere per esempio la consegna delle chiavi di casa). Il comodato d’uso essendo assolutamente informale può essere stipulato sia in forma scritta che in forma puramente verbale. In quest’ultimo caso è consigliabile farlo in presenza di testimoni oculari o fare un video in modo da avere una sorta di prova.
In ogni caso però, seppur il comodato d’uso sia un contratto di tipo informale, è sempre da preferire la forma scritta per la validità stessa del contratto e per altri due motivi:
- per tutelarsi in caso di inconvenienti come la mancata restituzione del bene (prevenire è meglio che curare);
- per dimostrare ai fini fiscali che la cessione non è avvenuta mediante un contratto a titolo oneroso per il quale dovrebbero essere pagate determinate imposte.
Per gli immobili il contratto di comodato d’uso va stipulato e registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto.
Come funziona: diritti e obblighi
Una volta che viene stipulato il comodato d’uso il comodatario (chi beneficia del passaggio di proprietà del bene) può utilizzare il bene solo per la durata e l’uso pattuiti, avendo l’accortezza di custodirlo e preservarlo “con la diligenza del buon padre di famiglia”. Egli deve attenersi ai patti stabiliti dal contratto ricordandosi che non è lui il proprietario del bene e ce per esempio non può a sua volta cedere il diritto di godere del bene. Inoltre se il comodatario non rispetta i vari vincoli il proprietario può richiedere la restituzione del bene e il risarcimento dei danni. Nel caso della forma scritta non sia precisato il periodo in cui il comodatario può usufruire del bene, egli è tenuto a restituire il bene non appena il comodante lo richieda. Viceversa il comodante non può pretendere di avere indietro il suo bene prima che sia scaduto il temine stabilito nel contratto.
Tutte le spese e i lavori di manutenzione ordinaria sostenute per servirsi del bene sono a carico del comodatario, mentre per la manutenzione straordinaria ha diritto al rimborso delle spese sostenute.
Se per caso il comodante è a conoscenza di vizi e difetti sull’immobile e non avverte il comodatario, e questi recano danni a chi se ne serve, egli è tenuto a risarcire tali danni.
Il comodatario quali tasse deve pagare?
Il comodatario (colui che gestisce il bene) è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà e quindi essendo un semplice detentore del bene non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà (IMU-IRPEF).
Se l’IMU la deve pagare il proprietario del’immobile la TARI invece, è a carico del comodatario.
Per quanto riguarda la TASI invece, per contratti di durata superiore a 6 mesi va ripartita tra proprietario e comodatario (a meno che il comodatario non usi l’unità immobiliare come abitazione principale) e nel caso in cui uno dei due non dovesse pagare, l’altro non ne risponde. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo. Se il Comune non delibera la suddivisione tra proprietario e inquilino, quest’ultimo deve pagare il 10% dell’imposta.
Nel caso particolare (ma non poco frequente) in cui il proprietario è il padre che da in comodato d’uso gratuito l’immobile al figlio, se è un’abitazione non di lusso, il comodante ha diritto ad agevolazioni fiscali delle imposte comunali IMU e TASI con una riduzione del 50% della base imponibile. La detrazione IRPEF del 50% sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni ed altro) spetta anche al comodatario.
