La concessione edilizia è un titolo abilitativo, un permesso che il Comune
rilascia e che consente di eseguire determinati lavori edili. Senza tale
autorizzazione non si possono eseguire tali lavori e quindi si crea un abuso
edilizio. Vediamo meglio cos’è, quanto costa e come ottenerla.
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| Concessione edilizia (foto di mwitt1337 – Fonte: pixabay.com) |
Cos’è la Concessione Edilizia
La Concessione edilizia è un permesso che il Comune rilascia per poter
costruire una nuova abitazione oppure per realizzare dei lavori edili di
ristrutturazione e trasformazione dei parametri urbanistici. Si tratta di un
documento dove viene allegato il progetto che si intende fare e vari allegati
che vengono richiesti in base alla tipologia di lavoro. Anche se dal 2001 non
si chiama più Concessione edilizia ma Permesso di Costruire nel gergo comune e
non solo spesso viene ancora chiamata così.
Se guardiamo lo storico, in origine il proprietario di un terreno o di un
immobile poteva richiedere gratuitamente quella che veniva chiamata
Licenza edilizia. Si trattava di un semplice foglio A4 con poche righe
scritte e il timbro del comune con la data. Nel 1977 la Licenza Edilizia si è
evoluta diventando più corposa e cambiando nome in Concessione Edilizia. Infine
un ulteriore cambiamento è avvenuto nel 2001 quando la Concessione Edilizia si
è trasformata in Permesso di Costruire. Ma vediamo meglio nel dettaglio
le differenze.
Differenza tra Licenza Edilizia, Concessione Edilizia e Permesso di Costruire
Come abbiamo accennato Licenza Edilizia, Concessione Edilizia e Permesso di
Costruire sono la stessa cosa, ovvero quello che cambia è la forma ma non la
sostanza. Infatti tutti e tre sono delle autorizzazioni amministrative,
con cui il Comune dove vengono svolti i lavori, rilascia l’autorizzazione a
procedere. Va da se che se si eseguono lo stesso i lavori in assenza o in
difformità da quanto presentato si fa un
abuso edilizio che eventualmente va sanato con una pratica successiva.
Riassumendo possiamo così elencare le principali differenze tra Licenza
Edilizia, Concessione Edilizia e Permesso di Costruire:
- Licenza Edilizia: era regolata dalla “Legge Urbanistica” n. 1150/1942
ed era gratuita; - Concessione Edilizia: era regolamentata dalla “Legge Beccalossi” n.
10/1977 ed era rilasciata dal Comune dietro il pagamento degli oneri di
urbanizzazione e costi di costruzione; - Permesso di Costruire: è regolamentato dal Testo Unico dell’Edilizia,
Dpr n. 380/2001, è richiesto il pagamento degli oneri e del costo di
costruzione oltre che ai diritti di segreteria ed è previsto anche il
silenzio assenso.
Quando è obbligatoria e chi può richiederla
La concessione edilizia è sempre obbligatoria ogni qualvolta vengano:
- costruiti nuovi immobili;
- eseguiti interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche
alla volumetria degli edifici, mutamenti della loro destinazione d’uso o una
struttura edilizia in parte diversa da quella preesistente; - eseguite importanti opere di ristrutturazione urbanistica;
- opere che comportino la modifica della sagoma degli edifici.
In tutti questi casi è obbligatorio richiedere al Comune l’autorizzazione a
procedere con i lavori. A farlo sarà un tecnico abilitato alla firma (geometra
o architetto) che presterà a nome del committente la pratica. Una volta si
presentava con modalità cartacea, mentre oggi ormai su quasi tutto il
territorio nazionale, si invia la pratica per via telematica apponendo la
firma digitale. Queste sono le casistiche generali in cui sia necessario
ottenere una concessione edilizia; vi possono essere anche altri casi che
dipendono da Comune a Comune e in base alla Regione che può avere delle leggi
specifiche.
Quando non è obbligatoria
Abbiamo appena detto quali sono i casi in cui il committente che intende
eseguire dei lavori edili deve ottenere l’autorizzazione edilizia. La
concessione edilizia però oltre ad avere un iter burocratico ha anche dei
costi non indifferenti. Per tutti quei casi in cui vengano svolti lavori
minori di piccola entità, per le costruzioni provvisorie o mobili,
lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che non toccano parti
strutturali dell’edificio o per gli interventi che non generano o modificano
il volume allora invece del Permesso di Costruire, è possibile presentare:
- Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
- Cila (Comunicazione di Inizio Lavori).
In questi casi la pratica edilizia è molto più snella e sbrigativa da fare e i
costi sono minori. In questi casi sono richiesti solamente i
diritti di segreteria ed eventuali sanzioni se si tratta di Scia in
Sanatoria, e i lavori possono iniziare fin da subito, dal momento del
protocollo.
Tempistiche per il rilascio del Permesso
Come abbiamo appena detto per la Scia e la Cila il tempo di rilascio è nullo,
perchè dal momento che si protocolla la pratica un istante dopo si possono
eseguire i lavori. Per quanto riguarda il Permesso di Costruire invece i tempi
canonici sono di 90 giorni: ci vogliono 60 giorni di tempo dalla
presentazione dell’istanza, dove il responsabile del procedimento fa
partire l’istruttoria e altri 30 giorni per il rilascio effettivo. Se nel
frattempo però vengono richieste integrazioni o modifiche l’iter si
interrompe finché non viene protocollata l’integrazione e ripartono i 60
giorni, e così via. Va da se che per ottenere un Permesso di Costruire possono
passare anche diversi mesi.
Una volta rilasciato il Permesso di Costruire si ha tempo un anno per
ritirarlo e tre anni per ultimare i lavori. Se non si riesce a finire i lavori
in questo lasso di tempo bisogna chiedere una proroga prima che scada.
Quali sono i costi della pratica edilizia?
Allora in questo caso non è semplice dare una cifra esatta perchè ci sono
diverse variabili che concorrono, come ad esempio:
- l’entità dei lavori da eseguire e delle trasformazioni urbanistiche;
- dal Comune e dalla Regione;
- dal tecnico che firma la pratica edilizia;
- dagli oneri di urbanizzazione e dal costo di costruzione;
- dal costo dei diritti di segreteria.
In genere la sola parcella del tecnico può variare dagli 800 ai 1500 euro a
cui bisogna poi aggiungere gli altri costi. Ovviamente il rilascio del
permesso è strettamente collegato al pagamento degli
oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione. Senza aver
pagato queste due voci di spesa non si possono eseguire i lavori. I tal senso,
per agevolare il committente, il Comune può richiedere come garanzia la
Fideiussione per Concessione Edilizia, ovvero può consentire: il
pagamento a rate degli oneri di urbanizzazione e/o del contributo del costo di
costruzione, oppure la garanzia per l’“Esecuzione diretta delle opere di
urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori”.
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