La concessione edilizia è un titolo abilitativo, un permesso che il Comune rilascia e che consente di eseguire determinati lavori edili. Vediamo meglio per quali interventi è obbligatoria, tempistiche, procedura e costi.
Definizione di concessione edilizia
La Concessione edilizia è un permesso che il Comune rilascia per autorizzare l’avvio dei lavori di costruzione o gli interventi di trasformazione di edifici già esistenti. Si tratta di un atto amministrativo normalmente prodotto dal Comune in cui si trova l’immobile. In realtà la Concessione edilizia è stata sostituita dal Permesso di Costruire con l’introduzione del Testo unico sull’edilizia del 2001, anche se nella prassi e nel gergo comune si fa ancora riferimento al termine “concessione edilizia”. Oltre a essere indispensabile per lo svolgimento dei lavori, il permesso di costruire è anche essenziale nelle compravendite immobiliari. Per la validità della trattativa chi vende casa deve infatti fornire una serie di documenti al notaio, incluso questo permesso.
Differenza tra licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire
Concessione Edilizia, Permesso di Costruire e prima ancora Licenza Edilizia sono lo stesso documento che nel tempo ha preso nomi diversi. Infatti tutti e tre sono delle autorizzazioni amministrative, con cui il Comune dove vengono svolti i lavori, rilascia l’autorizzazione a procedere. Possiamo così elencare le principali differenze :
- Licenza Edilizia: regolata dalla “Legge Urbanistica” n. 1150/1942. Era gratuita;
- Concessione Edilizia: regolamentata dalla “Legge Beccalossi” n. 10/1977, era rilasciata dal Comune dietro il pagamento degli oneri di urbanizzazione e costi di costruzione;
- Permesso di Costruire: regolamentato dal Testo Unico dell’Edilizia, Dpr n. 380/2001, richiede il pagamento degli oneri e del costo di costruzione oltre che ai diritti di segreteria. Viene introdotto il principio del silenzio assenso.
Quando è obbligatoria
Come anticipato la concessione edilizia è obbligatoria per tutti gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica ed edilizia. L’art 10 del Dpr n. 380/2001 stabilisce in particolare le categorie di interventi per cui è obbligatorio il rilascio del permesso di costruire:
- Costruzione di nuovi immobili;
- opere di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche
alla volumetria degli edifici, mutamenti della loro destinazione d’uso o una
struttura edilizia in parte diversa da quella preesistente. Un esempio può essere il caso in cui si prevedono lavori come l’innalzamento di un piano o l’aggiunta di una stanza; - opere che comportino modifiche alla sagoma o alla volumetria complessiva di edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio regolamentati dal Dl n. 42/2004;
- interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettera c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree;
- nei casi specifici previsti da ciascuna regione quando gli interventi hanno incidenza sul territorio e sul carico urbanistico.
Quando non è obbligatoria
Non tutti gli interventi richiedono il permesso di costruire, vi sono infatti interventi per cui sono sufficienti:
- la SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività: richiesta per tutti gli interventi in cui non è richiesto il permesso di costruire, come le attività di manutenzione straordinaria che riguardano elementi strutturali dell’immobile e gli interventi di recupero e conservazione delle parti portanti.
- la CILA, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata: richiesta per i lavori di manutenzione che non influiscono sulle componenti strutturali dell’edificio, non modificano la destinazione d’uso e non necessitano del permesso di costruzione.
In questi casi la procedura è molto più snella e anche i costi sono inferiori.
Il permesso di costruire inoltre non serve in generale per tutti i lavori classificati come “edilizia libera”, cioè tutti quegli interventi non strutturali e di manutenzione ordinaria, come la sostituzione di infissi e pavimenti, o l’installazione di opere temporanee.
Tempistiche e procedura per il rilascio del permesso
La richiesta del permesso di costruire può essere effettuata solo dal titolare dell’atto di legittimazione, cioè il proprietario dell’immobile. Per fare richiesta è necessario compilare e depositare la domanda presso l’ufficio tecnico del Comune insieme a documento d’identità, codice fiscale, l’atto di proprietà e una dichiarazione del progettista che attesti la conformità del progetto alle norme vigenti (antisismiche, igienico-sanitarie, antincendio, energetiche e di sicurezza). Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Al momento della presentazione della domanda, l’ufficio abilitato comunicherà al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento ex L. 241/90, il quale svolgerà l’istruttoria entro 60 giorni e redigerà una relazione con la qualificazione tecnico-giuridica e la propria valutazione della conformità del progetto alle prescrizioni vigenti. In caso di difformità e richieste di integrazioni, il richiedente ha tempo 15 giorni per integrare la domanda, presentando i documenti mancanti. A questo punto l’autorità competente ad emanare il provvedimento finale deve provvedere entro i successivi 15 giorni ad emettere il permesso. Nel caso in cui non risponda, e in assenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, entra in gioco il meccanismo del silenzio-assenso.
Anche la semplice richiesta di una copia della concessione edilizia/permesso di costruire si presenta allo stesso ufficio tecnico con il rogito contenente gli estremi della concessione e i documenti personali e l’accesso agli atti è generalmente garantito entro una settimana.
Durata del permesso
Nell’atto di concessione sono fissati il termine di inizio dei lavori, che non deve essere superiore ad un anno e quello di ultimazione degli stessi, entro il quale l’opera deve essere abitabile o agibile. L’apertura del cantiere deve avvenire entro un anno dal rilascio della concessione e va comunicata all’ufficio competente. Il progetto invece deve essere concluso entro 3 anni dall’inizio dei lavori. Al di fuori di questi termini, il permesso perde la sua validità per tutte le parti non ancora completate. È però possibile richiedere una proroga prima della scadenza se il ritardo è dovuto a fatti che non dipendono dalla volontà di chi sta costruendo o ristrutturando. In caso di mancata proroga, è possibile chiedere una nuova concessione per le opere rimaste incomplete, con un ricalcolo degli importi da pagare.
La concessione edilizia in sanatoria
Nel caso in cui le opere o gli interventi sopra menzionati si realizzino senza permesso di costruire o in difformità dallo stesso, si incorre in un abuso edilizio. In questi casi è possibile ricorrere alla concessione edilizia in sanatoria, un’autorizzazione che regolarizza costruzioni o ristrutturazioni effettuate senza i dovuti permessi. Diversa dal condono edilizio, che si basa su leggi specifiche, la sanatoria è un provvedimento amministrativo che valuta singoli casi di abusi edilizi. I tempi per ottenerla sono simili a quelli del permesso di costruire. Per quanto riguarda invece i costi, bisogna tenere in considerazione oltre alle normali spese previste, anche il pagamento ulteriore di una sanzione economica aggiuntiva, calcolata in base alla gravità dell’abuso.
Costi della pratica
Il costo della pratica per il rilascio della concessione edilizia varia in base alle dimensioni dell’immobile e alla tipologia di intervento (nuova costruzione o ristrutturazione). In ogni caso la spesa complessiva dipenderà da tre fattori principali:
- i costi burocratici (bolli, imposte, registrazioni),
- la parcella del tecnico che esegue gli accertamenti. Solo questa di solito può variare dagli 800 ai 1500 €,
- gli oneri di urbanizzazione e costruzione, calcolati ogni 10 m².
Per una nuova costruzione di 100 m², il costo può variare tra 2.250 e 6.750 euro. Se si richiede una copia della concessione edilizia, invece, il Comune chiede solo il rimborso per le fotocopie.
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