Il contratto rent to buy (detto anche affitto con riscatto) è una modalità contrattuale
nuova che unisce sostanzialmente il contratto d’affitto e la compravendita di
un immobile. Vediamo di fare un pò di chiarezza e cercare di capire meglio
cos’è, come funziona e quali sono i vantaggi e gli svantaggi.
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| Rent to buy (foto di PhotoMIX-Company – Fonte: pixabay.com) |
Cos’è il contratto Rent to Buy
Il rent to buy è una forma contrattuale che permette di
stipulare un contratto d’affitto che si trasformerà poi successivamente
in una compravendita secondo le modalità scritte nel contratto. In
pratica il Rent to Buy consente di usufruire immediatamente dell’immobile come
se lo stessimo acquistando anche se in realtà verrà acquistato definitivamente
entro il periodo concordato e ad un prezzo bloccato al momento del contratto.
Esso può essere stipulato per un edificio residenziale ma anche per altri tipi
di immobili di tipo commerciale o industriale o a uso uffici.
Anche se a livello teorico la cosa potrebbe suscitare un certo interesse per
agevolare il mercato immobiliare nella realtà ci sono alcuni dubbi sulla reale efficacia di questa forma
contrattuale. La normativa contenuta all’interno del Decreto Sblocca Italia
(D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) ne rende di fatto complicata la
sua reale applicazione mettendo in evidenza alcune complessità oggettive.
Rent to Buy come funziona
Il contratto di rent to buy è un nuovo modo per comprare casa; esso è formato
da due parti: un contratto d’affitto e un
contratto preliminare per l’eventuale futura vendita da effettuare
entro max 5 anni ma tutelata dalla legge per dieci anni. Abbiamo usato la
parola eventuale perchè con questo contratto la compravendita non è
obbligatoria.
Anche se si presenta come una cosa interessante, la cosa che salta subito
all’occhio è il fatto che il potenziale acquirente deve sborsare mensilmente
due quote: una relativa all’affitto e una parte che costituisce l’acconto sul
costo totale dell’immobile, una sorta di caparra. Le due quote ovviamente sono
formulate in modo da dare un ragionevole margine di garanzia al venditore nel
caso l’immobile rimanga invenduto.
Quali sono i vantaggi
I vantaggi di questa nuova formula contrattuale in realtà anche se non
sembra sono molteplici per entrambe le parti, acquirente e venditore. Il
conduttore può ad esempio disporre fin da subito dell’immobile senza dover
fare finanziamenti e pagandolo in maniera graduale. Il proprietario invece
evita di tenere l’immobile vuoto per un tempo non definito fintanto che non
riesce a venderlo. Di fatto il rent to buy è una forma contrattuale che
va incontro alle due parti cercando di agevolar entrambi. Vediamo nello
specifico altri vantaggi che ci possono essere.
Vantaggi per il conduttore
I vantaggi per il conduttore sono i seguenti:
- Permette di dilatare i tempi per pagare l’immobile e non avere fretta quindi
di trovare modalità di finanziamento per l’acquisto; - Al momento dell’acquisto dell’immobile una quota parte del costo totale sarà
già stata versata nella quota mensile e perciò andrà pagata solamente la
parte rimanente; - Non paga l’IMU poiché è un’imposta che per legge spetta al proprietario
pagare; - Nel caso il proprietario è un’impresa di costruzioni in via di fallimento il
conduttore non perde il diritto alla casa poiché il contratto viene
trascritto nei pubblici registri; - Essendo un contratto trascritto nei pubblici registri il conduttore è
assicurato dalla vendita a terzi dell’immobile.
Vantaggi per il proprietario
Non solo il conduttore beneficia dei vantaggi ma ovviamente anche il
proprietario dell’immobile ha i suoi vantaggi.
Nello specifico il proprietario dell’immobile:
- può ammortizzare le spese, compreso il frazionamento del mutuo, occupando
fin da subito l’immobile senza lasciarlo vuoto; - il proprietario mette nel contratto apposite clausole che lo tutelano in
caso di mancato pagamento o nel caso l’inquilino scaduto il tempo prefissato
cambi idea e decida di non acquistare più l’immobile; - in caso di mancato pagamento di un numero stabilito di canoni, anche non
consecutivi, il contratto si risolve.
In Italia il contratto Rent to Buy funziona?
Seppur in altri paesi questa formula funzioni in Italia attualmente è ancora
poco utilizzata, un pò perchè come spesso accade le novità da noi arrivano
sempre con qualche anno di ritardo ma anche per altri due motivi: complessità
gestionale e fiscale dovuta alla regolamentazione che governa questi due tipi
di contratto.
Come abbiamo visto la quota mensile che il locatario/futuro acquirente deve
corrispondere è formata dall’affitto e dalla caparra. Questo in termini
pratici richiede una doppia contabilità perchè ci sono pagamento di natura
diversa. Inoltre il futuro acquirente deve avvalersi della consulenza di un
commercialista per differenziare i regimi di applicazione delle imposte
gravando ulteriormente la spesa finale.
Nonostante l’Agenzia delle Entrate
abbia pubblicato una circolare per cercare di far chiarezza sugli aspetti
giuridico/fiscale rispetto a diverse casistiche la materia rimane alquanto
complessa e di non semplice attuazione. Questo di fatto scoraggia i più a
utilizzare il rent to buy e utilizzare i sistemi tradizionali.
Per approfondire l’argomento leggi:
Circolare 4/E del 19 Febbraio 2015 Agenzia delle Entrate
Conclusioni
Il rent to buy è un contratto che unisce l’affitto e la compravendita. Non si
tratta però di una modalità di acquisto a rate di un immobile come spesso si
crede, ma piuttosto il rent to buy permette di acquistare in maniera graduale
un’immobile fino al momento del rogito. Fino a quel momento infatti la
proprietà dell’immobile rimane del venditore che è tutelato. Il rent to buy è
una delle modalità esistenti per comprare casa alternative al mutuo. In questa
breve guida abbiamo cercato di dare alcune informazioni utili per gli
interessati al fine di fare un pò di chiarezza su tutti gli aspetti da
prendere in considerazione.
Una cosa che l’acquirente deve sempre fare è quello di leggere attentamente il
contratto e controllare che non sia indicato l’obbligo di acquisto scaduto il
termine della locazione. Una volta terminato il periodo di affitto
l’acquirente ha tre possibilità:
- acquistare definitivamente l’immobile (detratta la quota già versata negli
anni); - chiedere al proprietario di continuare il contratto di locazione;
- abbandonare l’edificio e trovare un’altra abitazione.
