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Cosa si intende per bene comune non censibile

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Il Bene Comune non Censibile (abbreviato in B.C.N.C.) si differenzia
dal bene comune censibile, ed è una parte di fabbricato comune a tutti i
condomini ma che di fatto non possiede una
capacità reddituale. Catastalmente va indicato e inserito ma non
conteggiato ai fini della rendita catastale.

bene comune non censibile
Bene comune non censibile (foto di Crava_Emanuele – Fonte:
pixabay.com)

Cosa sono i beni comuni non censibili: Definizione

Un bene comune non censibile è una porzione di un
fabbricato condominiale

che è di proprietà di tutti ed è usufruibile indistintamente da tutti e
nessuno può appropriarsene per un uso esclusivo. Un esempio di bene comune non
censibile sono gli androni delle scale, il vano ascensore, gli atrii, il
giardino condominiale, etc. Non di rado i
beni comuni non censibili sono anche un valido motivo di liti e
malintesi fra i condomini. La peculiarità di questi porzioni di fabbricato
(interne ed esterne) è il fatto che ai fini catastali devono essere indicati
nelle planimetrie e conteggiati nei metri quadrati, ma non producono reddito e
quindi non influiscono sulla rendita del fabbricato.

Tutti i fabbricati, a seguito di una nuova costruzione o di
lavori di ristrutturazione,

devono essere accatastati, ovvero inseriti nel catasto urbano. Dalla scheda
catastale ne verrà fuori poi una rendita che determina il valore del
fabbricato e le relative tasse da pagare. Quindi i beni comuni non censibili
sono beni comuni che non producono reddito. Vediamo ora di approfondire
meglio questi concetti.

L’accatastamento e il censimento degli immobili urbani

Come vi abbiamo appena accennato ogni fabbricato, qualunque esso sia, deve
essere inserito all’interno del N.C.E.U (Nuovo Catasto Edilizio Urbano)
o semplicemente Catasto fabbricati. Questa operazione viene fatta da un
tecnico professionista (architetto o geometra) incaricato dal committente
utilizzando un programma apposito (DOCFA) e viene inserita la planimetria
dell’edificio o dell’unità immobiliare e i vari dati che la
identificano.

Il risultato è l’inserimento dell’immobile in questo
registro dei fabbricati per andare poi a valutare la sua capacità di
produrre reddito. Viene sempre valutata la singola unità immobiliare: in tal
senso è possibile avere un unico fabbricato come più unità immobiliari
(abitazioni, negozi, magazzini, etc.) oppure avere un insieme di edifici che
costituiscono una unità immobiliare come  ad esempio scuole, fabbriche,
alberghi, etc.

Gli immobili e le
proprietà immobiliare vengono quindi “censite”, catalogate e inserite
in questo registro. Gli obiettivi di questa operazione sono:

  • verificare e accertare le proprietà immobiliari urbane ed evitare abusi
    edilizi;
  • attribuire una rendita catastale per definire il calcolo delle
    imposte fondiarie;
  • avere un catasto dei fabbricati su tutto il territorio nazionale.

Per capire meglio quindi cos’è un bene comune non censibile è opportuno
parlare di unità immobiliare.

Unità immobiliare urbana: Definizione

Secondo l’art.3 del regio decreto legge  n.653/1939 si definisce un’unità
immobiliare:
”ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se
stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”.

Un appartamento quindi è una unità immobiliare con all’interno vari
vani (stanze) che vengono conteggiate con un punteggio in base alle loro
dimensioni e tipologia. All’interno dell’unità quindi viene identificata una
classe e una categoria catastale e sono queste assieme alla
dimensione dei vani a determinare poi la rendita catastale. Come possiamo
intuire non tutti i vani vanno conteggiati allo stesso modo e alcuni di
essi vanno inseriti ma non presi in considerazione per la produzione del
reddito. La caratteristica fondamentale di un  immobile per essere
definito unità immobiliare è quello di produrre reddito ed essere
censito.

Quando il bene in questione non produce reddito ed è di comune utilizzo fra i
condomini si parla di “bene comune non censibile”. Tale bene non va
censito perchè non ha nessun valore dal punto di vista catastale.

La circolare n.2/84 chiarisce proprio questo aspetto:
“Tali porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni
mod. 1, vanno comunque rappresentate nell’elaborato planimetrico ed ivi
contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una
iscrizione formale in partita, perché‚ non costituiscono le u.i. La
possibilità, precedentemente esposta, di certificazione dell’elaborato
planimetrico dà ragione della utilità connessa con la identificazione
catastale anche di queste particolari porzioni”.

L’attribuzione dei sub ai beni comuni non censibili

Abbiamo visto che per definire la rendita catastale di un immobile è opportuno
assegnare la classe e la categoria. Catastalmente poi un immobile viene
identificato con un foglio e un mappale, ma la singola unità immobiliare viene
identificata con un sub (subalterno), ovvero un numero identificativo. Se per
accatastare una unità immobiliare che produce reddito è obbligatorio assegnare
un subalterno, per i beni comuni non censibili l’assegnazione del sub non è
obbligatoria e rimane a discrezione del tecnico che presenta l’accatastamento.
Nel caso in cui si voglia dare lo stesso un sub. è consigliato assegnare un
medesimo sub alle parti comuni non censibili che fanno capo a uno stesso
insieme di unità immobiliari. Ricordiamo che non necessariamente questi beni
devono essere comuni a tutte le unità, ma possono essere comuni solo ad
alcune.

Risultanze catastali e valore probatorio

L’identificazione catastale di una unità immobiliare ne determina la
rendita

di quell’immobile ma non è vincolante ai fini dell’accertamento della
proprietà. Questo vale anche per i beni comuni non censibili, infatti il loro
inserimento nel catasto fabbricati non ha nessun valore probatorio,
cioè liberamente valutabile in giudizio.

Il catasto identifica l’unità, identifica il proprietario e la rendita ma
non è vincolante e non ha valore probatorio. Se prendiamo come esempio
le scale di un condominio, se catastalmente sono considerate di proprietà
comune a tutti i condomini, potrebbero risultare di proprietà esclusiva di uno
o più condomini a seguito di un accordo fra le parti scritto e siglato
dall’amministratore di condominio. In questo caso bisognerebbe andare a
correggere le risultanze catastali per definire le effettive proprietà.

Beni comuni non censibili e calcolo millesimi catastali

Abbiamo visto e capito cos’è un bene comune non censibile e quali sono
le sue caratteristiche. Ricapitolando possiamo dire che un bene comune non
censibile è un bene comune (appartenete a tutti i condomini) di cui però in
realtà nessuno è proprietario. Tutti possono beneficiare di quel bene ma
nessuno può rivendicarne la proprietà esclusiva. Per questo motivo non
è censibile e quindi non produce un reddito. Non solo, il bene comune
non censibile è un bene indivisibile, cioè che non si può dividere come
avviene per le unità immobiliari attraverso il calcolo dei
millesimi catastali.

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Giancarlo P.
Giancarlo P.
3 mesi fa

Grazie architetto sono un suo collega e questo articolo mi è stato molto utile.

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Giovanni Breda

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