Le unità collabenti sono edifici abbandonati in condizioni di rovina e
degrado e talvolta non agibili che vengono catastalmente identificati con la
categoria catastale F2. Nel nostro paese sono moltissimi gli edifici con queste caratteristiche e i
proprietari che intendono ristrutturarli hanno diritto a degli incentivi
fiscali.
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| Cosa sono le unità collabenti (foto di FrankyFromGermany – Fonte: pixabay.com) |
Cosa si intende per unità collabenti
Quando si parla di unità collabenti si intende un edificio in palese
stato di degrado e abbandono, molte volte non agibile in quanto le strutture sono precarie e
pericolose, e non integri. Tali edifici vengono classificati al N.C.E.U.
(Nuovo Catasto Edilizio Urbano) o catasto fabbricati con la
categoria catastale
F2.
Le unità collabenti vengono anche identificate in maniera precisa dal
quadro normativo che le definisce come edifici o unità immobiliari che non
possono essere abitati o utilizzati, e per il catasto di fatto sono unità
immobiliari che non producono reddito. Di solito questi edifici non
sono integri in quanto parte della copertura o di qualche muratura esterna è
parzialmente o totalmente crollata, la struttura non è più sicura e la
vegetazione ha preso il sopravvento.
Spesso volentieri in alcuni casi economicamente parlando conviene più
demolirli e ricostruire da capo che non ristrutturarli; in altri casi invece
si possono ristrutturare ma non con una normale manutenzione straordinaria ma
con una vera e propria ristrutturazione pesante.
Cosa dice la normativa catastale
Anche se come abbiamo detto le unità collabenti non producono reddito e quindi
una rendita catastale per la normativa occorre comunque censirli e
definirne le caratteristiche. Solo i manufatti che non è possibile perimetrare
o delimitare sono esclusi. Perciò chi è proprietario di un immobile con queste
caratteristiche deve contattare un tecnico abilitato che provvederà ad
accatastare l’immobile con la
categoria F/2
“Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto
crollato e inutilizzabili”.
Per citare la normativa si fa riferimento all’art. 2 del
Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998
che dice:
“ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione
in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei
caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le
“costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa
dell’accentuato livello di degrado”.
Nel testo della normativa si fa riferimento ai seguenti
immobili:
a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di
definizione;
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di
reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
c) lastrici
solari;
d) aree urbane.
Come si accatasta una unità collabente categoria F2
Per accatastare una unità collabente non serve fare un semplice accatastamento
ma occorre seguire una particolare e specifica procedura. Visto che in
precedenza, prima dello stato di abbandono e degrado, erano accatastati con
altre categorie, è necessario fare una doppia operazione.
Non si va quindi a declassare l’immobile, ma si procede prima con una
sospensione della precedente unità e poi un successivo nuovo
accatastamento. Il professionista incaricato al momento di preparare la pratica dovrà
presentare una dichiarazione e un relazione tecnica formata che
testimoni lo stato effettivo del fabbricato, assieme a una
documentazione fotografica dello stato attuale in cui versa il
fabbricato e un’autodichiarazione del proprietario rispetto la mancanza
di allacciamento ai servizi primari, quali acqua, gas ed elettricità. A questo
punto si procede con il nuovo accatastamento senza presentare alcuna
planimetria.
Non possono essere accatastati con questa categoria F2 gli immobili che non
sono individuabili e perimetrabili, ovvero nei casi ad esempio in cui
manca completamente il tetto o i muri perimetrali non superano il metro di
altezza.
Le unità collabenti sono soggette a IMU e Tasi?
La risposta a questa domanda è abbastanza semplice, ovvero le unità collabenti
non producono reddito e quindi di conseguenza sono unità immobiliari
non soggette al pagamento di tasse e imposte come Imu e Tasi. Se
l’immobile si trova in un’area edificabile, allora l’area sarà sottoposta a
regime impositivo mentre l’edificio in se no.
Un’altra caratteristica degli edifici in categoria F2 è che sono di fatto
esonerati dall’obbligo di presentare una serie di documentazione al momento di
compravendita. In caso di unità collabenti sono necessari solamente:
- l’identificazione catastale,
- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto,
- la dichiarazione di conformità di quanto depositato in catasto rispetto allo
stato di fatto.
Come fare per ristrutturare le unità collabenti
Quando si vuole ristrutturare un edificio classificato come unità
collabente per ridargli nuova vita occorre fare una distinzione che dipende
dallo storico dell’edificio. Nello specifico se l’edificio in questione non è
mai stato completato per intervenire sarà obbligatoriamente necessario un
Permesso di Costruire
al pari di una nuova costruzione.
Se invece l’edificio era stato precedentemente ultimato ed era fruibile ed è
entrato in rovina nel corso degli anni trasformandosi in unità collabente,
allora si tratta di una “ristrutturazione edilizia” ed è possibile
intervenire con una SCIA che prevede anche interventi di demolizione e
ricostruzione.
Unità collabenti e detrazioni fiscali
Come accennato all’inizio di questo articolo in caso si decida di
ristrutturare un edificio con categoria catastale F2 è possibile
usufruire delle detrazioni fiscali. Per accedere alle detrazioni per la
ristrutturazione la condizione è che gli interventi rientrino ovviamente nelle
opere di ristrutturazione e che riguardino un edificio che era stato
precedentemente ultimato e agibile.
Se invece all’interno dell’unità collabente vi è un
impianto termico esistente, anche se non funzionante, allora è
possibile accedere alle
detrazioni per la riqualificazione energetica. Per impianto termico
esistente si intende, secondo il D.Lgs 48/2020, un impianto fisso
destinato alla climatizzazione e riscaldamento degli ambienti come ad esempio
stufe a legna, i termocamini o lestufe a pellet che basta rimetterlo in funzione con opportuni accorgimenti. Non rientrano
tutti gli impianti per la sola produzione di acqua calda sanitaria.
