Scopriamo in questo articolo cosa dice la normativa di riferimento in merito
alla questione della distanza dai confini e alle distanze minime da mantenere
tra i fabbricati.
 |
| Foto di TheDigitalArtist – Fonte: pixabay.com |
Cosa si intende per volume tecnico
Il volume tecnico, detto anche vano tecnico, è un locale adibito appunto agli impianti tecnologici, ascensori, etc. necessario per i vari impianti dell’edificio. Ha la peculiarità che il volume di questi locali non viene conteggiato nel volume complessivo dell’edificio.
Il vano tecnico quindi serve solamente a uno scopo prettamente funzionale per il
posizionamento degli impianti che servono la singola proprietà oppure le
parti comuni degli edifici.
Attenzione che il vano tecnico è diverso dal bene comune non censibile che si trova solitamente nei condomini. Il bene comune non censibile (ad esempio il vano scala, androne, vano ascensore, cortile esterno, etc.) racchiude beni di cui tutti possono usufruire con l’obbligo di mantenerli in ordine. Nessuno però può rivendicarne la proprietà esclusiva. Questi beni, non avendo una proprietà
esclusiva e non producendo reddito non sono censibili ai fini catastali.
Cosa dice il Consiglio di Stato
Se andiamo a vedere la definizione di volume tecnico che ha dato il Consiglio di Stato vediamo che:
I volumi tecnici sono quei manufatti essenzialmente destinati ad ospitare
impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione
dell’immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici,
gli ascensori e i macchinari in genere), nel mentre non possono rientrare in
tale nozione i volumi che assolvano ad una funzione diversa, sia pur
necessaria al godimento dell’edificio stesso e delle sue singole porzioni di
proprietà individuale (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 4 marzo
2008 n. 918 e, più recentemente, anche Cons. Stato, Sez. IV, 8 febbraio 2011
n. 812) (C.d.S. 8 gennaio 2013 n. 32).
Inoltre sempre il Consiglio di Stato che si è pronunciato in merito alla definizione di volume tecnico dice che:
Sono computabili ai fini della volumetria consentita – le soffitte, gli
stenditori chiusi e quelli di sgombero, nonché il piano di copertura,
impropriamente definito sottotetto, ma costituente in realtà, come nella
specie, una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al
piano di gronda (cfr. Cons. St., Sez. V, 13 maggio 1997 n. 483) (così C.d.S.
4 marzo 2008 n. 918).
Quali sono le distanze tra edifici da rispettare
La realizzazione dei vani tecnici o volumi tecnici deve sottostare alle normative in tema di distanze tra gli edifici.
Secondo l’articolo 873 del Codice Civile le costruzioni devono stare a una distanza non inferiore ai 3 metri; va detto però che in realtà quello che fa fede sono i Regolamenti Comunali dei singoli comuni e in genere si parla di 5 metri o 10
metri se vi sono finestre. In questo caso, vige il principio della prevenzione, secondo cui il primo che costruisce determina l’utilizzabilità del fondo altrui e regolamenta la distanza da tenere per chi costruisce dopo.
Secondo la Cassazione per costruzione si intende:
Qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della
solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, ance mediante appoggio,
incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o
contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di
elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno,
dall’uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua
realizzazione e dalla sua funzione o destinazione (Cass. 28 settembre 2007
n. 20574).
Distanze dai confini dei volumi tecnici
I volumi tecnici o vani tecnologici, come abbiamo visto sono considerati delle
costruzioni e quindi anche loro devono rispettare la normativa sulle distanze tra gli edifici.
In realtà non esiste una vera e propria normativa che stabilisce la distanza minima da mantenere tra vani tecnici e in assenza di questa si applica la normativa sulla distanza tra fabbricati (essendo considerati tali).
Si fa quindi riferimento all’articolo 873 del Codice Civile o ai Regolamenti edilizi comunali. Nel caso vi sia un vano tecnico che non rispetti tali distanze minime è in abuso e potrebbe esserne chiesta la rimozione o l’arretramento.
Quali sono le distanze tra edifici da rispettare
La realizzazione dei vani tecnici o volumi tecnici deve sottostare alle normative in tema di distanze tra gli edifici.
Secondo l’articolo 873 del Codice Civile le costruzioni devono stare a una distanza non inferiore ai 3 metri; va detto però che in realtà quello che fa fede sono i Regolamenti Comunali dei singoli comuni e in genere si parla di 5 metri o 10
metri se vi sono finestre. In questo caso, vige il principio della prevenzione, secondo cui il primo che costruisce determina l’utilizzabilità del fondo altrui e regolamenta la distanza da tenere per chi costruisce dopo.
Secondo la Cassazione per costruzione si intende:
Qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della
solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio,
incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o
contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di
elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno,
dall’uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua
realizzazione e dalla sua funzione o destinazione (Cass. 28 settembre 2007
n. 20574).
Buongiorno. Vi dico il mio problema. SOPRA ad un volume esclusivamente tecnico interrato, corrispondente alle vigenti caratteristiche di legge che lo fanno definire tale (locale non abitabile, contenente centraline di impianti elettrici, elettronici, di videosorveglianza, idrici e di scarichi fognari) GIA' ESISTENTE, costruito più di 20 anni fa e già dotato comunque di regolarità edilizia, realizzato a ridosso del confine del vicino, vorrei edificare una tettoia di circa mq. 20 in quanto la copertura attuale del locale tecnico, posta al livello di calpestio della superficie soprastante, è un … colabrodo e lascia filtrare acqua da tutte le parti, a detrimento degli impianti sottostanti, alcuni dei quali (quelli elettrici e di videosorveglianza) messi in serio pericolo dalle infiltrazioni e dall'umidità. La tettoia che vorrei realizzare, aperta su tre lati ed in appoggio ad una costruzione già esistente e posta a distanza regolamentare dal confine, non sarebbe a distanza di legge dal confine anche se è mia intenzione far costruire i due pilastri a sostegno della tettoia aperta a distanza di più di tre metri dal confine, ma non di cinque. Posso o no procedere con la realizzazione della nuova copertura? Grazie. Massimo
Il mio problema è il seguente e riguarda la copertura di un locale tecnico.
Premesso che il terreno che riguarda le opere in argomento è in declivio (in pendenza), vorrei costruire una tettoia, aperta su tre lati, SOPRA ad un locale esclusivamente tecnico interrato, corrispondente alle vigenti caratteristiche di legge che lo fanno definire tale (locale non abitabile, contenente centraline di impianti elettrici, elettronici, di videosorveglianza, idrici e di scarichi fognari).
Tale locale tecnico GIA' ESISTENTE, realizzato a ridosso del confine del vicino, costruito più di 20 anni fa e comunque non oggetto del problema, presenta dei seri inconvenienti dovuti ad infiltrazioni d’acqua meteorica provenienti dall’attuale sua copertura, posta al livello di calpestio della superficie soprastante. Vorrei quindi edificare una tettoia di circa mq. 20 sopra al locale tecnico in argomento in quanto le infiltrazioni d’acqua di cui ho fatto cenno portano a detrimento gli impianti posti nel locale stesso, alcuni dei quali (quelli elettrici e di videosorveglianza) messi in serio pericolo non solo dalle infiltrazioni ma pure dall'umidità. La tettoia che vorrei realizzare, che ovviamente non dovrebbe esser appoggiata sul piano calpestio che è l’attuale copertura …colabrodo del locale tecnico sottostante, ma sarebbe da realizzare ad un'altezza media di circa 2,50 metri, sarebbe però aperta su tre lati ed in appoggio ad una costruzione già esistente e posta a distanza regolamentare dal confine. Purtroppo tale tettoia non sarebbe a distanza di legge dal confine (teniamo presente che il terreno è in declivio). Devo comunque far presente che l'Ufficio Tecnico comunale mi aveva già concesso il permesso di edificabilità della tettoia e mi aveva già fatto pagare pure gli oneri ed i diritti di segreteria. Ma al momento del rilascio del documento cartaceo s'è accorto che la deroga per costruire a distanza non regolamentare, concessami dalla madre del vicino, non era stata a suo tempo registrata. Ora la gentile Signora che aveva sottoscritto la deroga è mancata ed il figlio non ne vuol sapere di rinnovarla per poterla registrare.
Ancora una precisazione: all’Ufficio tecnico comunale non avevo fatto menzione che la tettoia avrebbe avuto la funzione di copertura di un locale tecnico già esistente e non pensavo fosse necessario dirlo.
Ora però la tettoia aperta mi è indispensabile per mantenere in funzione ed efficienza le apparecchiature contenute nel locale tecnico sottostante.
Posso procedere a costruire, a vs. parere, 'sta benedetta tettoia? Grazie per la vs. cortese risposta. Cordialità. Massimo
Buongiorno Massimo, il suo è un caso molto particolare difficile da risolvere. Effettivamente così com'è adesso non potrebbe realizzare la tettoia in quanto non rispetta la distanza dai confini a meno che non riesca a convincere in figlio della signora. Di sicuro se procede a costruire la tettoia diventa un abuso quindi le consigliarei di rivolgersi a un tecnico e impugnare la questione di fino andando di volta in volta a parlare co i tecnici comunali. Altrimenti potrebbe realizzare una semplice tettoia senza pilastrini di appoggio