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E’ possibile costruire su terreno agricolo?

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 E’ possibile costruire su terreno agricolo?

Negli ultimi anni i terreni edificabili scarseggiano sempre di più, arrivando anche ad avere prezzi decisamente esagerati in quanto sono spesso di proprietà privata e quindi possono essere gonfiati più del dovuto. (Questa cosa succede spesso perché i terreni sono stati acquistati durante anni in cui valevano molto di più e quindi i proprietari vorrebbero rientrare una buona parte della somma spesa)
Moltissima gente si chiede se si può costruire su terreno agricolo, e solitamente è chi:
  • Vorrebbe acquistarlo
  • Lo possiede già ma non lo utilizza
  • Lavora il proprio terreno agricolo

In questo articolo vedremo chi può costruire, se ci sono limitazioni o impedimenti, su terreno agricolo.

Foto di Free-Photos, Fonte: Pixabay.com

Perché le norme sui terreni agricoli sono rigide?

Quando si tratta dei terreni agricoli la normativa va ad inasprirsi un pochino ed è piena di limitazioni molto rigide che servono a preservare questa tipologia di terreno e di lavoro (agricoltura ed allevamento non industrializzati) che con gli anni stanno cominciando a diminuire drasticamente e in certe zone a sparire del tutto.
Le limitazioni per costruire su terreno agricolo servono anche per evitare sovraccarichi urbanistici, cioè un’edificazione smodata di edifici. Pensateci, in certe zone ci sono molti più terreni agricoli che edificabili e parliamo di ettari ed ettari di terreno, se tutti iniziassero a costruire sopra ad essi si avrebbero due danni irreparabili:
  • Cambiamento significativo del paesaggio – diciamocela tutta, il bello di abitare in campagna è che ci sono poche case, c’è tranquillità e la vista dei campi a perdita d’occhio è caratteristica di certe zone dell’Italia
  • Scomparsa dell’agricoltura e dell’allevamento – già in forte perdita andrebbero a scomparire del tutto e parliamo di due lavori molto utili, che al giorno d’oggi andrebbero valorizzati e preservati con cura, anzi bisognerebbe incentivare chi li svolge. Parlo in particolare di chi li fa ancora alla vecchia maniera e quindi che non usa fertilizzanti e pesticidi per le piante e che fa fare una vita normale agli animali da allevamento

Normativa sui terreni agricoli

Passiamo ora alla parte pratica, quindi andiamo a vedere la normativa che regola la costruzione su terreno agricolo. Chi può costruire su terreno agricolo?
Il Codice Civile dice espressamente chi può farlo e chi non può farlo, le caratteristiche che i soggetti devono necessariamente avere e come comportarsi in caso di possibilità di costruire:
  • IMPRENDITORI AGRICOLI PROFESSIONALI (IAP) – per essere classificati come tali si devono possedere ottime competenze e conoscenze nell’ambito agricolo per cominciare. Poi i soggetti devono dedicare almeno il 50% del loro tempo all’attività agricola e ricavare da essa almeno il 50% del loro reddito dichiarato. Per essere identificati come tali vi sarà richiesto di presentare le fatture emesse, il registro delle entrate e delle uscite della vostra attività e tutta la parte economica e finanziaria dell’azienda agricola (bilanci d’impresa, buste paga, ecc).              Se volete potete trovare l’intero argomento nell’Art. 2135 del Codice Civile
  • COLTIVATORI DIRETTI – si tratta di piccoli imprenditori che dedicano quotidianamente il loro tempo all’attività agricola e che solitamente possiedono una piccola azienda agricola che è quasi esclusivamente a conduzione familiare (non essendo molto grande permette comunque di avere un buon tenore di vita e non avere problemi economici). L’intero argomento è trattato nell’Art. 2083 del Codice Civile

Capite quindi che dovete necessariamente appartenere ad una di queste due categorie per poter costruire su terreno agricolo, ecco perché la normativa è limitante e molto rigida.

La costruzione edile su terreno agricolo è quindi pensata e concessa solo a chi si occupa direttamente di esso e che vi ha costruito la propria attività lavorativa.
Se ricadete in una di queste due categorie potrete procedere a tutto l’iter burocratico che come sempre in Italia è molto lungo e complesso in tutti i suoi vari passaggi.
La cosa importante da sapere anche per IAP e Coltivatori Diretti è che, anche loro, per poter costruire su terreno agricolo bisogna possederne almeno un ettaro (10 000 mq).
Su un ettaro di terreno, considerando che l’indice di edificabilità si aggira attorno ai 0,03 mc, si può costruire un’abitazione di circa 100 mq che è già molto buona come metratura.

Autorizzazioni e permessi necessari a costruire

Partiamo dalla cosa più importante che dovrete procurarvi (ovviamente presso il comune in cui avete intenzione di costruire) ossia il Permesso di Costruire (per costruzioni ad uso residenziale) decisamente indispensabile per essere in regola al 100% perché con esso il Comune vi da il permesso di edificare sul vostro terreno e voi dichiarate che cominciate i lavori.
Il Permesso di Costruire serve a dichiarare:
  • EDIFICI DI QUALSIASI TIPO – si parla dunque della tipologia di edificio (casa, mansarda, garage, ecc) e della sua destinazione d’uso (residenziale, produttivo, ecc)
  • SOSTENIBILITÀ O MENO – quindi se si tratta di un edificio realizzato con materiali e tecniche sostenibili, a basso impatto ambientale, con ridotti consumi energetici e utilizzo di energie rinnovabili e pulite
  • ABUSIVISMO – nel caso in cui non lo abbiate richiesto l’edificio che verrà costruito risulterà abusivo e quindi passibile di denuncia, multa o pignoramento. Se invece da bravi cittadini lo avrete richiesto l’immobile in costruzione sarà registrato e messo in regola

Bisogna poi richiedere e ottenere i relativi NULLA OSTA da parte degli Enti Competenti in quanto i terreni agricoli hanno svariati vincoli a proteggerli e preservarli, ossia:

  • AMBIENTALI
  • PAESAGGISTICI
  • IDROGEOLOGICI
Concludendo l’intero iter per poter costruire dovrete procurarvi  una serie di documenti che ora elencherò nuovamente:
  • TITOLO NECESSARIO A CERTIFICARE LA PROPRIETÀ, LA LOCAZIONE O IL COMODATOassolutamente necessario ad attestare che il terreno è di vostra proprietà
  • PERMESSO DI COSTRUIREche vi sarà rilasciato dal Comune interessato
  • NULLA OSTA PER I VARI VINCOLIche dovrete ottenere dagli Enti Competenti
Nel caso decidiate di intraprendere questa strada è sempre bene farsi seguire da un tecnico specializzato che seguirà tutto l’iter in modo corretto ed eviterà che ci siano intoppi o problemi di qualsiasi tipo. Saprà poi gestire tutta la parte che riguarda la costruzione pratica dell’immobile anche per quanto riguarda l’indice di edificabilità che varia da Comune a Comune consegnandovi un prodotto finale in regola e soddisfacente in tutti i suoi aspetti.
Il consiglio è comunque quello di non imbarcarsi da soli senza prima aver chiesto un parere soprattutto se siete inesperti perché errori in questo campo potrebbero veramente costarvi cari nel vero senso della parola perché le sanzioni sono veramente penalizzanti a livello economico.
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