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Enfiteusi: cosa significa e come funziona

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Hai mai sentito parlare di enfiteusi? L’enfiteusi rientra tra i diritti reali di godimento. Grazie all’enfiteusi, infatti, un soggetto può diventare possessore di un bene che non è di sua proprietà.

Ecco nel dettaglio di che cosa si tratta e come funziona il diritto di enfiteusi.

enfiteusi
Foto di geralt – Fonte: pixabay.com

Cosa significa enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento che conferisce ad un individuo (chiamato enfiteuta o livellario) di poter disporre e godere di un beneimmobile (fabbricato o terreno) che appartiene ad un altro soggetto (proprietario o direttario).

Il contratto di enfiteusi può essere costituito a tempo indeterminato oppure a tempo determinato; in quest’ultimo caso non può avere una durata inferiore a 20 anni.

Secondo l’art. 959 del Codice Civile il livellario acquisisce con l’enfiteusi tutti i diritti che normalmente apparterrebbero al proprietario del fondo, tra cui il diritto di proprietà sulle cose ritrovate (anche tesori) e la possibilità di disporre del
sottosuolo oltre a tutti i diritti e le concessioni previsti per l’acquisizione della proprietà di beni mobili oggetto di accessione.

L’enfiteuta, una volta acquisito il diritto, può godere pienamente del fondo o
dell’immobile e dei frutti che questo produce. Fintanto che è valida l’enfiteusi, quindi, il proprietario del bene di fatto lo è solo sulla carta in quanto perde temporaneamente il diritto di godere del fondo.

Quali sono gli obblighi dell’enfiteuta

Il soggetto che diventa enfiteuta oltre ad acquisire i diritti sull’immobile ne prende anche i doveri, nello specifico egli dovrà:

  • corrispondere al proprietario un canone periodico, che può consistere in una
    somma di denaro concordata o in una quantità fissa di prodotti naturali che
    crescono nel terreno;
  • apportare miglioramenti al fondo.

Se l’enfiteuta dovesse venire a mancare prima dello scadere della durata minima del contratto che è di 20 anni, i diritti e i doveri del fondo si trasferiscono agli eredi fino alla scadenza. Se si verificano condizioni di sterilità del fondo e vengono prodotti meno frutti, il livellario non può chiedere la riduzione del canone o la remissione del suo diritto di enfiteusi. Se ci sono più enfiteuti sullo stesso fondo
tutti devono concorrere al pagamento del canone al proprietario del bene.

Se sul contratto non è specificato diversamente, all’enfiteuta spetta anche il
pagamento delle imposte e degli altri pesi che gravano sul fondo.

Cosa accade in caso di perimento del fondo

Se un fondo o un edificio su cui grava un contrato di enfiteusi dovesse perire, a quel punto, secondo l’art. 693 del Codice Civile, il diritto andrebbe ad estinguersi.

Se invece non va in rovina l’intero bene ma una “parte notevole” di esso, allora per non far risultare il canone sproporzionato rispetto alla parte di fondo rimanente, il livellario può:

  • Chiedere al proprietario una riduzione del canone che sia congrua al valore
    della parte di fondo ancora esistente;
  • Rinunciare al proprio diritto di enfiteusi, restituendo il fondo al
    proprietario. Nel caso in cui il livellario avesse apportato dei
    miglioramenti alla parte rimanente del fondo, egli avrà diritto a chiederne
    il rimborso al direttario.

L’enfiteuta ha tempo 1 anno dal perimento per esercitare il diritto a
una di queste due opzioni.

Enfiteusi in caso di vendita, affrancazione, devoluzione

Anche se il livellario non può procedere con la subenfiteusi del bene, può però cedere il proprio diritto ad altri. Può farlo mediante atto tra vivi (nel caso non sia espressamente negato dal contratto) o attraverso atto di ultima volontà nel testamento.

Quindi se il contratto non prevede la cessione tramite atto tra vivi e l’enfiteuta procede lo stesso in tal senso,  tutti gli obblighi legati al diritto di enfiteusi continuerebbero a gravare su di lui, e sarebbero estesi in solido anche all’acquirente.

Se invece l’enfiteuta vuole diventare proprietario del fondo con atto di acquisto, egli è tenuto ad esercitare il diritto di affrancazione. In altre parole, un pagamento pari a 15 volte l’importo del canone annuo. In questo caso, il proprietario non può rifiutarsi di vendere.

Se l’enfiteuta danneggia il fondo o non assolve l’obbligo di apportare miglioramenti o se è in ritardo con il pagamento di 2 annualità del canone, il direttario può procedere alla devoluzione del diritto a favore di altri.

Nel caso in cui il proprietario avesse chiesto la devoluzione del bene immobile, l’enfiteuta ha ancora il diritto ad esercitare l’affrancazione e acquistare il fondo.

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