Dal rispetto delle altezze minime e del rapporto aeroilluminante alla necessità di cambiare la destinazione d’uso, dal rispetto dei regolamenti alle verifiche statiche ad opera di un professionista sono molti i vincoli per la trasformazione dei sottotetti.
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| Un sottotetto che ha bisogno di una ristrutturazione (foto di kincse_j – Fonte: https://pixabay.com) |
Spesso, nelle abitazioni singole con tetto a falde, ci troviamo ad avere uno spazio sottotetto che viene utilizzato solamente come deposito e poco più. Rispettando alcuni vincoli e procurandosi i relativi Permessi è possibile trasformare i sottotetti in superficie utile abitabile in modo da ricavare uno piccolo studio, una camera da letto per gli ospiti con un piccolo bagno di servizio, o una stanza per il relax e di fatto aumentare lo spazio abitabile. Vediamo come fare e quali sono i vincoli da rispettare per la trasformazione dei sottotetti da non abitabili ad abitabili.
Sottotetti e trasformazione a uso abitativo
Il sottotetto o mansarda o soffitta è lo spazio che c’è tra l’ultimo solaio e la copertura. In genere è uno spazio non abitabile e utilizzato come deposito di materiali. Per essere definito abitabile il sottotetto deve essere accatastato e deve avere un’altezza media utile di 2,40 metri oltre ai permessi comunali che attestino l’abitabilità del sottotetto.
Attraverso un intervento di ristrutturazione, senza alterare il volume dell’edificio, è possibile trasformare un sottotetto ad uso abitativo. Se non è possibile avere l’altezza minima per avere il requisito minimo di abitabilità bisognerebbe realizzare un intervento di sopraelevazione per aumentare l’altezza.
Requisiti per rendere un sottotetto abitabile
Come per qualsiasi locale e ambiente della casa per rendere un locale abitabile devono essere rispettati e garantiti il rapporto aeroilluminante (cioè la quantità minima garantita per legge di luce e aria) e le altezze minime del locale. Secondo il rapporto aeroilluminante la superficie finestrata deve essere almeno 1/8 della superficie calpestabile per garantire il sufficiente ricambio d’aria e luce.
Spesso nei sottotetti non si riesce ad avere delle finestre lungo le pareti perimetrali e allora si ricorre in maniera molto efficace a dei lucernari o finestre per tetti (Velux) apribili, o in determinati casi alla realizzazione di abbaini, elementi edilizi sporgenti dalla superficie della falda, dotati di finestre per illuminare il sottotetto e per consentire l’accesso alla copertura. Per quanto riguarda l’altezza per essere considerato abitabile ed essere quindi accatastato come superficie utile l’altezza minima deve essere di 2,40 metri fino a un minimo lungo i bordi perimetrali di 1,20 metri.
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| Finestre per tetti (foto di EME – Fonte: https://pixabay.com) |
Quali sono i vincoli per la trasformazione dei sottotetti?
Come abbiamo visto, al di la che certi criteri possano cambiare leggermente da Regione a Regione e in base al Regolamento Edilizio comunale, i principali vincoli per trasformare e rendere i sottotetti abitabili sono sostanzialmente il rispetto dell’altezza minima e del rapporto aria/luce. Altro requisito per trasformare i sottotetti è che non si deve modificare la sagoma dell’edificio altrimenti si entra nel campo delle sopraelevazioni. Ovviamente sono necessari dei permessi edilizi e di un progetto a cura di un professionista abilitato alla firma come un geometra o un architetto.
La redazione del progetto e dei vai permessi edilizi a cura di un professionista per trasformare e rendere abitabili i sottotetti, seguono (nel caso di strutture in cemento armato) le dovute verifiche statiche a cura di un ingegnere. Queste verifiche diventano ancora più accurate nel caso di edifici in zona sismica. A tal proposito ricordiamo le Norme Tecniche 2008 descritte nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture che distingue tra interventi strutturali o non strutturali. Ogni modifica di destinazione d’uso da sottotetto a vano abitabile, deve essere classificata come ristrutturazione edilizia quando variano in modo significativo carichi e classe d’uso dell’immobile.
Un altro vincolo per la trasformazione dei sottotetti è rappresentato dalla portata dei solai. Questo è un vincolo molto importante da considerare e che l’ingegnere sicuramente fa: il solaio del sottotetto dovrebbe sopportare almeno 250 kg a metro quadro e nel caso avesse una portata inferiore bisogna fare degli opportuni interventi di consolidamento.
Infine un altro vincolo per la trasformazione del sottotetto è quello della necessità di cambiare la destinazione d’uso attraverso la pratica edilizia e il successivo riaccatastamento. Cambierà così di fatto la rendita della casa, e comunque bisogna sempre rispettare i regolamenti regionali e comunali e i piani paesaggistici.
Egregio sig. Architetto, sto iniziando le pratiche per trasformare la mia abitazione, in comproprietà con mia sorella, in condominio minimo. La mia abitazione è un A7 di 11,5 vani con un’altra unità subalterna C6 di 34 mq.(garage con entrata autonoma all’interno della abitazione). La mia casa è stata costruita nel 1967 ha un sottotetto non abitabile. Nel 2012 ho creato una botola e un VELUX in occasione dell’istallazione dei pannelli solari sul tetto e ho pensato di utilizzare il poco spazio disponibile (altezza 180/200 cm per circa 8 mq) in deposito mettendo degli scaffali, scatoloni e dei tappeti in PVC che coprivano tutto il sottotetto. Ora siccome voglio ristrutturare il tetto con il sismabonus e superbonus e trasformarlo in abitazione aumentando il volume della mia casa voglio sapere:
1) Se il C2 e C6 sono da considerare delle pertinenze del condominio? Se sì, quanti superbonus e sismabonus posso usufruire?
2) Ho la possibilità di aumentare il volume della mia abitazione di 150 mq, se al catasto e in comune mi concedono il sottotetto C2 come pertinenza subalterna, quanto riesco ad usufruire del sismabonus? Quanto è da considerare nuova costruzione (quindi nessuna agevolazione) e quanto ristrutturazione straordinaria?
3) Nel caso che non mi venga riconosciuto la nuova pertinenza C2 subalterna, vorrei fare lo stesso la demolizione e ristrutturazione del tetto con aumento del volume desiderato, quanti e quali sono gli interventi che possono usufruire delle agevolazioni, anche al 50/65%? E quali di nuova costruzione?
La ringrazio anticipatamente per la disponibilità.
Fabio
P.S. Abito nel Veneto e in zona B