Il cosiddetto “condono edilizio 2024” è stato regolamentato dal Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, che ha acquistato piena efficacia dal 30 maggio 2024 ed è stato convertito in legge, con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2024, n. 105.
Il “condono” previsto dal c.d. “Decreto Salva-casa” riguarderà gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Decreto Salva-Casa: principali contenuti
Il Decreto è composto da soli cinque articoli, ma il primo di essi apporta numerose e rilevanti modifiche al “Testo Unico sull’Edilizia” (TUE, ossia il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Per ulteriori riferimenti sul TUE, consulta la sezione del nostro blog dedicata a Normativa e Bonus.
L’art. 2 del Decreto riguarda, invece, le “strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da COVID-19”, mentre l’art. 2bis contiene “disposizioni in favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963”.
Norme finali e di coordinamento del Decreto
L’art. 3 del Decreto detta, infine, importanti norme finali e di coordinamento. E’ infatti chiarito che:
– le nuove norme del TUE si applicano, in quanto compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche;
– la presentazione della richiesta di permesso di costruire o della SCIA in sanatoria non dà diritto alla restituzione di somme già versate sulla base della normativa prima vigente;
– alcune nuove norme del TUE si applicano anche agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006 per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica, mentre non si applicano ad interventi per i quali è stato conseguito un titolo abilitativo in sanatoria.
Condono edilizio o sanatoria?
Il termine “condono edilizio” fa riferimento ad un provvedimento amministrativo di sanatoria che permette di regolarizzare, dal punto di vista amministrativo, penale e fiscale, opere edilizie eseguite abusivamente oppure in assenza di titoli autorizzativi. Si parla, tuttavia, di “condono edilizio” quando la sanatoria può essere richiesta in forza di una legge specificamente introdotta, con durata limitata nel tempo. L’ultima legge che ha previsto un condono edilizio prevedeva la possibilità di usufruirne fino al 31 marzo 2004. Per approfondire quali siano i vari tipi di abusi edilizi, sanabili e non, e i possibili rimedi, vi consigliamo di leggere il nostro articolo Gli abusi edilizi: quando ci sono e come sanarli.
Diversamente, la sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che può essere richiesto e rilasciato in qualsiasi momento, come procedimento “a regime”, nei casi previsti dal TUE. Abbiamo già trattato del procedimento di sanatoria edilizia nel nostro articolo Sanatoria edilizia: cos’è e come si fa.
Il Decreto Salva-Casa ha quindi stabilito nuove condizioni per il rilascio di sanatorie edilizie. Non è previsto un tempo limite per la richiesta delle sanatorie. Il Decreto, quindi, interviene a modificare la legislazione vigente con modalità ibride tra il condono e la sanatoria.
Nuove ipotesi di sanatoria edilizia e come richiedere i relativi permessi
Per conoscere quali sono le principali casistiche interessate dalle novità normative apportate al TUE, ti consigliamo di leggere il nostro articolo Pace edilizia 2024: cosa prevede la misura di Salvini.
La responsabilità per la richiesta di un permesso in sanatoria spetta al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario dell’immobile, che si potranno avvalere di un tecnico competente, come un architetto o un geometra.
Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio, bisogna presentare l’istanza all’ufficio comunale competente, tipicamente lo Sportello Unico Edilizia, entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito.
Costo della sanatoria
La richiesta di sanatoria per un abuso edilizio deve essere presentata prima che la sanzione diventi definitiva. Solitamente, è consigliabile inoltrare la richiesta non appena venga riscontrata la difformità che rende l’immobile abusivo.
L’approvazione della sanatoria comporta il pagamento di una sanzione:
– in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, nelle ipotesi previste, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in totale difformità da essa, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato alla verifica della doppia conformità e al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’art. 16 del TUE;
– nel caso, invece, di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nelle ipotesi previste, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, oppure nel caso di “variazioni essenziali”, così come definite dall’art. 32 del TUE, il rilascio del permesso è subordinato ad una serie di verifiche, perizie e adempimenti che saranno eseguiti sia dal proprietario dell’immobile, che dall’amministrazione, ed è previsto il pagamento, a titolo di oblazione, di un importo: a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’art. 16, incrementato del 20% salvo i casi di doppia conformità; b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, calcolato secondo diversi parametri e ove superiore rispetto a determinate soglie, a seconda della difformità rilevata, secondo quanto disposto dall’art. 36bis, co. 5 del TUE.
Tempistiche per la sanatoria
Nel primo caso, quindi nelle ipotesi di assenza di titolo o di totale difformità dallo stesso, sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro 60 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (“silenzio rigetto”).
Diversamente, nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (“silenzio assenso”).
Ultimi aggiornamenti su sanatorie e condoni edilizi
Come già specificato, allo stato non è in vigore alcuna legge che preveda un effettivo condono edilizio. In passato, tuttavia, se ne sono susseguiti differenti:
– il primo condono edilizio risale alla Legge n. 47 del 1985;
– il secondo condono edilizio venne stabilito dalla Legge n. 724 del 1994;
– l’ultimo condono edilizio era invece regolamentato dalla Legge n. 326 del 2003.
Gli ultimi aggiornamenti riguardanti il Decreto Salva-Casa, invece, sono rappresentati innanzitutto da una comunicazione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), del 6 dicembre 2024, che ha chiarito che il Decreto è in vigore e pienamente efficace e come tale deve essere attuato dalle Amministrazioni territoriali competenti. E’ vero che spetta alle Regioni l’adozione della legislazione di dettaglio e ai Comuni l’implementazione dei procedimenti necessari, e solo poche Regioni si sono finora attivate, ma questo non incide sulla piena operatività delle norme legislative.
In secondo luogo, e proprio in riferimento allo stallo in cui si trovano molte Amministrazioni, il MIT ha preannunciato l’adozione di una circolare attuativa, che si auspichi arrivi presto, dato che, una volta ricevuta la richiesta del rilascio di un permesso in sanatoria, i tempi previsti per la risposta dell’Amministrazione sono molto brevi.
Infine, ancora nel mese di novembre, il Ministro Salvini aveva annunciato come “imminente” l’approvazione della nuova modulistica da mettere a disposizione di tutti i Comuni per favorire la corretta ed omogenea applicazione del Decreto Salva-Casa e, in particolare, di nuovi modelli per CILA, SCIA e Permesso di Costruire.
Nelle pendenze dell’adozione di atti ministeriali chiarificatori, segnaliamo che l’ANCE (l’Associazione Nazionale Costruttori Edili) ha fornito in un dossier l’analisi dettagliata e alcune utili indicazioni operative sul Decreto Salva-Casa e sulla sua integrazione con le normative locali.
