Per molti lavori edili bisogna richiedere un permesso all’Ufficio Tecnico
Comunale. Scopriamo quali interventi sono soggetti a richiesta di permesso e
che documentazione bisogna presentare.
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| Quali permessi servono per costruire casa (foto di jarmoluk – Fonte: pixabay.com) |
Premessa
Capire a quale categoria appartenga un intervento edilizio è davvero
importante perché a seconda del tipo di lavoro da eseguire possono cambiare:
- La necessità o meno di chiedere un
permesso; - Le modalità con cui il permesso viene
accordato; - La necessità o meno di rivolgersi a
un professionista abilitato per la redazione di un progetto; - Le possibilità di ottenere
agevolazioni fiscali sull’importo dei lavori; - L’obbligo di pagare contributi al
comune; - La possibilità o meno di effettuare i
lavori qualora il contratto di locazione (se si è inquilini) o il
regolamento contrattuale di condominio preveda disposizioni al riguardo; - La necessità di accatastare
l’immobile, con il conseguente aumento del valore fiscale.
Le leggi e le normative nazionali a cui bisogna fare riferimento sono
molteplici che sono state recepite dalle Regioni e dal Testo Unico
per l’Edilizia. Di fatto ogni Regione ha adeguato nel tempo le
norme di indirizzo contenute nel Testo Unico con una certa autonomia.
In sostanza gli interventi previsti dal Testo Unico sono sei:
- Manutenzione ordinaria
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Nuova costruzione
- Ristrutturazione urbanistica
C’è un modo per capire a quale categoria appartiene un intervento?
Con un po’ di approssimazione si può dire che le opere di
manutenzione ordinaria lasciano completamente intatta la pianta
dell’immobile sul quale si interviene; la
manutenzione straordinaria interviene sulla struttura dell’edificio
(impianti, disposizione degli ambienti) ma non comporta un aumento della
cubatura abitabile.
La ristrutturazione invece consiste nell’aumento della cubatura a
disposizione di chi vive nell’immobile o vi lavora e senza modificare la
sagoma dell’edificio, con opere come la chiusura di balconi con verande o
la trasformazione di sottotetti in mansarde. Di norma l’aumento non deve
essere superiore al 20% rispetto al volume preesistente altrimenti ci
troviamo in presenza di una nuova edificazione.
Dal punto di vista pratico però non c’è nessuna differenza tra
manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo, o
meglio la differenza era rilevante solo ai fini dei condoni edilizi,
perché erano previste diverse entità di contributi e oblazioni mentre la
ristrutturazione urbanistica, che richiede addirittura la variante del
piano regolatore, è un intervento che il cittadino comune certo non può
compiere.
Autorizzazioni e tipologie di intervento
Al di là delle definizioni tecniche, gli interventi edilizi che
necessitano di permessi comunali si possono dividere in diverse
tipologie:
- Interventi di edilizia libera senza comunicazione: opere che si
possono eseguire liberamente, senza alcun bisogno di permesso comunale,
e si tratta di tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e le opere
di abbattimento delle barriere architettoniche (esclusa la realizzazione
di ascensori). Il Comune al più può richiedere una Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) ma senza potervi sindacare, purchè venga rispettato il regolamento
edilizio. Una precisazione è però importante: la
manutenzione ordinaria è possibile all’ovvia condizione che la
casa su cui si interviene non presenti vincoli artistici o ambientali.
- Interventi di edilizia libera con Comunicazione di inizio dei lavori
(Cil): sono opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e
temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità
e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.
- Interventi di edilizia libera con comunicazione e relazione tecnica
asseverata (Cila): Sono soggetti a
Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) tutti gli
interventi edilizi che non sono compresi nell’attività edilizia libera
senza comunicazione, nel permesso di costruire e nella
Segnalazione Certificata di Inizio Attività come manutenzione
straordinaria, restauro e risanamento conservativo che non riguardano
parti strutturali (“leggeri”) o eliminazione di barriere architettoniche
“pesanti” con la realizzazione di rampe o ascensori esterni o di
manufatti che alterano la sagoma dell’edificio.
- Opere che necessitano almeno
della cosiddetta Dia (Denuncia di Inizio Attività), oppure la
Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che di fatto
ha sostituito in gran parte la Dia, presentata da un professionista. Si
tratta degli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e
risanamento conservativo che non comportano il pagamento di oneri di
urbanizzazione perché non hanno come risultato quello di aumentare la
cubatura disponibile.
- Opere per cui bisogna richiedere
un Permesso di Costruire o in alternativa la cosiddetta “super Dia”, laddove le leggi regionali ne prevedano la possibilità. Sono
interventi che hanno come risultato un incremento della cubatura utile e
che comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune, cioè
di contributi per le spese che la collettività sostiene per l’impianto
di servizi (fognature, strade, illuminazione) agli immobili.
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| Quali permessi servono (foto di MichaelGaida – Fonte: pixabay.com) |
(vecchia Dia), Scia, Cila, Permesso di Costruire: differenze e
caratteristiche
La Dia (Denuncia di Inizio Attività) è una certificazione,
presentata da un professionista (sono abilitati a sottoscriverla gli
iscritti agli albi degli architetti, ingegneri, geometri, periti agrari
e edili) per il suo cliente. Con la Dia il professionista stesso
si assume la responsabilità o “asseverazione” che l’opera in programma
rispetta tutte le norme urbanistiche (regolamento edilizio comunale,
piano regolatore e sue norme attuative, regolamenti vari, etc.).
Una volta presentata la Dia i lavori non possono iniziare per 30
giorni, periodo di tempo in ci si forma il cosiddetto “silenzio assenso”: se il Comune richiede integrazioni della documentazione o modifiche
del progetto perché non giudicato conforme alla normativa il computo
ricomincia da zero; se il Comune non dice nulla i lavori invece possono
cominciare.
La Dia è molto usata perché è molto più veloce a livello
burocratico e i tempi per eseguire i lavori si riducono di molto
rispetto ad altri permessi però conviene sempre prima di presentare tale
pratica dialogare col tecnico comunale di turno che si occuperà di tale
pratica e consegnarla solo quando si è sicuri al 100% che tutto sia
apposto e corretto onde evitare bocciature e dover fare tutto da zero
con costi per il committente.
Quando serve una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Oggi la Dia è stata sostituita dalla
Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) dove il
professionista presenta in Comune la modulistica con i vari allegati e
il progetto con una relazione asseverata e firmata e può iniziare i
lavori fin da subito. La Cil (Comunicazione di Inizio Lavori) è
una semplice comunicazione per tutte le attività di edilizia libera,
mentre con la
Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) rientrano tutta una
serie di lavori per cui è necessaria la comunicazione asseverata di un
tecnico abilitato alla fira di un progetto compresa la variazione
catastale; in questo caso i lavori possono iniziare subito.
In questo caso l’interessato trasmette all’amministrazione comunale
l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori
asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria
responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici
approvati e ai regolamenti edilizi vigenti.
Quando serve un Permesso di Costruire
Serve invece il Permesso di Costruire per tutti gli
interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del
territorio:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che
comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei
prospetti, o che comportino mutamenti della destinazione d’uso o
modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
Il Permesso di Costruire, è rilasciato al proprietario
dell’immobile e a differenza della Scia senza assenso esplicito del
Comune non è possibile dare il via ai lavori; in pratica il meccanismo è
quello del “silenzio-rifiuto”. Con il
Permesso di Costruire possono passare diversi mesi prima di avere
il rilascio del premesso e poter eseguire i lavori ma però non c’è il
pericolo che la pratica venga bocciata perchè al massimo verranno
richieste integrazioni. Il Permesso di Costruire è oneroso, nel
senso che occorre pagare oltre alle spese di segreteria, una cifra a
titolo di contributo di costruzione, più gli
oneri di urbanizzazione.
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