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Le categorie degli immobili (A,B,C,…)

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Le categorie degli immobili: quali e quante sono

Le categorie degli immobili sono un modo di classificare gli immobili ideato dall’Agenzia del Territorio e dall’Agenzia delle Entrate, basandosi su elementi identificativi standardizzati attribuiti agli immobili. Le categorie degli immobili sono state formulate e vengono assegnate per determinarne il valore e la rendita catastale. Vediamo quali sono le categorie degli immobili. 
agenzia delle entrate-categorie-immobili
(foto di FPA S.r.l. – Fonte: https://www.flickr.com)

Quali sono i fattori che determinano la definizione delle categorie degli immobili

La categorie degli immobili sono assegnate in base alla qualificazione delle unità immobiliari urbane e le varie categorie si trovano all’interno di gruppi catastali che raggruppano unità immobiliari aventi analoghe destinazioni e caratteristiche intrinseche. I fattori che permettono la definizione della categoria catastale degli immobili sono sostanzialmente quattro:
  1. caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali dell’immobile;
  2. contesto in cui l’immobile è inserito; 
  3. qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata; 
  4. caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende.

Le principali caratteristiche intrinseche sono:

  • il grado di finimento e stato di conservazione nonché di manutenzione;
  • le caratteristiche estetiche ed igieniche;
  • l’esposizione prevalente; 
  • le dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti normali; 
  • importanza e sviluppo dei servizi interni; 
  • l’esistenza di servizi comuni. 

Per quanto riguarda invece le caratteristiche estrinseche, esse sono:

  • genere della località;
  • ubicazione;
  • collegamento con i servizi pubblici di trasporto;
  • esposizione prevalente;
  • epoca della costruzione; 
  • qualità delle strutture; 
  • stato di conservazione e manutenzione; 
  • grado di finimento;
  • ampiezza media dei vani; 
  • richiesta sul mercato dei fitti; 
  • impianti;
  • consistenza catastale.

Cos’è il catasto: (NCEU) e (NCT)

Il catasto è un archivio del territorio italiano, dove vengono riportate tutte le planimetrie catastali delle proprietà catalogate attraverso un codice identificativo di Foglio, Particella, Mappale. Il catasto gestito dall’Agenzia del Territorio facente parte dell’Agenzia delle Entrate, ha lo scopo di censire e catalogare tutte le proprietà immobiliari e terriere presenti sul territorio nazionale, si suddivide in due categorie: catasto urbano e catasto terreni. Questi archivi, catasto terreni e fabbricati, sono in continuo aggiornamento in base alle modifiche che vengono costantemente portate al territorio.

Il Nuovo catasto edilizio urbano (NCEU) nato nel 1962 cataloga nei suoi archivi tutti i dati relativi agli immobili (civili, industriali e commerciali) pubblici e privati individuando l’immobile o l’unità immobiliare attraverso una planimetria catastale (in scala 1:200) con indicata la pianta dell’unità immobiliare in questione. I dati catastali che si ricavano da un visura catastale sono l’esatta collocazione geografica attraverso l’estratto mappa, l’orientamento dell’edificio, l’indirizzo, la destinazione d’uso, le coordinate per l’identificazione catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno e numero di mappa), la redditività, la rendita catastale e il codice identificativo dei proprietari.
Per i terreni invece è prevista una sezione dedicata chiamata appunto catasto dei terreni (NCT) nato con la Legge Speciale nel 1886, che in maniera analoga identifica attraverso planimetrie catastali in scala 1:2000 e coordinate per l’identificazione catastale un singolo terreno delimitando confini, redditività, e il proprietario di quel terreno. L’archivio del Catasto dei Terreni riguarda tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo

Chi fa la richiesta di accatastamento

Nel caso di lavori di ristrutturazione o comunque ogni volta che si fa una modifica, sarà compito del geometra o dell’architetto che segue i lavori per il committente aggiornare la planimetria catastale attraverso un programma chiamato DOCFA. Ad ogni immobile viene assegnata una classe catastale che stabilisce il livello di redditività di un immobile, ossia la sua capacità di reddito e che fa parte delle categorie catastali che vengono stabilite dall’Agenzia del Territorio previa la domanda di accatastamento oppure a seguito della dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. 

Quali sono le categorie degli immobili

Le categorie degli immobili servono per la determinazione della rendita catastale sulla base della quale vengono poi quantificate le tasse, per questo motivo è importante sapere quali sono le categorie degli immobili. Con la categoria catastale degli immobili, si identifica l’appartenenza di un immobile ad uno dei 6 gruppi catastali previsti dalla legge (A,B,C,D,E,F) che distinguono gli immobili sulla base della destinazione d’uso.


Le categorie catastali degli immobili si dividono in quattro sezioni che a loro volta si suddividono in 6 gruppi catastali con le relative sottocategorie:

  1. Immobili a destinazione ordinaria: gruppi A,B,C
  2. Immobili a destinazione speciale: gruppo D
  3. Immobili a destinazione particolare: gruppo E
  4. Entità urbane: gruppo F


Gruppo A:

  • A/1 = Abitazioni di tipo signorile
  • A/2 = Abitazioni di tipo civile
  • A/3 = Abitazioni di tipo economico
  • A/4 = Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 = Abitazioni di tipo ultra popolare
  • A/6 = Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 = Abitazioni in villini
  • A/8 = Abitazioni in ville
  • A/9 = Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 =  Uffici e studi privati
  • A/11 = Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi


Gruppo B:

  • B/1 = Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi;seminari; caserme
  • B/2 = Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
  • B/3 = Prigioni e riformatori
  • B/4 = Uffici pubblici
  • B/5 = Scuole e laboratori scientifici
  • B/6= Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
  • B/7 = Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
  • B/8 = Magazzini sotterranei per depositi di derrate.


Gruppo C:

  • C/1 = Negozi e botteghe
  • C/2 = Magazzini e locali di deposito
  • C/3 = Laboratori per arti e mestieri
  • C/4 = Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
  • C/5 = Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) 
  • C/6 = Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
  • C/7 = Tettoie chiuse od aperte


Gruppo D:

  • D/1 = Opifici
  • D/2 = Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
  • D/3 = Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
  • D/4 = Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
  • D/5 = Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
  • D/6 = Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
  • D/7 = Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
  • D/8 = Fabbricati  costruiti  o  adattati  per  le  speciali  esigenze  di  un’attività commerciale  e  non  suscettibili  di  destinazione  diversa  senza  radicali trasformazioni.
  • D/9 = Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
  • D/10 =Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.


Gruppo E

  • E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
  • E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
  • E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
  • E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
  • E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
  • E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
  • E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.


Gruppo F

  • F/1 Area urbana
  • F/2 Unità collabenti
  • F/3 Unità in corso di costruzione
  • F/4 Unità in corso di definizione
  • F/5 Lastrico solare
  • F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione

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