La “pace edilizia 2024” si è concretizzata nel Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito in legge, con modificazioni, dalla L. 24 luglio 2024, n. 105, in vigore dal 30 maggio 2024. La legge, di iniziativa governativa, mira a semplificare e sanare le numerose irregolarità edilizie presenti in Italia.
Questa misura legislativa è stata concepita per favorire la risoluzione di alcune problematiche legate alle costruzioni non autorizzate, offrendo l’opportunità di sanare violazioni edilizie che, fino ad ora, avrebbero richiesto processi lunghi e costosi. Abbiamo già trattato del procedimento di sanatoria edilizia nel nostro articolo Sanatoria edilizia: cos’è e come si fa, mentre se volete approfondire quali siano i vari tipi di abusi edilizi, sanabili e non, e i possibili rimedi, vi consigliamo di leggere il nostro articolo Gli abusi edilizi: quando ci sono e come sanarli.
Vediamo di seguito quali sono le principali novità, di interesse sia per i cittadini che per le Pubbliche Amministrazioni, previste dal Decreto in tema di richieste di sanatoria edilizia.
Edilizia libera e stato legittimo dell'immobile
Vengono ora considerate opere in edilizia libera le Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa), le pergotende e, in generale, le opere di protezione la cui struttura principale sia composta da tende, addossate o annesse agli immobili, purché non determinino spazi stabilmente chiusi.
Il Decreto ha altresì semplificato l’indicazione della documentazione amministrativa ritenuta indispensabile per attestare lo stato legittimo degli immobili o delle unità immobiliari. In particolare, per dimostrare lo stato legittimo di un immobile in determinati casi sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.
Tolleranze costruttive ed esecutive
Con il termine “tolleranze costruttive” si fa riferimento ai casi in cui si sia verificato il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro di singole unità immobiliari. Dette difformità non costituiscono violazione edilizia se rimangono entro determinate percentuali rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo.
E’ rimasta ferma la previsione della tolleranza del 2% già prevista, che rimane quindi “a regime” e non soggetta al limite temporale.
Invece, in forza del Decreto, si applicano i limiti massimi di seguito indicati:
– 2% = superficie utile > 500 mq;
3%= 300 mq < superficie utile > 500 mq;
4%= 100 mq < superficie utile > 300 mq;
5%= superficie utile < 100 mq.
Fuori dai casi predetti, si possono riscontrare “tolleranze esecutive” nell’ipotesi di irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché di diversa collocazione di impianti e opere interne. Il Decreto Salva-Casa ha però stabilito che il concetto vada esteso, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, anche a casi di minore dimensionamento dell’edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione di aperture interne, difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Si evidenzia, in ogni caso, che alcune di queste casistiche sono comunque già previste “a regime”, quindi senza limiti di tempo, da alcune legge regionali.
Accertamento di conformità e Silenzio assenso
Le nuove norme prevedono eccezioni rispetto ai casi in cui prima veniva sempre richiesta la verifica della c.d. doppia conformità, ossia la conformità rispetto alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza.
In alcune ipotesi, inoltre, il Decreto Salva-Casa prevede l’operatività del principio del silenzio assenso invece che del silenzio rigetto. In particolare, l’istanza sarà considerata accettata se l’amministrazione non risponde: entro 45 giorni, per il permesso in sanatoria, oppure entro 30 giorni per la SCIA. Per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni. In ogni caso, si prevede il pagamento di una sanzione in relazione all’eventuale aumento di valore dell’immobile.
Mutamento della destinazione d'uso
Per i cambi d’uso “orizzontali”, quindi ove si cambi destinazione nell’ambito della stessa categoria, la principale novità introdotta è l’estensione delle norme agevolative per le singole unità immobiliari, anche in caso di opere edilizie. La possibilità di mutare la destinazione nell’ambito della stessa categoria è sempre consentita, ma ai Comuni resta la possibilità di fissare specifiche condizioni, oltre alla necessità di rispettare le normative di settore.
Anche per i cambi d’uso “verticali” è ora consentito procedere al mutamento anche con esecuzione di opere edilizie. Tale possibilità è sempre consentita nelle zone A, B e C (centro storico, zone edificate, zone nuovi insediamenti), mentre restano escluse le zone rurali. Il mutamento tra diverse categorie funzionali è ammesso limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale. Per questi passaggi è stata, inoltre, modificata la previsione che li subordinava alla destinazione prevalente delle altre unità immobiliari.
