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Parcheggi nuove costruzioni: tutto quello che c’è da sapere

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Nel nostro territorio italiano in caso di realizzazione di nuove costruzioni
la normativa urbanistica impone l’obbligo di avere anche un determinato numero
di parcheggi in base alle dimensioni del lotto e dell’edificio.

parcheggi nuove costruzioni
Parcheggi nuove costruzioni (foto di Joenomias – Fonte: pixabay.com)

Cosa dice la normativa italiana sui parcheggi delle nuove costruzioni

Quando si acquista una nuova abitazione sorge sempre il dubbio del posto auto,
fondamentale e molto utile. A volte capita che si va a fare il rogito davanti
al notaio con l’agente immobiliare pensando di avere il garage o posto auto ma
in realtà abbiamo delle sorprese. Ecco che è bene conosce cosa dice la legge
italiana a riguardo.

La legge in questione è la legge n. 1150/1942 (la c.d. legge urbanistica)
all’art. 41 sexies e dice questo:
“nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle
costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi
in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di
costruzione“.

Questo significa che chiunque vuole costruire un nuovo edificio deve
assolutamente riservare dei posti auto in misura indicata dalla normativa al
fine di ottenere il Permesso di Costruire da parte del Comune. Il parcheggio
seppur essendo un’unità immobiliare a se stante con un proprio subalterno di
fatto è legato all’abitazione in quanto vige un vincolo pertinenziale. In tal
senso l’art. 9, co. 5 della L.n. 122/1989 (la c.d. Legge Tognoli) dice:
“i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere
ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da
vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.

I parcheggi e il vincolo pertinenziale

Alla luce di quanto abbiamo detto finora e di quello stabilito dalla normativa
i posti auto (coperti o scoperti) sono assolutamente legati e uniti all’unità
immobiliare cui fanno riferimento in funzione di questo vincolo pertinenziale
sancito dalla Legge Tognoli. Questo vincolo è molto simile a quello che c’è
tra abitazione e box auto.

La legge n. 122/1989 impone alle imprese costruttrici il divieto assoluto di
vendere uno spazio destinato a parcheggio a un acquirente diverso dal
proprietario/acquirente dell’appartamento; ne consegue al contrario il diritto
inalienabile dell’acquirente ad avere il posto auto al momento dell’acquisito
dell’immobile. Se questo non avviene il contratto può ritenersi nullo.

Cosa dice la nuova normativa?

Il vincolo pertinenziale che unisce indissolubilmente unità immobiliare e
posto auto è valido per gli immobili costruiti prima del 16 Dicembre 2005. In
questa data è uscita la legge n. 246/2005 la quale all’art. 12, co. 9 che
dice:
“gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati
da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei
proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da
esse”.

Dal 2005 quindi è avvenuta una rivoluzione per il mercato immobiliare perchè è
sparito il vincolo pertinenziale che imponeva il costruttore di vendere
appartamento e posto auto assieme. Questo legame tra posto auto e unità
immobiliare non esiste più perciò parcheggi e abitazioni possono essere
venduti separatamente. Questo significa che se acquisto una nuova abitazione
non si ha il diritto di avere anche il posto auto.

Conclusioni

In questo breve articolo abbiamo visto la normativa che riguarda l’acquisto di
una unità immobiliare e del parcheggio. La data che fa da spartiacque è il 16
Dicembre 2005 che di fatto toglie il vincolo pertinenziale che legava
appartamento e parcheggio. Tale vincolo è ancora valido per gli immobili
costruiti prima del 2005, mentre non esiste più per quelli costruiti dopo tale
data. Quindi per i contratti di acquisto avvenuti dopo tale data il posto auto
può essere venduto separatamente senza nessun obbligo.

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