Questa è una domanda che molti si pongono quando vanno ad acquistare la
prima casa. Vediamo quindi di dar seguito e dare una risposta chiara ed
univoca.
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| Quante pertinenze può avere l’abitazione principale (foto di Pexels – Fonte: pixabay.com) |
Cosa si intende per prima casa ai fini fiscali
Secondo quanto stabilito dalla legge per prima casa si intende il
primo immobile in cui si va a vivere e si ha la residenza. In futuro è
possibile avere la titolarità anche di altri immobili (seconda casa, terza
casa, etc.) ma la prima casa rimane immutata nel tempo e rimane nello
storico.
Per quanto riguarda ai fini fiscali invece per prima casa si intende
un immobile che abbia le seguenti caratteristiche:
- deve trovarsi nel Comune di residenza del proprietario;
- non deve essere una casa di lusso, rientrante cioè nelle categorie
catastali A/8 e A/9; - deve essere l’unica abitazione di proprietà del contribuente in quel
Comune; - deve essere l’unico immobile, appartenente al contribuente, che abbia
usufruito delle agevolazioni fiscali.
Cos’è il Bonus prima casa e come ottenerlo
In base a quanto abbiamo appena detto chi è titolare di una
prima casa ai fini Irpef può, se vuole, accedere al bonus prima casa.
Il bonus prima casa consente di avere uno sconto sulle imposte che bisogna
versare al momento in cui avviene il rogito per la vendita/acquisto.
Nello specifico, il bonus prevede le seguent condizioni:
- acquisto da un privato: in questo caso l’imposta di registro è del
2% invece del 9% e le imposte ipotecaria e catastale invece di essere in
percentuale sono fissate a 50 euro ciascuna; - acqusito da un’azienda: in questo caso viene versata l’iva al 4%
invece del 10% e le imposte ipotecaria, di registro e catastale sono
fissate a 200 euro ciscuna anziche essere in percentuale.
Per ottenere il Bonus prima casa, il contribuente/proprietario deve
fare le seguenti operazioni:
- se non ha la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, puù e deve
farlo entro 18 mesi dal rogito davanti al Notaio; - se ha già usufruito del bonus prima casa, entro 1 anno dalla stipula del
rogito deve cedere la proprietà di quell’immobile; - se è proporetario di un’altra abitazione sempre nello stesso Comune deve
cedere la proprietà prima che avvenga il rogito davanti al Notaio; - l’abitazione in questione deve essere classificata come “civile
abitazione” e non essere un’abitazione di lusso (categoria catastale A/8 e
A/9); - l’abitazione che usufruisce del bonus non può essere venduto per i primi
cinque anni dal rogito.
Che differenza c’è tra prima casa e abitazione principale
Ora vediamo di capire esattamente qual’è la
differenza tra prima casa e abitazione principale. Anche se
apparentemente sembra che stiamo parlando della stessa cosa, in realtà sono
due cose completamente diverse tra loro. Un conto è la prima casa rilevante
ai fini fiscali e che deve avere le caratteristiche di cui sopra, l’abitazione principale
invece è la casa o l’immobile dove il contribuente vive per la maggior parte
dell’anno e dove dimora e deve coincidere con la
residenza anagrafica. L’abitazione principale non deve
necessariamente essere per forza anche la prima casa. L’abitazione
principale consente però di avere l’esenzione IMU.
Quante pertinenze può avere una prima casa
Ora che ci sono chiari un pò di concetti e che abbiamo capito cos’è la prima
casa vediamo di capire quante pertinenze può avere una prima casa. Per prima
cosa cerchiamo di capire cosa sono le pertinenze. Secondo la definizione del
Codice Civile per pertinenze si intendono:
“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad
ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal
proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla
medesima”.
In parole povere le pertinenze sono elementi accessori facenti parte degli
ambienti principali e che contribuiscono a miliorare la loro funzione. Sono
pertinenze ad esempio i box auto, le cantine, le soffitte, i locali deposito
e così via, cioè tutti gli immobili che rientrano nelle categorie catastali
C/2, C/6 e C/7.
In merito alla prima casa si può abbinare una sola pertinenza per
ciascuna categoria catastale per un massimo di tre pertinenze. Quindi
ai fini fiscali è possibile usufruire delle agevolazioni solo per una
pertinenza che appartenga a una delle categorie sopra citate. Nel caso di
due pertinenze facenti parte della stessa categoria le
agevolazioni fiscali
si applicano solamente su una sola pertinenza.
Quando la pertinenza ha l’esenzione Imu?
La pertinenza quindi è un immobile a servizio dell’abitazione
principale. Fra l’abitazione principale e la pertineza non vi è un
legame di prossimità, ma solamente un
legame di tipo economico e funzionale, quindi la pertinenza non deve
necessariamente essere collegata all’abitazione principale o in aderenza ma
può trovarsi anche distante da essa.
Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, un immobile per essere considerato
pertinenza dell’abitazione principale ed usufruire dell’esenzione Imu, deve risultare di proprietà dello stesso proprietario dell’abitazione e
risultare al N.C.E.U. (Nuovo catasto edilizio Urbano) accatastato nelle
categorie C/2 (magazzini e locali deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse,
posti auto, autorimesse), e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
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