Ristrutturazione edilizia, quali permessi servono?

Nel linguaggio comune si parla quasi sempre di ristrutturazione edilizia riferendosi a qualsiasi opera invasiva si compia su un immobile. In realtà bisogna distinguere tra le tipologie di intervento che si intendono effettuare, e la ristrutturazione da un punto di vista puramente tecnico è solo una di queste tipologie.

Capire a quale categoria appartenga un intervento edilizio è davvero importante, perché a seconda del tipo di lavoro possono cambiare:

• La necessità o meno di chiedere un permesso;
• Le modalità con cui il permesso viene accordato;
• La necessità o meno di rivolgersi a un professionista;
• La possibilità di ottenere agevolazioni fiscali sull’importo dei lavori;
• L’obbligo di pagare contributi al comune;
• La necessità di riaccatastare l’immobile, con il conseguente aumento del valore fiscale.

Il termine ristrutturazione spesso viene usato impropriamente. Fare un intervento edilizio in casa non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente che stiamo eseguendo lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. Facciamo chiarezza, distinguendo tra i lavori di ristrutturazione vera e propria, lavori di manutenzione ordinaria, lavori di manutenzione straordinaria e gli interventi di restauro e di risanamento conservativo.

Con un po’ di approssimazione si può dire che le opere di manutenzione ordinaria lasciano completamente intatta la pianta dell’immobile sul quale si interviene. La manutenzione straordinaria interviene sulla struttura dell’edificio (impianti, disposizione degli ambienti) ma non comporta un aumento della cubatura abitabile. La ristrutturazione edilizia invece consiste nell’aumento della cubatura a disposizione di chi vive nell’immobile o vi lavora e senza modificare la sagoma dell’edificio. Di norma l’aumento non deve essere superiore al 20% rispetto al volume preesistente altrimenti ci troviamo in presenza di una nuova edificazione.

Alcuni esempi di lavori di ristrutturazione edilizia sono i seguenti:

• demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto conforme di sagoma e volume;
• trasformazione di superfici accessorie (come sottotetti o scantinati) in superfici utili (abitazioni);
• ampliamenti contenuti entro il 20% della volumetria esistente;
• cambio di destinazione d’uso;
• frazionamento di unità immobiliari;
• modifica dei prospetti dell’edificio.

Al di là delle definizioni tecniche, ci sono varie tipologie di interventi che necessitano di permessi e autorizzazioni fra cui abbiamo:

• Opere che si possono eseguire liberamente, senza alcun bisogno di permesso comunale, e si tratta di tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e le opere di abbattimento delle barriere architettoniche. Il Comune al più può richiedere una Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) ma senza potervi sindacare, purchè venga rispettato il regolamento edilizio;

• Interventi di edilizia libera con Comunicazione di inizio dei lavori (Cil): sono opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

• Interventi di edilizia libera con comunicazione e relazione tecnica asseverata (Cila): Sono soggetti a Cila (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) tutti gli interventi edilizi che non sono compresi nell’attività edilizia libera;

• Opere che necessitano almeno della cosiddetta Dia (Denuncia di Inizio Attività), oppure la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che di fatto ha sostituito in gran parte la Dia, presentata da un professionista. Si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo che non comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione perché non hanno come risultato quello di aumentare la cubatura disponibile;

• Opere per cui bisogna richiedere un Permesso di Costruire laddove le leggi regionali ne prevedano la possibilità. Sono interventi che hanno come risultato un incremento della cubatura utile e che comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune, cioè di contributi per le spese che la collettività sostiene per l’impianto di servizi (fognature, strade, illuminazione) agli immobili.

Possiamo dire quindi che per una ristrutturazione edilizia abbiamo bisogno di richiedere una Scia o un Permesso di Costruire redatto da un professionista abilitato come un architetto o un geometra.

Il Permesso di Costruire, è radicalmente diverso dalla Dia, perché senza assenso esplicito del Comune non è possibile dare il via ai lavori; in pratica il meccanismo è quello del “silenzio-rifiuto”. L’Amministrazione ha tempi abbastanza comodi per esaminare la pratica: 60 giorni dalla domanda che diventano 120 per Comuni con più di 100.000 abitanti. Se il comune richiede ulteriore documentazione il conto alla rovescia riprende da quando vengono presentati i nuovi documenti. Trascorsi i 60 o i 120 giorni previsti per la mancanza di risposta equivale a un rifiuto.

Con il Permesso di Costruire possono quindi passare diversi mesi (anche sei o più) prima di avere il rilascio del premesso e poter eseguire i lavori ma però non c’è il pericolo che la pratica venga bocciata.

Il Permesso di Costruire è oneroso, nel senso che occorre pagare una cifra a titolo di contributo di costruzione, più gli oneri di urbanizzazione. Sono subordinati al rilascio del Permesso di Costruire (PdC) gli interventi di ristrutturazione edilizia, cioè le opere di recupero di fabbricati esistenti con aumento della volumetria o della superficie utile, o interventi di nuova costruzione. Nella ristrutturazione edilizia sono inclusi la demolizione e la ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, i cambi d’uso e gli ampliamenti di case unifamiliari nei limiti del 20%.