Considerato che oltre il 74,1% del patrimonio immobiliare residenziale italiano è stato realizzato prima degli anni 70, gli interventi di ristrutturazione importanti sono e continueranno ad essere più delle nuove costruzioni. Con le nuove sfide europee per riqualificare energeticamente l’intero patrimonio immobiliare del Continente, è importante tenersi aggiornati sulla normativa in tema di ristrutturazioni. In questo articolo analizzeremo in particolare la normativa di riferimento, le differenze tra interventi di primo e secondo livello e le verifiche di legge necessarie.
Definizione di "ristrutturazione importante"
Il concetto di “Ristrutturazione” è fondamentale nell’ambito dell’edilizia, specialmente per chi intende eseguire lavori di riqualificazione energetica e strutturale. Secondo il D.Lgs. 192/2005, per “Ristrutturazione importante” ci si riferisce a interventi che coinvolgono tutti i componenti dell’involucro edilizio in una percentuale superiore al 25% della superficie lorda totale dell’immobile. Se la superficie coinvolta è inferiore a questa soglia, si parla invece di riqualificazione energetica. È importante tenere a mente che per calcolare la soglia di incidenza si devono tenere in considerazione solamente gli elementi edilizi opachi e trasparenti che separano il volume a temperatura controllata dall’ambiente esterno, come pareti verticali, solai, tetti e coperture. Il Decreto Requisiti Minimi (di cui si parla tanto in questo periodo proprio perché soggetto da quest’anno ad una sistematica revisione e aggiornamento) insieme al Decreto requisiti tecnici, sono i decreti che disciplinano la materia e che individuano le verifiche energetiche che devono essere realizzate per ogni tipologia di intervento. A seconda del tipo e della soglia di incidenza, gli interventi di ristrutturazione importante si classificano ulteriormente in ristrutturazioni di primo e secondo livello.
Ristrutturazione importante di primo livello
La ristrutturazione importante di primo livello è definita come un intervento che “coinvolge oltre il 50% della superficie disperdente lorda dell’edificio, insieme al rifacimento o rinnovo dell’intero impianto termico”. Ciò significa che i lavori devono riguardare non solo l’involucro esterno (facciate, coperture, superfici vetrate) ma anche le componenti interne che contribuiscono alla gestione termica dell’immobile. Le ristrutturazioni di primo livello richiedono verifiche e documentazioni specifiche, tra cui la certificazione APE la redazione di una relazione tecnica ex legge 10 per garantire il rispetto degli standard di prestazione energetica.
Ristrutturazione importante di secondo livello
Si parla invece di ristrutturazioni importanti di secondo livello, quando l’intervento edilizio riguarda “tra il 25% e il 50% della superficie disperdente lorda dell’edificio”. A differenza della ristrutturazione di primo livello, in questo caso l’impianto termico potrebbe non essere coinvolto nella sua interezza, ma devono comunque essere rispettati determinati requisiti per migliorare l’efficienza energetica complessiva. Le opere di secondo livello possono includere il rifacimento parziale di facciate, la sostituzione di finestre o l’isolamento termico delle coperture. Anche per queste ristrutturazioni, è obbligatoria la relazione tecnica ex legge 10 e la certificazione APE.
Esempi di ristrutturazione di primo e secondo livello
Per rendere più chiaro il concetto e la distinzione, vediamo di seguito due esempi pratici:
- Ristrutturazione di primo livello: nel caso i cui ci sia il rifacimento completo della facciata, l’isolamento della copertura, la sostituzione di tutte le finestre e il rifacimento dell’intero sistema di riscaldamento.
- Ristrutturazione di secondo livello: nel caso in cui si provvede alla sola sostituzione parziale delle finestre, all’isolamento termico della copertura senza un intervento sull’impianto termico. Un altro esempio che spesso accade, è il caso del condominio che decide di isolare più del 50% di superficie disperdente e di sostituire la vecchia caldaia con una caldaia a condensazione. Anche in questo caso si tratterà di ristrutturazione di secondo livello, in quanto la sostituzione avviene solo per la centrale termica e non l’intero impianto.
Verifiche e documentazione obbligatoria
L’ Allegato 1 del DM Requisiti Minimi determina tutte le verifiche energetiche che devono essere realizzate e i requisiti specifici da rispettare per ogni tipo di ristrutturazione.
Abbiamo visto inoltre che sia per le ristrutturazioni di primo che di secondo livello, sono obbligatorie sia la relazione tecnica ex legge 10 sia l’APE.
- Per quanto riguarda la relazione tecnica ex legge 10, il professionista abilitato(Ingegnere, Architetto, Geometra, Perito Edile) dovrà elencare nel dettaglio tutti gli interventi eseguiti e attestare la conformità agli standard di prestazione energetica previsti dalla normativa vigente. La relazione dovrà essere depositata fisicamente (con firma autografa e timbro dell’Albo di appartenenza) o virtualmente (con firma elettronica) sui portali deputati al deposito di pratiche online, presso l’Ufficio Tecnico del Comune dove ha sede l’edificio oggetto delle ristrutturazioni.
- L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere redatto ogni volta in cui la ristrutturazione coinvolga oltre il 25%della superficie di un immobile e dunque in entrambi i casi di ristrutturazione importante. Il documento è necessario in quanto individua e attesta il consumo di energia annuale, assegnando una classe energetica.
Conclusione
Comprendere la distinzione tra ristrutturazione importante di primo e secondo livello è cruciale per chi si appresta a intraprendere interventi edili significativi. Adeguarsi alle normative vigenti e rispettare i requisiti di legge non solo garantisce la conformità, ma contribuisce anche a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio e a valorizzare l’immobile nel tempo.
