Le spese condominiali sono tutte le spese che riguardano le parti comuni
del condominio per la manutenzione ordinaria e straordinaria e sono a carico
dei vari condomini in base alle quote millesimali. Vediamo meglio di cosa si
tratta e cosa comprendono.
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| Cosa comprendono le spese condominiali (foto di WikimediaImages – Fonte: pixabay.com) |
Cosa sono le spese condominiali
Le spese condominiali come è facile intuire sono tutte le spese
relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria che interessano le
parti comuni di un condominio. Nel condominio infatti, come si evince anche
dal Codice Civile, oltre alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva
che comprendono gli appartamenti e i garage, vi sono le parti comuni
che sono di proprietà di tutti i condomini. Tali parti comuni riguardano ad
esempio il cortile esterno, il vano scala e ascensore (se presente), la
facciata dell’edificio, la copertura, i locali tecnici, etc.
Per il mantenimento nel tempo del condominio occorre eseguire periodicamente
dei lavori di manutenzione per mantenerlo sempre in ordine. A fronteggiare
queste spese saranno quindi tutti i condomini presenti e pagheranno in base
alle quote millesimali. E’ il tipico caso per la riparazione
dell’ascensore, secondo cui l’inquilino che abita al primo piano pagherà
sicuramente meno di quello che abita all’ultimo piano. Per approfondire su
cosa sono le quote millesimali e come si calcolano
clicca qui.
Per averla definizione esatta di casa siano le spese condominiali basta
leggere l’Articolo 1117 del Codice Civile, che esplica cosa si intende
per parti comuni e relative spese condominiali. L’onere di fronteggiare le
spese condominiali riguarda tutti i proprietari presenti nel condominio e
nessuno può sottrarsi al pagamento di queste spese.
Suddivisione spese condominiali
Ora che abbiamo capito cosa sono le spese condominiali vediamo ora come
vengono classificate e catalogate. In base alla tipologia di intervento da
eseguire vengono divise in spese ordinarie e spese straordinarie al fine di
rendere più semplice la gestione delle stesse.
Le spese ordinarie sono tutte quelle spese che vengono sostenute
periodicamente per mantenere lo stabile in buona salute. Fra queste spese
rientrano ad esempio il taglio dell’erba del giardino, la pulizia delle scale,
tutte le operazioni per mantenere in ordine lo stabile, cambiare le lampadine
delle luci del vano scala, riparare il citofono, etc. Le spese ordinarie
sono quindi tutte le spese da effettuare regolarmente per riparare e
mantenere in ordine e pulito gli spazi comuni. Fra le spese ordinarie
rientrano anche il compenso per l’amministratore di condominio (quando
presente). Ricordiamo che l’amministratore di condominio è obbligatorio quando
vi sono più di nove unità immobiliari.
Le spese straordinarie invece sono quelle spese da effettuare per
sistemare rotture improvvise, guasti, problemi di varia natura che si
verificano al momento e non erano ne previsti ne calcolati. Ovviamente se
succede il guasto non si può lasciarlo li e bisogna intervenire per sistemare
il tutto e per fare questo occorre che tutti i condomini partecipino, anche se
questo molto spesso è terreno fertile per discussioni e litigi in quanto
normalmente si tratta anche di spese importanti e urgenti. A parte alcuni casi
in cui la manutenzione straordinaria è obbligatoria (il danneggiamento
di parti fondamentali per il condominio, di tipo strutturale, impiantistico,
etc.), altre spese straordinarie come ad esempio il rifacimento della facciata
o altro sono soggette all’approvazione della maggioranza dei condomini in
assemblea condominiale.
Chi paga le spese condominiali
Come anticipato precedentemente, le spese condominiali, siano esse
ordinarie o straordinarie, devono essere pagate da tutti i condomini
proprietari di un immobile indipendentemente dal suo utilizzo. Questo
significa che se il proprietario vive solo pochi mesi in quell’appartamento,
oppure lo tiene sfitto o al contrario lo affitta. dovrà comunque sostenere
tutte le spese condominiali che gli spettano e non può sottrarsi. A sancirlo è
l’Articolo 1118 del Codice Civile comma 2, dove si afferma che il
proprietario non può rinunciare ai suoi diritti sulle parti comuni
dell’edificio. Vi possono essere di volta in volta dei casi particolari in cui
interviene l’amministratore di condominio in base al tipo di contratto che
lega il proprietario all’unità immobiliare. E’ il caso di un contratto di
Comodato d’uso gratuito, dove il soggetto che abita l’immobile sarebbe tenuto a non pagare le spese
condominiali che spettano al proprietario.
Nel caso invece di un contratto di locazione, l’inquilino che vive
nell’appartamento e paga l’affitto è tenuto a pagare solamente le spese
ordinarie, mentre le spese straordinarie spettano esclusivamente al
proprietario dell’immobile. Nel caso invece di un
contratto di usufrutto, all’usufruttuario spettano le spese di tipo
ordinario mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Se
questi due soggetti non dovessero pagare la loro parte il condominio può
rivalersi su entrambi per soddisfare le spese da sostenere.
Chi spetta la gestione delle spese condominiali?
La gestione e la riscossione delle spese condominiali sono a carico esclusivo
dell’amministratore di condominio il quale è il solo responsabile e ne
risponde anche in sede giuridica se vi sono mancanze o perdite di soldi. Se
nell’anno in corso un condomino non salda le spese dell’anno precedente può
essere citato in giudizio dall’amministratore. Inoltre sempre l’amministratore
di condominio può mettere in mora.
Nel caso vi siano lavori urgenti e improvvisi da fare l’amministratore ha
l’autorità e può autorizzare i lavori anche senza avvertire i condomini, che
però verranno delucidati alla prima assemblea utile dimostrando l’effettiva
urgenza eventualmente anche con la perizia di un tecnico.
La ripartizione delle spese condominiali con le tabelle millesimali
Le spese condominiali di carattere straordinario vanno divise equamente tra
tutti i condomini che vivono nell’immobile. Tale ripartizione viene sancita
dagli articoli 1123 e 1126 del Codice Civile che stabilisce la suddivisione
secondo la regola della proporzionalità e l’effettivo consumo del bene, e introduce il sistema delle tabelle millesimali. Con questa tabella a ogni
inquilino viene assegnata la sua quota parte sia per quanto riguarda i suoi
diritti ma anche i suoi doveri. Dato come valore astratto 1000 (da cui il nome
millesimi) ogni proprietario in base a vari parametri verrà assegnata una
quota millesimale e il totale di tutte le quote dei condomini deve dare mille.
In questo modo ognuno pagherà in base alla sua quota parte e in questo modo si
cerca di evitare liti e disguidi che spesso finiscono in tribunale. Tale
valore è assoluto e definito al momento dell’acquisto dell’immobile perciò non
si può contraddire.
La tabella millesimale di fatto è il sistema migliore per ripartire le
spese condominiali in modo chiaro e preciso evitando di generare
inconvenienti. Essa viene redatta da un tecnico professionista (geometra o
architetto) e approvata dall’assemblea condominiale. E’ obbligatoria dai 10
condomini in su ma è consigliata anche per condomini più piccoli.
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