Con le tolleranze costruttive enunciate nel Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001 è possibile sanare piccoli abusi e difformità rispetto al progetto originario. Con il Decreto Semplificazioni 76/2020 sono state introdotte alcune importanti novità.
Cosa sono le tolleranze costruttive
Quado si procede con dei lavori di ristrutturazione edilizia spesso e volentieri ci si imbatte a difformità presenti tra lo stato dei luoghi (ovvero come si presenta attualmente l’immobile) e quello che è rappresentato nei disegni della pratica edilizia presentata in Comune. Ai fini urbanistici fa fede il progetto depositato e presente agli atti in Comune, tutto quello che è diverso da quel disegno deve essere sanato.
Come dicevamo quasi sempre in passato capitava che il costruttore non costruiva l’edificio esattamente come era rappresentato, a volte per convenienza economica altre volte per semplificare il lavoro. Una volta non c’era molta fiscalità e tante volte l’immobile non era nemmeno denunciato al Catasto.
Oggi le cose sono cambiate e se in caso di ristrutturazione si riscontrano delle difformità tra esistente e progetto autorizzato allora occorre procedere con una sanatoria. Se questa tolleranza che comprende dimensioni, altezze e volume rientra nel 2% va bene altrimenti occorre sanare pagando una somma più o meno rilevante.
La tolleranza del 2%
La tolleranza del 2% è stata introdotta con l’articolo 34 bis, comma 1, del DPR 380/2001 e riproduce, con alcune modifiche, la disposizione dell’articolo 34, comma 2 ter del DPR 380/2001 (introdotta con il DL 70/2011) ora abrogata.
Per verificare se ci sono differenze occorre che il committente o meglio il professionista incaricato faccia un accesso atti presso il Comune dove è collocato l’unità interessata e successivamente che proceda con un rilievo dello stato di fatto accurato. Facendo poi una sovrapposizione tra i due disegni si vedono quali sono le differenze e qual è la loro entità.
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Tolleranze costruttive e Decreto Semplificazioni
Come dicevamo con il Decreto Semplificazioni introdotto nel 2020 non si fa solamente riferimento ai parametri urbanistici fondamentali (altezza, superficie, volume e distanze dai confini) ma anche a tutti quei parametri urbanistici ed edilizi previsti, ad esempio a livello locale (NTA dei piani, regolamento edilizio), attinenti la fase di costruzione.
Nello specifico il Decreto Semplificazioni:
- riprende in parte, con alcune modifiche, la norma prima contenuta nel comma 2 ter dell’art.
34 (ora abrogata), secondo cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della
cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, aggiungendo a queste fattispecie anche “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” (comma 1); - introduce una seconda fattispecie di tolleranza che non deve comportare alcuna “violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicare l’agibilità dell’immobile” (es. “irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne). Tale ipotesi di tolleranza non è ammissibile per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (comma 2).
Cosa sono le Tolleranze esecutive
Per tolleranze esecutive si intendono tutte le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. Anche la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi comporta una tolleranza esecutiva.
Queste difformità riguardano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potevano essere rappresentati con diverse caratteristiche e per tale motivo non sono perseguibili, neanche in via amministrativa. Tutte queste difformità non devono comportare la violazione di norme tecniche che possono incidere sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004.
Le tolleranze esecutive si riferiscono a:
- irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di “minima entità”;
- diversa collocazione di impianti;
- diversa collocazione di opere interne.
