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Vani catastali in mq: quali sono le regole?

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Il catasto è un archivio del territorio italiano, dove vengono
riportate tutte le planimetrie catastali delle proprietà catalogate
attraverso un codice identificativo di Foglio, Particella, Mappale. Il
catasto (gestito dall’Agenzia del Territorio facente parte
dell’Agenzia delle Entrate con lo scopo di censire e catalogare tutte le
proprietà immobiliari e terriere presenti sul territorio nazionale) si
suddivide in due categorie: catasto urbano e catasto terreni.

Questi archivi, catasto terreni e fabbricati, sono in continuo
aggiornamento in base alle modifiche che vengono costantemente portate al
territorio. Recentemente è stata approvata una
nuova riforma del catasto che permette di misurare le unità immobiliari
non più in vani catastali ma in mq. Vediamo quali sono queste
nuove regole.

catasto-riforma-vani-metri quadri
Riforma del catasto: conversione dei vani catastali in metri quadri
(foto di 3844328 – Fonte: https://pixabay.com)

Premessa

Il Nuovo catasto edilizio urbano (NCEU) nato nel 1962 cataloga nei
suoi archivi tutti i dati relativi agli immobili (civili, industriali e
commerciali) pubblici e privati individuando l’immobile o l’unità immobiliare
attraverso una planimetria catastale (in scala 1:200) con indicata
la pianta dell’unità immobiliare in questione.

 I dati catastali che si ricavano da un
visura catastale sono:

  • l’esatta collocazione geografica attraverso l’estratto mappa;
  • l’orientamento dell’edificio, l’indirizzo;
  • la destinazione d’uso dei vari locali;
  • le coordinate per l’identificazione catastale dell’immobile (foglio,
    particella, subalterno e numero di mappa);
  • la redditività;
  • la rendita catastale calcolata in base ai vani catastali;
  • il codice identificativo dei proprietari.

In questo modo di quell’immobile o unità immobiliare si sa tutto e nel
caso di
lavori di ristrutturazione
o comunque ogni volta che si fa una modifica, sarà compito del geometra o
dell’architetto che segue i lavori e le varie pratiche, aggiornare la
planimetria catastale attraverso un programma chiamato DOCFA.
Questa catalogazione permette di risalire alle varie proprietà ma anche di
stabilire la rendita economica di quell’immobile che permetterà
anche di stabilire quali sono le tasse comunali da pagare.

Fino ad oggi la grandezza dell’immobile e quindi la sua rendita era
determinata attraverso il vano catastale, un numero assolutamente
impreciso e on adeguato che non tiene conto della reale grandezza di
quell’immobile. Ora, con la riforma del catasto, i vani catastali vengono conteggiati in metri quadrati: in caso di nuovi
lavori e di nuove planimetrie catastali bisogna indicare i mq delle stanze
e non più i vani, mentre le vecchie planimetrie vengono aggiornate in
automatico dall’Agenzia del Territorio.

Cosa sono i vani catastali e come vengono conteggiati

Il vano catastale è una unità di misura per identificare la
grandezza dell’unità immobiliare e per valutarne la sua rendita
immobiliare. Ad ogni locale dell’abitazione veniva assegnato un numero in
base alla categoria e se superava una determinata superficie si aggiungeva
1/24 del vano e così via.

I locali erano divisi in vani principali (ed esempio
Soggiorno o Camere) venivano conteggiati 1 vano, poi c’erano gli
accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) che
venivano conteggiati un terzo di vano catastale, e poi gli
accessori complementari
(soffitte, cantine, ecc.) che venivano conteggiati un quarto di vano
catastale.

Le dipendenze vengono conteggiate come percentuale della
consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%. Alla fine usciva per
esempio 5,3 vani o 5,8 e allora si arrotondava per difetto o per eccesso a
5 o a 6 vani oppure al mezzo vano ma il tutto era molto arbitrario come
sistema.

Classificazione dei vani catastali

Per determinare la grandezza dell’unità immobiliare e definire la
rendita catastale nella compilazione del DOCFA venivano assegnati per ogni
locale un valore numerico ottenendo alla fine un numero risultante dalla
somma dei vari vani catastali, arrotondato per difetto o per
eccesso al numero intero o al mezzo vano. I vani catastali si
suddividono come segue:

1) I vani principali: sono
quei vani catastali con utilizzo principale nel contesto dell’unità
immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e
massimo di ciascuna categoria. In caso di destinazione abitativa sono
considerati come tali: saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine.

2) I vani accessori: sono
beni o parti di esso intimamente collegati con il bene principale e
formanti con questo parte integrante, in modo che la separazione è
generalmente impossibile senza alterare la sostanza del bene medesimo. Si
dividono a loro volta in:

  • diretti: Locali necessari al servizio e/o al disimpegno
    dell’abitazione che non hanno caratteristica di vano; come ad esempio
    corridoi, bagni, W.C., ripostigli, locali bui, locali con superficie
    inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato 1/3
    di vano.
  • Indiretti: Locali che pur non essendo strettamente necessari alla
    utilizzazione dei vani catastali principali ne integrano la funzione,
    ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi
    ecc. sono computati 1/4 di vano.

3) Pertinenze: sono beni
che, rispetto al bene principale, conserva la sua individualità e che
risulta posto permanentemente al suo servizio in un rapporto di
complementarità, pur potendo non esservi una continuità fisica, come
cortili, giardini, terrazze e quei locali destinati al servizio comune di
più unità immobiliari come portici e tettoie aperte. Dal punto di vista
prettamente catastale la pertinenza può anche produrre reddito proprio e,
generalmente, deve essere censita autonomamente.

Riforma del catasto: conversione da vani a mq

Dal 09/11/2015 con la riforma del catasto, nelle visure catastali sono
presenti due nuovi dati importanti: la superficie complessiva
e la superficie catastale dell’immobile che si misurano in
metri quadrati. In questo modo con questa riforma è
previsto il superamento dei vani catastali (utilizzati come unità di
misura della consistenza catastale e della rendita catastale) sostituito
dai metri quadrati.

La riforma non è ancora stata approvata anche se la bozza è pronta per
essere visionata e approvata dal Consiglio dei Ministri. In questo modo
per valutare la rendita immobiliare non si utilizzeranno più i
vani catastali ma gli effettivi metri quadrati uniformando il
sistema di calcolo in tutte le Regioni e soprattutto utilizzando un
sistema più preciso.

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