L’abuso edilizio rappresenta una delle problematiche più complesse nel campo immobiliare, influenzando la legalità, il valore e la fruibilità degli immobili. In questo articolo, esploreremo la natura degli abusi edilizi, come identificarli e le opzioni disponibili per la loro messa in regola.
Quando sussiste un abuso edilizio?
Spesso ci si imbatte nella terminologia “abuso edilizio”, ma cosa significa realmente? Un abuso edilizio si verifica tutte le volte che un’edificio viene costruito, modificato o ampliato in violazione delle norme edilizie vigenti o senza le autorizzazioni necessarie. Questo può riguardare aspetti come altezza, volumetria, destinazione d’uso, distanze dai confini, e così via. La legge di riferimento, il DPR 380/2001-Testo Unico Edilizia identifica 4 categorie principali che riassumono tutte le diverse ipotesi di abuso edilizio:
- Interventi effettuati senza il titolo abilitativo richiesto
- Interventi in totale difformità dal titolo abilitativo
- Interventi in parziale difformità dal titolo
- Interventi con variazioni essenziali
Per verificare la presenza di eventuali abusi edilizi sulla nostra casa o su un immobile di nostro interesse, è possibile consultare il piano urbanistico presso l’Ufficio Tecnico del Comune interessato.
Ricordiamo infine che è presente un regime di tolleranza costruttiva per tutte quelle difformità relative a altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, che rientrano nel limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Cosa si rischia e cosa si può fare
L’abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo e nei casi più gravi anche un illecito penale. A seconda della gravità e della natura dell’infrazione commessa, i responsabili possono dunque andare incontro a:
Sanzioni penali (art 44 del dpr 380/01 testo unico edilizia) che possono prevedere:
- l’ammenda fino a 10.329 € per l’inosservanza delle norme in materia e dal permesso di costruire;
- l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 5.1645 € nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
- l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 € nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
Sanzioni amministrative:
- demolizione della costruzione irregolare e il ripristino dello stato dei luoghi;
In alternativa alla demolizione o nel caso in cui questa non sia possibile:
- acquisizione al patrimonio comunale o pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;
- sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato dalla realizzazione degli interventi e comunque in misura non inferiore a euro 516, per la mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità dalla segnalazione.
Chi è ritenuto responsabile dell'abuso edilizio?
Per legge, i responsabili dell’abuso sono: il committente, il costruttore e il direttore dei lavori.
Cosa succede dunque se compro un casa con un abuso edilizio? Posto che il venditore è sempre tenuto a informare l’acquirente della situazione dell’immobile (documentandola sia nel compromesso che nel rogito), se l’acquirente dovesse scoprire l’abuso solo dopo la compravendita, questo ha diritto a chiedere:
- l’annullamento del contratto entro 10 anni dal rogito, oltre al risarcimento dei danni in caso di violazioni gravi;
- per abusi minori, un rimborso parziale delle spese per demolizione o sanatoria.
Cosa rischio se invece eredito una casa con abuso edilizio? L’erede di un abuso edilizio potrà essere soggetto alle sanzioni amministrative ma non a quelle penali. Come detto, la responsabilità penale ricade esclusivamente su chi ha compiuto l’abuso, poiché la responsabilità penale è sempre personale e quindi non trasferibile. Tuttavia, le sanzioni amministrative, come l’ordinanza di demolizione, potranno essere trasferite agli eredi dell’immobile abusivo. Vediamo nel prossimo paragrafo quali sono le opzioni per mettere in regola un edificio affetto da abuso edilizio.
Come sanare un abuso edilizio? Sanatoria, condono e abusi edilizi non sanabili
Cosa si può fare quando si scopre o viene accertato un abuso edilizio sulla nostra casa? Per prima cosa bisogna capire se si tratta di un abuso edilizio sanabile o non sanabile. Nel primo caso, esistono due strade per la messa in regola dell’edificio:
- Sanatatoria: entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, è possibile presentare domanda di Sanatoria al comune in cui si trova l’immobile, tramite un professionista abilitato. Il comune avrà poi tempo 60 giorni per valutere la domanda e verificare se i lavori siano effettivamente sanabili. Se la richiesta verrà accolta, sarà comunque necessario pagare una sanzione amministrativa per la violazione commessa. In caso contrario, l’opera dovrà essere demolita e il proprietario dovrà ripristinare lo stato dei luoghi.
- Condono Edilizio: si tratta di una misura temporanea prevista dal Governo che permette di regolarizzare determinate tipologie di abusi edilizi entro un periodo definito. Attualmente non ci sono condoni edilizi attivi, avendo fatto il loro corso i tre principali condoni storici, l’ultimo nel 2003. Nonostante non sia stata ancora data conferma definitiva, pare però che l’attuale Governo stia valutando la possibilità di un nuovo condono edilizio per il 2024 per regolarizzare gli abusi edilizi di minore entità commessi prima del 1977.
Quando invece un abuso edilizio non è sanabile?
Un abuso non è sanabile quando le difformità presenti sono in contrasto con il requisito della doppia conformità urbanistica: quando cioè violano sia la normativa vigente al momento della domanda di sanatoria, sia la normativa vigente al momento della realizzazione dell’opera. La corte di Cassazione ha inoltre confermato che anche gli abusi edilizi commessi in aree vincolate dopo il 1993 non sono sanabili. Si tratte di tutte quelle aree sottoposte a vincolo idrogeologico, ambientale, storico, artistico o archeologico. In questi casi l’unica soluzione è la demolizione.
Effetti e costi della domanda di sanatoria
La sanatoria per gli abusi edilizi può essere approvata o rifiutata, a seconda della natura e delle particolarità dell’abuso commesso. Come spiegato, requisito fondamentale per l’approvazione è il rispetto della “doppia conformità”. Se la domanda viene accettata, la procedura di sanatoria comporta la cancellazione dell’illecito penale, ma attenzione, non elimina le possibili sanzioni amministrative.
La procedura di sanatoria infatti comporta costi variabili a seconda della natura dell’abuso:
- Una sanzione di 333€ è prevista per la presentazione tardiva della CILA durante l’esecuzione dei lavori.
- Una sanzione di 1000€ viene applicata per la presentazione tardiva della CILA dopo il completamento dei lavori o per la presentazione tardiva della SCIA a lavori ultimati.
A questi costi si deve aggiungere l’importo dei compensi professionali. Inoltre, per interventi che implicano frazionamenti, cambi di destinazione d’uso, o aumenti di volume, è richiesto il pagamento di una somma pari al doppio del contributo di costruzione.
Abuso edilizio e prescrizione
Si parla di prescrizione dell’abuso edilizio solo quando l’illecito è configurato come illecito penale. In questo caso il reato di abuso edilizio si prescrive:
- in 4 anni, se non ci sono stati atti interruttivi (prescrizione breve);
- in 5 anni, se ci sono stati atti interruttivi.
Il termine inizia dal giorno in cui l’opera è stata completata o dal giorno di sospensione dei lavori di costruzione.
L’abuso edilizio come illecito amministrativo invece non è soggetto ad alcun termine di prescrizione. Ne consegue che la sanzione amministrativa di demolizione e ripristino, può essere richiesta i qualsiasi momento, indipendentemente dagli anni trascorsi.
Conclusione
Affrontare gli abusi edilizi richiede una comprensione approfondita delle normative vigenti e delle opzioni legali disponibili per la regolarizzazione. Che tu stia considerando l’acquisto di un immobile o tu sia un proprietario che cerca di sanare un abuso, è cruciale informarsi adeguatamente e, se necessario, consultare un legale specializzato in diritto edilizio. Una gestione informata e proattiva può significativamente ridurre i rischi e contribuire alla sicurezza legale del tuo immobile.
