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Sanatoria edilizia: cos’è e come si fa

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La sanatoria edilizia è una procedura tale che permette di “sanare” eventuali e modesti abusi edilizi che normalmente si trovano in caso di ristrutturazione dell’edificio. Vediamo meglio cos’è una sanatoria edilizia, come si fa e quali sono i tempi e i costi per ottenerla.

sanatoria edilizia
Foto di JESHOOTS – Fonte: pixabay.com

Cos’è una sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è una particolare procedura che serve per “sanare” un abuso edilizio, ovvero qualcosa che è difforme dall’ultima autorizzazione edilizia presente agli atti nel Comune dove si trova l’edificio. I parametri urbanistici quali sagoma del fabbricato, altezza e volume devono essere uguali all’ultimo stato autorizzato o eventualmente rientrare entro la tolleranza del 2%.

In determinati casi specifici, quando le difformità superano la
tolleranza costruttiva del 2% allora si andrà ad eseguire una pratica edilizia (SCIA o Permesso di Costruire) per andare a sanare e quindi regolarizzare l’abuso. Tali difformità andranno ben evidenziate su una tavola dedicata segnando le demolizioni e le nuove costruzioni (gialli e rossi) accompagnato da una relazione tecnica.

Con la sanatoria edilizia, oltre a “normalizzare” l’abuso, vengono annullate anche le sanzioni che eventualmente si devono pagare per averlo commesso o comunque l’ordinanza di demolizione. Quando si inizia a fare una ristrutturazione edilizia è normalissimo una volta reperiti i vari documenti e autorizzazioni edilizie trovare delle difformità rispetto allo stato autorizzato o addirittura trovare delle pareti o stanze che non erano state previste. Questo vuol dire che negli anni sono state realizzate delle costruzioni senza però richiedere l’autorizzazione al Comune e questo succedeva regolarmente.

Come si fa una sanatoria edilizia

Abbiamo appena visto che la sanatoria edilizia è un modo per sanare la situazione dello stato di fatto (cioè com’è l’edificio allo stato attuale)
rispetto a quello che è rappresentato nei disegni dell’ultima autorizzazione edilizia. Ricordiamo che fa fede l’autorizzazione edilizia e non il catasto per la legittimità urbanistica dell’edificio.

Se gli abusi sono di modesta entità e comunque dentro la sagoma del fabbricato si possono sanare tranquillamente pagando una piccola sanzione, sempre però che siano rispettati i requisiti fondamentali come le norme igienico-sanitarie e/o le norme antisismiche, le leggi sulla sicurezza, le barriere architettoniche e le norme che riguardano l’impatto ambientale. Veniamo ora ai fatti e cerchiamo di capire come si fa una sanatoria edilizia.

La pratica della sanatoria edilizia riguardante un immobile deve essere eseguita da un professionista, tecnico abilitato (geometra o
architetto) che produrrà gli appositi moduli cartacei oppure online e i
relativi disegni con timbro e firma. Inoltre secondo l’art. 36 del D.P.R.
380/2001 deve essere rispettata la doppia conformità, ovvero devono
essere rispettate le legittime condizioni regolamentari urbanistiche sia al
momento della realizzazione dell’abuso edilizio che nel momento in cui si
richiede la sanatoria edilizia.

Una volta presentata la pratica l’Ufficio comunale ha tempo 60 giorni per
validare o respingere la domanda di sanatoria. In caso di diniego vi è
l’ordinanza di demolizione, anche se è possibile rivolgersi a un giudice
amministrativo. Ovviamente sono casi molto rari perchè normalmente il tecnico prima di presentare la pratica va in comune a parlare con il tecnico per sistemare i disegni in modo che vengano accolti o comunque trovare una soluzione.

Quali sono le tempistiche

I tempi per ottenere una sanatoria edilizia vanno sostanzialmente in funzione del tipo di pratica che si richiede; queste sono indicate dalle norme anche se poi nella realtà non sempre vengono rispettate, soprattutto nei comuni piccoli e poco strutturati con il personale.

Se si chiede la sanatoria edilizia attraverso un Permesso di Costruire i tempi sono di 90 giorni, che si allunga di altri 15 giorni se si richiedono delle integrazioni da parte dell’Ente comunale. Se invece si richiede una SCIA allora i tempi si abbassano per un massimo di 60 giorni.

Una volta ottenuto la nuova autorizzazione con la sanatoria degli abusi
edilizi allora si può procedere con il certificato di agibilità e la
variazione catastale, in modo da regolarizzare sia la parte urbanistica che
quella catastale.

Costi di una sanatoria

Quanto costa una sanatoria edilizia? Il costo di una pratica per una sanatoria edilizia dipende sostanzialmente da due fattori principali: l’onorario e quindi la parcella del professionista e il tipo di abuso.

Per quanto riguarda la parcella del professionista essa può variare da geometra e architetto, ma varia soprattutto in base al tipo di pratica e al professionista. In ogni casi il prezzo medio di mercato si aggira dai 500 euro ai 1500 euro. Ovviamente più la pratica è complessa e articolata e più il costo sarà elevato.

Per la sanzione da pagare al Comune invece normalmente per gli abusi minori si paga un minimo di 516 euro che possono aumentare in base al Comune e in base all’entità e alla gravità dell’abuso edilizio. A questi costi si devono poi aggiungere il costo dei diritti di segreteria e delle due marche da bollo da 16 euro.

Differenza tra condono edilizio e sanatoria

Mentre il condono edilizio è una legge speciale che esce solo in determinati casi, la sanatoria invece è un provvedimento amministrativo ed è possibile richiederla in qualsiasi momento tramite la consulenza di un progettista che deve allegare un progetto e presentare la domanda in Comune.

La sanatoria edilizia presuppone che l’opera è autorizzata con un Permesso di Costruire e viene richiesta in tutti quei casi di interventi effettuati in maniera difforme dal permesso che è stato concesso. La normativa, comprende anche tutti gli interventi effettuati in mancanza di questo permesso, ma che rispettano la normativa. Per richiedere la sanatoria è necessario che ci sia la conformità, sia in materia edilizia che urbanistica, del permesso, sia al momento dell’abuso edilizio che al momento della richiesta.

Condono edilizio: come fare 

In Italia sono stati promulgati attraverso la politica ben tre condoni edilizi straordinari,

  1. il primo nel 1985 con la legge n. 47/85;
  2. il secondo nel 1994 con la legge n.724/94;
  3. il terzo nel 2003 con la legge n.326/2003.

In molti casi le domande di condono edilizio sono rimaste inevase e buona parte di esse deve essere volturata ai nuovi proprietari susseguiti nel tempo tramite normali atti di compravendita e successioni. Molte persone hanno potuto ottenere il condono edilizio e condonare così i vari abusi che hanno fatto pagando una somma di denaro. Il condono di per se è sbagliato ma è una formula che lo Stato ha attuato per condonare gli abusi edilizi meno gravi per fare cassa riscuotendo i vari interessi.

Infatti all’uscita di queste leggi attraverso una procedura amministrativa veniva fatta domanda di condono edilizio che poteva risolversi in due modi:

  1. veniva legittimato l’abuso edilizio tramite il rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria
  2. c’è il diniego della domanda con conseguente ordine di demolizione/rimozione dell’abuso oggetto di domanda.

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