Art. 34-ter DPR 380: come sanare le parziali difformità ante 1977

L'articolo 34-ter è una delle novità più concrete portate dal cosiddetto decreto Salva Casa, ed è anche una delle meno conosciute. Riguarda un problema che i tecnici incontrano di continuo: le piccole varianti realizzate in cantiere decenni fa e mai riportate nei disegni depositati.

Fino al 2024 quelle difformità restavano in un limbo che bloccava compravendite, pratiche edilizie e accesso ai bonus. Oggi esiste una via di uscita procedurale, a certe condizioni piuttosto precise. Vediamo quali.

Che cosa prevede l'art. 34-ter del Testo Unico Edilizia

L'art. 34-ter disciplina i casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio, con due situazioni distinte.

La norma è stata inserita nel DPR 380/2001 dalla legge 105/2024, che ha convertito con modifiche il decreto legge 69/2024, noto come Salva Casa. Si colloca subito dopo l'articolo 34-bis, quello dedicato alle tolleranze costruttive, e ne condivide la logica: chiudere situazioni minori che, se trattate con le sanzioni ordinarie, resterebbero irrisolvibili.

I due casi trattati sono:

• Commi da 1 a 3: le varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità da titoli rilasciati prima del 28 gennaio 1977, regolarizzabili con una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento di un'oblazione;
• Comma 4: le parziali difformità già accertate dall'amministrazione durante i lavori, non seguite da demolizione e seguite invece dal rilascio dell'abitabilità o dell'agibilità, che vengono ricondotte alla disciplina delle tolleranze costruttive.

Si tratta in entrambi i casi di parziali difformità, non di opere abusive nel loro complesso: per l'assenza di titolo o la totale difformità restano applicabili gli articoli 36 e 36-bis.

Le varianti in corso d'opera anteriori al 1977

Il comma 1 riguarda le varianti realizzate durante l'esecuzione dei lavori su titoli rilasciati prima del 28 gennaio 1977.

È un caso storicamente frequentissimo. Nei cantieri di quegli anni era prassi spostare un tramezzo, modificare la posizione di una finestra o cambiare la distribuzione interna senza aggiornare il progetto depositato in Comune, perché la variante finale veniva spesso considerata un adempimento formale.

Il risultato, cinquant'anni dopo, è un immobile il cui stato di fatto non coincide con i disegni allegati alla licenza edilizia. Una difformità che emerge puntualmente in due momenti: quando si vende casa e quando si presenta una nuova pratica edilizia.

La regolarizzazione avviene previa acquisizione dei pareri delle amministrazioni competenti secondo la normativa di settore: se l'immobile ricade in zona vincolata, il passaggio dall'autorità di tutela resta necessario. Restano invece fuori le difformità realizzate dopo quella data, che seguono le procedure ordinarie di accertamento di conformità.

Come si dimostra l'epoca dei lavori

Il comma 2 stabilisce che l'epoca di realizzazione delle varianti si prova con documentazione amministrativa e, in mancanza, con dichiarazione del tecnico.

La prova documentale è la strada principale. Gli elementi più solidi che un professionista raccoglie sono:

• Planimetrie catastali di primo impianto e successive variazioni;
• Pratiche edilizie depositate negli archivi comunali, comprese quelle di altri interventi;
• Riprese fotografiche datate, aerofotogrammetrie e voli storici;
• Atti pubblici o privati di data certa, come rogiti e contratti di locazione;
• Documenti d'archivio, dalle utenze alle pratiche condominiali.

Quando nessuno di questi elementi consente di risalire alla data, il tecnico incaricato può attestare l'epoca di realizzazione con una propria dichiarazione, assumendosene la responsabilità. Non è una scorciatoia: la falsa attestazione comporta le sanzioni penali previste dal DPR 445/2000 e la decadenza dai benefici ottenuti.

La procedura: SCIA e oblazione

Il comma 3 affida la regolarizzazione a una segnalazione certificata di inizio attività accompagnata dal versamento di un'oblazione.

A presentarla può essere il responsabile dell'abuso oppure l'attuale proprietario dell'immobile, che nella maggior parte dei casi non ha nulla a che vedere con chi realizzò i lavori mezzo secolo prima.

L'importo dell'oblazione si calcola con i criteri dell'art. 36-bis, comma 5. Per le parziali difformità da permesso di costruire la somma è commisurata al doppio del contributo di costruzione relativo alle opere in questione, con un incremento del venti per cento quando manca la conformità sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale.

Due precisazioni importanti. La prima: l'amministrazione conserva il potere di adottare provvedimenti diversi se rileva un interesse pubblico concreto alla rimozione delle opere. La seconda: in presenza di difformità dal punto di vista paesaggistico continua ad applicarsi il comma 5-bis dell'art. 36-bis, con la relativa sanzione aggiuntiva e il parere vincolante dell'autorità di tutela.

Il comma 4: difformità accertate e agibilità già rilasciata

Il comma 4 riconduce alle tolleranze costruttive le parziali difformità già rilevate dal Comune ma mai sanzionate.

La fattispecie è precisa e va letta con attenzione. Si applica quando ricorrono insieme tre condizioni: la difformità è stata accertata dall'amministrazione in sede di controllo durante l'esecuzione dei lavori, non è seguita la demolizione o il ripristino, ed è stato rilasciato il certificato di abitabilità o di agibilità non più annullabile.

In quel caso, anziché le sanzioni ordinarie previste per la parziale difformità, si applica la disciplina delle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis. La conseguenza pratica è rilevante: la difformità viene attestata dal tecnico con una dichiarazione e non richiede una sanatoria vera e propria.

È il classico caso dell'edificio degli anni Sessanta o Settanta in cui il Comune, all'epoca, verbalizzò uno scostamento e poi rilasciò comunque l'abitabilità, senza mai concludere il procedimento sanzionatorio.

Art. 34-ter, 34-bis e 36-bis: come non confonderli

Le tre norme trattano problemi diversi e la scelta sbagliata fa respingere la pratica o produce una sanatoria inutile.

• Art. 34-bis, tolleranze costruttive: scostamenti dimensionali entro percentuali definite e irregolarità esecutive minori, attestate dal tecnico senza pratica di sanatoria;
• Art. 34-ter, casi particolari: varianti in corso d'opera su titoli ante 28 gennaio 1977 con SCIA e oblazione, oppure difformità già accertate e coperte da agibilità;
• Art. 36-bis, accertamento di conformità: parziali difformità e variazioni essenziali in generale, con la doppia conformità semplificata introdotta dal Salva Casa;
• Art. 36, accertamento di conformità: assenza di titolo o totale difformità, il caso più grave.

C'è poi un effetto trasversale che interessa chi compra o vende. Le dichiarazioni relative alle tolleranze, comprese quelle che discendono dall'applicazione del comma 4 dell'art. 34-ter, costituiscono prova utile a documentare lo stato legittimo dell'immobile, che il Salva Casa ha ridefinito nell'art. 9-bis del Testo Unico.

Trattandosi di materia in cui la prassi comunale pesa quanto la norma, l'inquadramento del singolo caso va sempre affidato a un tecnico abilitato che possa accedere agli archivi e verificare i titoli pregressi.

In sintesi

L'art. 34-ter chiude una lacuna che pesava soprattutto sul patrimonio edilizio più datato: difformità minime, nate in cantiere quando le regole erano altre, che oggi bloccano compravendite e pratiche perfettamente legittime.

Il primo passo, prima di qualunque valutazione sui costi, è sempre lo stesso: recuperare la pratica edilizia originale in Comune e confrontarla con lo stato di fatto rilevato. Solo da quel confronto si capisce se il caso rientra nell'art. 34-ter, nelle tolleranze dell'art. 34-bis o richiede invece un accertamento di conformità.

Domande frequenti

Che cosa disciplina esattamente l'art. 34-ter del DPR 380/2001?

I casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio. Da un lato le varianti in corso d'opera su titoli rilasciati prima del 28 gennaio 1977, dall'altro le difformità accertate durante i lavori e poi seguite dal rilascio dell'abitabilità o dell'agibilità.

Chi può presentare la regolarizzazione prevista dall'art. 34-ter?

Sia il responsabile dell'abuso sia l'attuale proprietario dell'immobile. È una precisazione decisiva, perché nella pratica chi si trova a sistemare la difformità è quasi sempre un proprietario che ha acquistato molti anni dopo la realizzazione delle opere.

Quanto costa l'oblazione dell'art. 34-ter?

Si calcola con i criteri dell'art. 36-bis comma 5. Per le parziali difformità da permesso di costruire l'importo è pari al doppio del contributo di costruzione riferito alle opere, aumentato del venti per cento quando manca la conformità alle discipline vigenti.

L'art. 34-ter serve anche a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile?

Indirettamente sì. La regolarizzazione produce un titolo abilitativo e la dichiarazione sulle tolleranze derivante dal comma 4 costituisce elemento di prova, entrambi utili a documentare lo stato legittimo definito dall'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia.