In breve: Il decreto Salva Casa (Legge 105/2024) semplifica la sanatoria delle piccole difformità edilizie, ma non è un condono generalizzato.
Il decreto Salva Casa 2026 è lo strumento con cui l'Italia semplifica la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie e sblocca migliaia di compravendite ferme per irregolarità formali. Non è un condono generalizzato, ma un insieme di procedure ordinarie più snelle.
In questa guida pratica vediamo come funziona: tolleranze costruttive, stato legittimo, sanatoria semplificata con l'addio alla doppia conformità, cosa puoi regolarizzare e cosa no, con tempi e costi.
Cos'è il decreto Salva Casa (e perché non è un condono)
Il decreto Salva Casa è la riforma che dal 2024 semplifica la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie. Nasce dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, e modifica il Testo Unico dell'Edilizia (d.P.R. 380/2001).
Attenzione: non è un condono edilizio generalizzato come quelli del 1985, 1994 e 2003. Non cancella gli abusi con un colpo di spugna, ma rende ordinari e più accessibili gli strumenti per sanare le irregolarità formali e le lievi difformità.
Le finalità principali sono tre: sbloccare le compravendite ferme per irregolarità di poco conto, dare certezza sullo stato legittimo degli immobili e ridurre il contenzioso tra cittadini e uffici tecnici comunali.
Le tolleranze costruttive (art. 34-bis)
Le tolleranze costruttive sono piccoli scostamenti tra progetto e opera che la legge non considera più abusi. L'art. 34-bis del Testo Unico le disciplina e, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, introduce soglie differenziate in base alla superficie utile dell'unità immobiliare.
- Fino a 60 m2: tolleranza fino al 6%
- Da 61 a 100 m2: fino al 5%
- Da 101 a 300 m2: fino al 4%
- Da 301 a 500 m2: fino al 3%
- Oltre 500 m2: fino al 2%
Per i lavori eseguiti dal 25 maggio 2024 in poi il limite torna fisso al 2%. Rientrano nelle tolleranze anche il diverso posizionamento di tramezzi, impianti e aperture interne, purché non incidano su volumetria e destinazione d'uso.
Lo stato legittimo dell'immobile, ora più semplice
Lo stato legittimo è la prova che un immobile è conforme ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato costruzione e modifiche. Serve per vendere, ristrutturare e accedere a bonus e mutui.
Il Salva Casa ha riscritto l'art. 9-bis: oggi, in molti casi, basta il titolo che ha abilitato l'ultimo intervento sull'immobile per dimostrarlo, senza dover ricostruire tutta la catena storica dei permessi. Questo alleggerisce notevolmente le verifiche prima di un rogito.
Sanatoria e stop alla doppia conformità: art. 36 e 36-bis
La sanatoria è la procedura che regolarizza una difformità tramite un accertamento di conformità edilizia e urbanistica. Il Testo Unico prevede due strade.
Con l'art. 36 (accertamento classico) resta la doppia conformità piena: l'opera deve essere conforme alle norme sia al momento della realizzazione sia oggi.
Il nuovo art. 36-bis introdotto dal Salva Casa supera questo vincolo per le difformità parziali e le variazioni essenziali: è sufficiente la conformità edilizia alle regole vigenti quando l'opera fu costruita e la conformità urbanistica alle regole attuali. Così diventano sanabili molte irregolarità prima bloccate dal cambio di normativa negli anni.
Cosa puoi sanare e cosa resta insanabile
Il Salva Casa consente di regolarizzare le difformità lievi e formali, ma non gli abusi totali o strutturali gravi. Ecco la distinzione pratica.
Di norma sanabili:
- verande e chiusure leggere di balconi senza aumento rilevante di volume;
- soppalchi interni conformi ai requisiti attuali;
- modifica della destinazione d'uso di singole unità, entro la stessa categoria funzionale;
- diverse distribuzioni interne, tramezzi e finestre spostate.
Restano insanabili:
- edifici o ampliamenti realizzati in totale assenza di titolo;
- abusi che incidono su struttura e sicurezza sismica;
- opere in aree vincolate senza il necessario nulla osta paesaggistico.
Come funziona la procedura: chi, tempi e costi
La domanda la presenta il proprietario tramite un tecnico abilitato, con CILA, SCIA o permesso in sanatoria secondo la difformità. Geometra, architetto o ingegnere predispongono elaborati e relazione di conformità.
- verifica dello stato di fatto e dello stato legittimo dell'immobile;
- scelta del titolo corretto in base al tipo di difformità;
- presentazione al SUE (Sportello Unico per l'Edilizia) del Comune;
- pagamento dell'oblazione o della sanzione pecuniaria dovuta.
Per l'art. 36-bis il Salva Casa ha introdotto il silenzio-assenso: se il Comune non risponde entro 45 giorni la domanda si intende accolta. La sanzione (oblazione) parte in genere da circa 1.000 euro e cresce con l'entità della difformità. Le linee guida del MIT di gennaio 2025 e i successivi interventi (Legge 182/2025 e Legge di bilancio 2026) hanno chiarito applicazione e recepimento da parte di Regioni e Comuni.
In sintesi
Il decreto Salva Casa 2026 non regala nulla, ma offre strumenti concreti per mettere in regola case con piccole irregolarità e riportarle sul mercato. Capire in quale categoria rientra la tua difformità - tolleranza, sanatoria ordinaria o abuso insanabile - è il primo passo.
Prima di vendere, ristrutturare o chiedere un mutuo, fai verificare lo stato legittimo dell'immobile da un tecnico abilitato: individuerà il titolo giusto ed eviterà sorprese al rogito.
Domande frequenti
Il decreto Salva Casa è un condono edilizio?
No, non è un condono generalizzato: rende ordinari e più accessibili gli strumenti per sanare le lievi difformità, ma gli abusi totali o strutturali restano non sanabili.
Quali difformità rientrano nelle tolleranze costruttive?
Piccoli scostamenti dal progetto entro il 2%, o fino al 6% per interventi antecedenti al 25 maggio 2024 in base alla superficie, oltre a tramezzi, impianti e aperture interne spostati.
Cosa cambia con la fine della doppia conformità?
Con l'art. 36-bis, per le difformità parziali basta la conformità edilizia alle norme dell'epoca di costruzione e quella urbanistica alle norme attuali, senza doppia verifica piena come nell'art. 36.
Quanto costa e quanto dura la sanatoria Salva Casa?
L'oblazione parte da circa 1.000 euro e sale con la gravità della difformità. Con l'art. 36-bis vige il silenzio-assenso: senza risposta del Comune entro 45 giorni la domanda si intende accolta.