Permesso di costruire: quando serve, quanto costa e quanto si aspetta

Il permesso di costruire è il titolo edilizio più impegnativo previsto dal Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001, articolo 10). Lo rilascia il Comune, tramite lo Sportello unico per l’edilizia, dopo aver verificato che il progetto rispetti il piano regolatore e le norme tecniche.

Qui trovi quando è obbligatorio, come si distingue da CILA e SCIA, quali documenti servono, quanto costa e quanto tempo ci vuole.

Quando serve il permesso di costruire

Il permesso di costruire serve per gli interventi che trasformano in modo rilevante il territorio o l’edificio.

• Nuove costruzioni: case, capannoni, garage e qualsiasi manufatto nuovo non precario.
• Ampliamenti che aumentano volume o superficie fuori dalla sagoma esistente.
• Ristrutturazione edilizia pesante: quella che porta a un organismo edilizio diverso con modifiche di volume, prospetti o sagoma e, negli immobili vincolati o nei centri storici, i cambi di destinazione d’uso.
• Ristrutturazione urbanistica e interventi di urbanizzazione.

Per molti di questi casi la legge permette in alternativa la cosiddetta super SCIA, ma il Comune può applicare regole più restrittive: prima di partire conviene sempre chiedere al tecnico o allo Sportello unico.

Permesso di costruire, SCIA e CILA: le differenze

La differenza sta nel peso dell’intervento: la CILA copre i lavori interni leggeri, la SCIA quelli strutturali, il permesso di costruire le trasformazioni più rilevanti.

• CILA: manutenzione straordinaria senza parti strutturali, come spostare tramezzi o rifare impianti; i lavori partono subito dopo la comunicazione.
• SCIA: interventi su parti strutturali e ristrutturazioni leggere; i lavori iniziano dalla presentazione e il Comune controlla entro 30 giorni.
• Permesso di costruire: serve un provvedimento espresso o il silenzio-assenso; i lavori non possono iniziare prima.

Le opere di edilizia libera, come la manutenzione ordinaria, non richiedono alcun titolo.

Documenti e procedura

La domanda si presenta allo Sportello unico per l’edilizia del Comune, quasi sempre online e tramite un tecnico abilitato.

1. Il progettista, geometra, architetto o ingegnere, prepara elaborati grafici, relazione tecnica e asseverazione di conformità urbanistica.
2. Si allegano titolo di proprietà, documentazione fotografica, eventuali pareri come vincolo paesaggistico, autorizzazione sismica e relazione energetica.
3. Il responsabile del procedimento istruisce la pratica e può chiedere integrazioni una sola volta.
4. Il Comune rilascia il permesso o lo nega con un provvedimento motivato.

Dal rilascio i lavori devono iniziare entro un anno e terminare entro tre anni, salvo proroghe motivate.

Tempi di rilascio

Per legge il Comune ha di norma 60 giorni per l’istruttoria e altri 30 per decidere, quindi circa 90 giorni in tutto.

I termini sono raddoppiati nei Comuni con più di 100.000 abitanti e per i progetti particolarmente complessi. Una richiesta di integrazioni sospende il conteggio finché non arrivano i documenti mancanti. Se il termine scade senza risposta, in assenza di vincoli scatta il silenzio-assenso; quando ci sono vincoli paesaggistici o culturali, invece, serve sempre il parere espresso dell’ente competente.

Nella pratica i tempi variano molto da Comune a Comune: chiedere al tecnico i tempi medi del proprio ufficio evita brutte sorprese sul cantiere.

Permesso di costruire in sanatoria

Il permesso in sanatoria regolarizza un’opera già realizzata senza titolo, ma solo se è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie.

È previsto dall’articolo 36 del Testo unico, aggiornato dal decreto Salva casa del 2024, che ha distinto gli abusi più gravi dalle difformità parziali e minori. Per ottenerlo si paga un’oblazione, calcolata dal Comune in genere sul doppio del contributo di costruzione, e serve sempre il progetto di un tecnico che dimostri la conformità.

Se l’opera non è sanabile, il Comune ordina la demolizione e il ripristino a spese del proprietario. Per questo è molto più conveniente chiedere il titolo prima: costa meno, richiede meno tempo e non blocca future vendite o mutui.

Quanto costa il permesso di costruire

Il costo è dato soprattutto dal contributo di costruzione, che si somma ai diritti di segreteria e alla parcella del tecnico.

• Oneri di urbanizzazione: calcolati sui metri cubi o metri quadrati realizzati, con tabelle diverse per ogni Comune.
• Costo di costruzione: una percentuale del valore dell’opera, dovuta per le nuove costruzioni e gli ampliamenti.
• Diritti di segreteria e marche da bollo: da qualche decina a qualche centinaio di euro.
• Onorario del tecnico: dipende dalla complessità, spesso da 2.000 a oltre 6.000 euro per una casa unifamiliare.

Per un ampliamento contenuto gli oneri possono restare sotto i 2.000-3.000 euro; per una villa nuova superano facilmente i 10.000 euro. Il contributo si può spesso rateizzare con garanzia fideiussoria.

In sintesi

Il permesso di costruire serve per nuove costruzioni, ampliamenti e ristrutturazioni che cambiano davvero l’edificio. Si chiede allo Sportello unico tramite un tecnico, il Comune ha di norma 90 giorni per decidere e il costo principale è il contributo di costruzione. Prima di progettare, verifica con il tecnico se basta una SCIA o una CILA: puoi risparmiare tempo e denaro.

Domande frequenti

Quanto dura il permesso di costruire?

I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e finire entro tre anni dall’inizio. Per ritardi non dipendenti dal titolare si può chiedere una proroga prima della scadenza.

Cosa succede se costruisco senza permesso?

È un abuso edilizio: il Comune può ordinare la demolizione, applicare sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, c’è responsabilità penale. In alcuni casi si può chiedere il permesso in sanatoria se l’opera è conforme alle norme.

Posso usare la SCIA al posto del permesso di costruire?

Per alcuni interventi la legge ammette la SCIA alternativa al permesso di costruire, con gli stessi oneri ma senza attendere il provvedimento. Le regole locali possono limitarla, quindi va verificato con il Comune.

Chi presenta la domanda?

La domanda è firmata dal proprietario o da chi ha titolo sull’immobile, ma viene preparata e trasmessa da un tecnico abilitato che assevera la conformità del progetto.