Manutenzione ordinaria e straordinaria

Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze

La manutenzione ordinaria e straordinaria sono due cose legate al settore dell'edilizia ma che vanno bene anche per altri tipologie di interventi. In generale la manutenzione ordinaria è quella che va fatta regolarmente e si potrebbe definire di "routine", mentre ma la manutenzione straordinaria è quella che va fatta a una cadenza temporale più lunga e che richiede interventi più consistente e in genere più costosi. Vediamo in questo articolo quali sono le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

manutenzione ordinaria e straordinaria-cantiere edile
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria
(foto di Anemone123 - Fonte: https://pixabay.com)


Tipologie di interventi edilizi

Nel linguaggio comune si parla quasi sempre di ristrutturazione edilizia riferendosi a qualsiasi operazione invasiva si compia su un immobile. In realtà bisogna distinguere tra le tipologie di intervento che si intendono eseguire, e la ristrutturazione da un punto di vista puramente tecnico è solo una di queste tipologie. Per esempio cambiare tutti i pavimenti di una casa è un'operazione molto onerosa per l'impegno che comporta ma per le norme vigenti si tratta di una semplice operazione di manutenzione ordinaria. Capire a quale categoria appartenga un intervento edilizio è davvero importante, perchè a seconda del tipo di lavoro possono cambiare:
  • la necessità o meno di chiedere un permesso;
  • le modalità con cui il permesso viene accordato;
  • la necessità o meno di rivolgersi a un professionista;
  • la possibilità di ottenere agevolazioni fiscali;
  • l'obbligo di pagare i contributi al Comune;
  • la necessità di riaccatastare l'immobile.

La norma istitutiva del primo condono edilizio (Legge 5 agosto 1978, n. 457) rielaborata successivamente dal “Testo unico dell’edilizia”, DPR n° 380/2001 art. 3, opera una distinzione in  6 diverse categorie:
  1. Manutenzione ordinaria;
  2. Manutenzione straordinaria;
  3. Restauro e risanamento conservativo;
  4. Ristrutturazione edilizia;
  5. Nuova costruzione;
  6. Ristrutturazione urbanistica.
Dal punto di vista pratico in realtà non c'è nessuna differenza tra manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo. Con un po di approssimazione si può dire che le opere di manutenzione ordinaria lasciano completamente intatta la pianta dell'immobile sul quale si interviene; la manutenzione straordinaria interviene sulla struttura dell'edificio ma non comporta un aumento della cubatura abitabile.




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Il rifacimento del manto di copertura in coppi 
rientra negli interventi di manutenzione ordinaria 
(foto di Capri23auto - Fonte: https://pixabay.com)


Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: definizioni

La definizione di legge per la manutenzione ordinaria e straordinaria è la seguente:

Manutenzione ordinaria: Riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione straordinaria: Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare e  integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, semprechè non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.


Esempi di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

L'attuale normativa stabilisce che gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguibili liberamente senza alcun tipo di adempimento o di controllo, mentre quelli di manutenzione straordinaria devono ottenere le varie Autorizzazioni edilizie ad opera di un professionista abilitato alla firma. Alla luce di queste disposizioni perde dunque interesse la distinzione tra interventi di restauro e di manutenzione straordinaria, mentre è importante stabilire quali siano gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria condotti a carico dei vari elementi edilizi.

Esempi di lavori di manutenzione ordinaria:
  • riparazione, coibentazione e sostituzione parziale di grondaie, pluviali, comignoli, del manto di copertura e della piccola orditura del tetto;
  • riparazione e sostituzione parziale degli infissi con mantenimento dei caratteri originari;
  • riparazione, rinnovamento e sostituzione parziale delle finiture (pulitura delle facciate, ripristino parziale di intonaci, rivestimenti e tinteggiature);
  • riparazione e sostituzione delle finiture interne, purchè nelle parti comuni degli edifici siano mantenuti i caratteri originari;
  • riparazione e sostituzione parziale di ringhiere;
  • riparazione, sostituzione e parziale adeguamento degli impianti e delle relative reti, purchè non comportino alterazioni dei locali, aperture nelle facciate e realizzazione di volumi tecnici.

Esempi di lavori di manutenzione straordinaria:
  • consolidamento, rinnovamento e sostituzione di parti di elementi strutturali degradati;
  • coibentazione e rifacimento totale del manto di copertura;
  • rifacimento di parti limitate di pareti perimetrali degradate, senza aggiunta o eliminazione di aperture e senza alterazione dei prospetti;
  • realizzazione o eliminazione di aperture interne e di parti limitate delle pareti interne senza modificazioni dell'assetto distributivo e senza frazionamento o aggregazione con altre unità immobiliari;
  • sostituzione degli infissi;
  • rifacimento e nuova formazione di intonaci, rivestimenti, tinteggiature;
  • riparazione e sostituzione delle finiture delle parti comuni;
  • sostituzione totale delle ringhiere;
  • installazione e integrazione degli impianti, degli apparecchi e delle relative reti. I volumi tecnici devono essere realizzati all'interno dell'edificio e non devono comportare alterazioni dell'assetto strutturale e distributivo.

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Sostituire i serramenti rientra nella manutenzione ordinaria, 
se invece si cambiano forme e misure diventa manutenzione straordinaria
(foto di LUM3N - Fonte: https://pixabay.com)


Tipi di intervento e Autorizzazioni necessarie

Al di la delle definizioni tecniche, gli interventi di recupero si possono suddividere in tre categorie:
  1. Le opere che si possono eseguire liberamente, senza alcun bisogno di permesso comunale, e si tratta di tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e le opere di abbattimento delle barriere architettoniche;
  2. Le opere che necessitano almeno della Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria che non comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione;
  3. Le opere per cui bisogna richiedere invece il Permesso di Costruire e sono gli interventi che hanno come risultato un incremento della cubatura utile e che comportano il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune.

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