Manutenzione ordinaria e straordinaria

Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze

Quando ci si avvicina al mondo dell'edilizia si sente parlare spesso di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. Spesso il confine tra le due tipologie di intervento può essere molto sottile. La manutenzione straordinaria è infatti una macro categoria a metà strada tra un piccolo lavoro di manutenzione ordinaria e una ristrutturazione vera e propria. Vediamo in questo articolo quali sono le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria.


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Manutenzione ordinaria della caldaia (Fonte: pixabay.com)

Tipologie di interventi edilizi

Occorre precisare che la manutenzione ordinaria e quella straordinaria non sono le uniche due tipologie di interventi edilizi esistenti. Inoltre, la distinzione non è precisata dalla legge e non esiste una lista completa dei lavori che esse comprendono. Facciamo riferimento al “Testo unico dell’edilizia”, DPR n° 380/2001 art. 3, per distingue 6 diverse categorie:

  1. Manutenzione ordinaria;
  2. Manutenzione straordinaria;
  3. Restauro e risanamento conservativo;
  4. Ristrutturazione edilizia;
  5. Nuova costruzione;
  6. Ristrutturazione urbanistica.


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Il rifacimento del manto di copertura in coppi rientra negli interventi di manutenzione ordinaria
(Fonte: https://it.wikipedia.org)

Leggi anche questo articolo: Differenze tra Restauro, Ristrutturazione e Recupero edilizio

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: definizioni

Per manutenzione ordinaria si intendono tutti i lavori di riparazione e/o mantenimento in efficienza di un immobile. Rientrano, dunque, quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture dell’immobile, ma anche le opere mirate al mantenimento o all’integrazione degli impianti tecnologici esistenti. Tutti questi interventi, quindi, possono essere eseguiti senza il rilascio di alcun titolo abilitativo, rientrando quindi nella casistica dell’edilizia libera.

I lavori di manutenzione straordinaria, in genere, sono lavori più complessi rispetto a quelli di manutenzione ordinaria. Rientrano, infatti, in questa tipologia le opere che comportano una modifica o una sostituzione di elementi strutturali, ma anche quelli che determinano un’innovazione, come la realizzazione ex novo di impianti tecnologici. Questo, però, a condizione che tali interventi non alterino la volumetria complessiva dell’edificio o non modifichino la destinazione d’uso dell’immobile.

Esempi di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

I lavori di ristrutturazione edilizia non sono tutti uguali e possono rientrare in differenti categorie di intervento. Un indizio che aiuta sempre nella categorizzazione è l'innovazione: la manutenzione straordinaria deve infatti contenere almeno un elemento di novità rispetto all'opera preesistente. Nello specifico possiamo avere questa elenco di lavori:

Esempi di lavori di manutenzione ordinaria:
  • opere di riparazione
  • finiture
  • efficientamento dell'impiantistica
  • tinteggiatura pareti
  • verniciatura di porte e garage
  • rivestimenti interni ed esterni
  • sistemazione comignoli e impianti per l'estrazione del fumo
  • sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori
  • impermeabilizzazioni tetti e terrazze
  • sostituzione grondaie e pluviali
  • riparazione ringhiere e parapetti
  • sostituzione persiane mantenendo caratteristiche preesistenti

Esempi di lavori di manutenzione straordinaria:
  • sostituzione degli infissi di forme e misure diverse
  • ristrutturazione servizi igienico-sanitari
  • realizzazione opere strutturali di pertinenza
  • sostituzione caldaia
  • rifacimento scale recinzioni, muri di cinta e cancellate
  • tramezzi
  • interventi strutturali
  • consolidamento strutturale e fondazioni
  • interventi finalizzati al risparmio energetico

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Sostituire i serramenti rientra nella manutenzione ordinaria, se invece si cambiano forme e misure diventa
manutenzione straordinaria (Fonte: pixabay.com)

Cosa comporta la distinzione tra Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante perché da essa dipendono le differenti pratiche da avviare per eseguire i lavori scelti. Negli ultimi anni, inoltre, come detto, risulta importante anche per valutare la possibilità o meno di usufruire di sgravi fiscali previsti per legge. 

Entriamo nello specifico definendo cosa comporta l’appartenenza ad una tipologia o nell’altra:
  • La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è richiesta e necessaria per opere di manutenzione straordinaria, ma non per quelle di manutenzione ordinaria;
  • I lavori di manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari godono delle detrazioni date da Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Bonus Mobili e Bonus Verde. I lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, invece, usufruiscono delle medesime detrazioni sia per i lavori di manutenzione straordinaria, che ordinaria.

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